Спрос на ипотеку начал оживать
но до результатов прошлого года ему далеко
За девять месяцев 2025 года банки в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) выдали 62,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 290,5 млрд рублей. Несмотря на постепенный рост спроса на ипотечное кредитование, который начался с июня, результаты трех кварталов в СЗФО в целом и в Санкт-Петербурге в частности оказались на 40% меньше, чем показатели за аналогичный период прошлого года. На это в первую очередь повлияла высокая ключевая ставка в начале года и, как следствие, повышение ипотечных ставок. Эксперты предполагают, что до конца года, если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, спрос на ипотеку будет умеренно возрастать, однако никаких всплесков на рынке недвижимости ждать не стоит.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Выдача ипотечных кредитов в России начиная с июня постепенно увеличивается. Если в мае по всей стране было выдано 63,2 тыс. кредитов на 287,3 млрд рублей, то в июне уже 68,6 тыс. на 308,9 млрд рублей.
По итогам трех кварталов пик спроса пришелся на сентябрь: 87,8 тыс. кредитов на покупку жилья на сумму 404,4 млрд рублей, следует из ежемесячного отчета Банка России. На росте спроса в начале лета в том числе сказалось снижение ключевой ставки с 21% до 20%.
Центральный банк России 24 октября понизил ключевую ставку с 17% до 16,5%. С конца 2024 года и до июня текущего она держалась на уровне 21%. Это, по мнению участников рынка жилой недвижимости, и привело к значительному падению интереса к ипотеке в первом полугодии 2025-го. За первые два квартала в Петербурге выдача жилищных кредитов сократилась на 52,7% по сравнению с первым полугодием 2024-го, сумма выданных займов — на 46,7%. В начале июня ЦБ снизил ключевую ставку до 20%, в июле — до 18%, в сентябре — до 17%. К концу года она может снизиться до 14–15%.
Однако, как отмечает коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко, снижение ключевой ставки было недостаточно существенным, чтобы оживить спрос по рыночным ипотечным программам. «Ежемесячный платеж остается большим. Эффект есть, но он точечный и пока не формирует общей тенденции. Основной драйвер ипотечного спроса — по-прежнему семейная ипотека»,— говорит госпожа Вирченко.
Руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель связывает текущую положительную динамику также с отменой банковских комиссий для застройщиков в рамках ипотечных программ. В мае об отмене комиссий заявили ВТБ и Сбербанк: изменения коснулись «Семейной ипотеки», «Ипотеки для ИТ», «Дальневосточной и Арктической ипотеки». На восстановление спроса на рынке жилой недвижимости и рост доли сделок с ипотекой, по словам Ольги Рянкель, также повлияли плановый перевод части депозитов физических лиц в недвижимость по мере снижения доходности и окончания срока действия вкладов, реализация отложенного спроса, а также общая адаптация рынка.
Всего за девять месяцев в России банки выдали 590,3 тыс. ипотек (2,650 трлн рублей), что на 44% меньше в количественном эквиваленте и на 33% — в денежном, чем за аналогичный период прошлого года. За весь 2024-й жители России взяли 1,303 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,888 трлн рублей.
Такая же динамика наблюдается и в регионах. В Северо-Западном федеральном округе банки за девять месяцев выдали 62,3 тыс. кредитов (на 41% меньше, чем за этот же период 2024-го) на сумму 290,5 млрд (на 31% меньше). Всего в прошлом году в СЗФО было выдано 130 тыс. ипотек на 520,3 млрд рублей.
В Петербурге за январь — сентябрь оформили 25,8 тыс. кредитов на покупку жилья, что на 40% меньше результатов за аналогичный период 2024-го, на 144,9 млрд рублей (–32%). Для сравнения, в Москве за три квартала выдано 45,1 тыс. ипотечных займов на 337,4 млрд: на 34% и 29% меньше результатов девяти месяцев 2024-го. Доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга за девять месяцев составила 45% — на 19 п. п. меньше, чем за три квартала прошлого года, приводят данные в Nikoliers.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга (по фактическим сделкам), по данным «СберИндекса», снизилась с 252,5 тыс. в августе до 246,8 тыс. рублей в сентябре. В соседней Ленинградской области средняя цена за «квадрат», напротив, немного подросла: с 176 до 180,4 тысяч. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена первичной жилой недвижимости Петербурга по итогам третьего квартала составила 331 тыс. руб./кв. м — это +3% за квартал и +16% за год.
По расчетам в ипотечном калькуляторе, для покупки квартиры стоимостью 15 млн рублей в Петербурге (при расчете на 30 лет с минимальным первоначальным взносом) взять кредит в Т-банке можно под 16,9%, Альфа-банке — 20,09%, в Сбербанке — 21,7%, в ВТБ — 24,2%.
«Покупатели, как и застройщики, приспосабливаются к текущей экономической ситуации. Наиболее популярным ипотечным продуктом в этом году оставалась семейная ипотека, хотя она и уступала рассрочкам. В качестве примера можем привести ЖК "Остров первых" на Матисовом острове, где на сегодняшний день реализовано недвижимости более чем на 8 млрд рублей, и 38% из них — это ипотечные кредиты. На долю рассрочки пришлось 47% заключаемых договоров»,— отмечает совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
«По итогам девяти месяцев о ситуации можно сказать, что рынок оказался крепче, чем ожидалось. Мы прогнозировали более сдержанную динамику, но спрос держится уверенно,— комментирует коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.— Рост активности в сентябре вполне объясним. Это традиционно сильный месяц после летнего затишья, а дополнительным фактором стала корректировка ключевой ставки. На этом фоне вырос интерес к траншевой ипотеке — сейчас это один из самых востребованных инструментов, особенно в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки».
По мнению госпожи Альшаевой, спрос также стимулируют разговоры об изменении условий для получения семейной ипотеки. Например, летом председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку на приобретение и строительство жилья только на территории того региона, в котором зарегистрирован заемщик.
В конце сентября стало известно, что власти обсуждают возможность введения дифференцированной процентной ставки по программе для семей. В частности, предлагается для родителей с одним ребенком увеличить процентную ставку до 12%.
Если ЦБ снизит до конца года еще снизит ключевую ставку, то, по мнению экспертов и участников рынка, в четвертом квартале можно ожидать умеренного роста ипотечной активности. Однако резкого повышения спроса никто не предполагает. По мнению Александра Кравцова, спрос увеличится в первую очередь за счет семейных программ и покупателей, которые отложили сделку летом.
«Мы ожидаем постепенного восстановления как спроса, так и доли сделок с использованием ипотечных средств в структуре спроса. При сохранении нынешнего тренда и отсутствии регулирования денежно-кредитной политики в сторону ужесточения доля сделок с использованием ипотечных средств может вырасти до 50–57% в структуре спроса по итогам четвертого квартала»,— заключает Ольга Рянкель.