Финансирование крупных проектов строительства сегодня по плечу лишь мощным финансовым институтам. Неудивительно, что множество интересных проектов, обещавших после завершения работ приносить немалую прибыль, оказалось в подвешенном состоянии. Зачастую даже наличие инвестора не является гарантией успеха. Для успешной реализации таких проектов необходим целый комплекс условий и предпосылок. Сегодня группа недвижимости Ъ хотела бы проанализировать их на примере программы строительства бизнес-центра на проспекте Мира, которое будет завершено в декабре.
Прошлое
Проект бизнес-центра на проспекте Мира, 72 имеет интересную и долгую историю. Первоначально на этом месте предполагалось построить Дом моды. Строительство было начато, но очень неудачно совпало с началом экономических реформ. Средств стало не хватать, объект был законсервирован и благополучно перешел в разряд долгостроев.
Просуществовав в таком состоянии почти 10 лет, здание было вновь возвращено к жизни указом Бориса Ельцина, согласно которому около 30 крупных объектов-долгостроев на территории Москвы было передано коммерческим структурам для завершения строительства. Среди них был и Дом моды на проспекте Мира. Достроить его взялось АО "Центр экономического развития и торговли" ("Церит"). Отметим, что помимо правительства Москвы в число учредителей этой структуры входят Мосстройкомитет, Кредитпромбанк, Московский ипотечный банк, "Планета-комплекс" и другие компании. Правительство Москвы вошло в проект земельным участком и недостроенным зданием.
То, что недостроенный объект расположен почти в центре города, сделало проект бизнес-центра жизнеспособным и перспективным. Начать с того, что найти свободную площадку под строительство в центре Москвы практически невозможно. Для инвесторов, желающих получить здание в центре, остается вариант реконструкции уже существующих объектов. Но существующие условия предоставления зданий настолько увеличивает затраты, что зачастую для инвестора предпочтительнее построить новое здание, чем реконструировать старое. К таким условиям относятся передача части площадей городу, обязательное восстановление или сохранение в прежнем виде фасада здания. А если дом относится к разряду жилых, инвестору приходится расселять его за собственный счет и — если предполагается использовать его под офис — переводить в нежилой фонд.
Таким образом, недостроенный Дом моды как по местоположению, так и по типу постройки идеально подходил для реализации проекта по возведению на этом месте бизнес-центра. Как рассказал вице-президент АО "Церит" Альберт Яковлев, к моменту выхода упомянутого выше указа был завершен монтаж коробки здания, что соответствует примерно 25-процентной строительной готовности. На поиск инвестора ушло больше года, однако эту проблему удалось решить — сейчас проект кредитует Внешторгбанк под гарантии московского правительства. Общую сумму инвестиций, необходимых для завершения строительства, специалисты АО "Церит" оценивают в $30 млн, из них на сегодняшний день освоено $4 млн.
Будущее
Сейчас на территории Москвы существует всего три специализированных бизнес-центра международного класса: Центр международной торговли, Park-Place и Americom Business Center (гостиница "Славянская-Рэдиссон"). Отметим, что такой бизнес-центр означает не просто хорошие офисные площади. В нем предусмотрена вся сопутствующая инфраструктура: штат высококвалифицированных менеджеров, секретарей и переводчиков, возможность подключения ко всем видам связи, использования оргтехники, организации туристических и культурных мероприятий, помощь в решении визовых и таможенных вопросов, оформление документов, прокат автомобилей. В этих центрах есть также сеть розничной торговли и общественного питания, конференц-залы, комнаты для переговоров, спорткомплекс, помещения для прибывающих на время партнеров.
АО "Церит" намерено создать бизнес-центр именно такого уровня. Лишь 12 тыс. м2 из общей площади в 27 800 м2 будут отведены под офисы. На остальных площадях разместятся супермаркет (600 м2), сеть промтоварных магазинов, два ресторана, бары, казино (200 м2), конференц-зал (500 м2), выставочные залы, складские помещения. Комнаты для переговоров будут расположены через этаж, а самый верхний, 9-й этаж займет оздоровительный комплекс.
Отдельную проблему составлял поиск площадки под автостоянку, ведь свободного места вблизи здания нет. Решение было найдено: стоянок будет две — четырехэтажная подземная на 200 автомашин и открытая со стороны Большой Переяславской улицы. Во дворе главного корпуса будет возведено трехэтажное здание, где разместится банк. Оно будет введено в эксплуатацию позднее, чем первый корпус, однако на него есть уже два претендента.
Достраивать объект начали менее года назад, но АО "Церит" рассчитывает ввести в эксплуатацию главный корпус уже в декабре этого года. Столь сжатые сроки, как объяснило руководство АО, могут быть достигнуты благодаря усилиям генерального подрядчика проекта, которым стала французская фирма Patricia. Что касается отделки комплекса, то ее предполагается выдержать в европейском стиле. Детали же ее будут зависеть от желания заказчиков. Уже сейчас, за полгода до завершения строительства, начали поступать заявки от будущих арендаторов, в большинстве своем иностранцев.
Управлением бизнес-центра АО "Церит" будет заниматься самостоятельно. Предположительно ставка арендной платы будет составлять около $1000 за 1 м2 в год. Для тех, кто внесет предоплату в период строительства, ставка будет снижена до $800 за 1 м2. Для оценки окупаемости проекта офисного или делового центра необходимо учесть показатель заполняемости построенных площадей. Руководство АО "Церит" предполагает, что заполняемость составит 100%. Однако подтвердить или опровергнуть этот прогноз весьма затруднительно.
Высокий спрос на предоставляемые московскими бизнес-центрами услуги свидетельствует в пользу весьма высокой заполняемости. Руководство трех уже действующих бизнес-центров утверждает, что пустующих площадей у них нет совсем. Однако, по имеющейся у Ъ информации, по крайней мере в одном из них заполняемость не стопроцентная.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ