В кредит не строится
Рыночные выдачи ипотеки на ИЖС растут медленнее, чем снижаются льготные
Сегмент индивидуального жилищного кредитования (ИЖК) показал спад в сентябре после роста каждый месяц с начала года. Из-за уменьшения поддержки сократились льготные программы, тогда как рыночные выдачи выросли после снижения ключевой ставки. Кредиторы осторожны в части кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из-за высоких рисков, поэтому до конца 2025 года сегмент вряд ли покажет рост, прогнозируют эксперты.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», в сентябре 2025 года на индивидуальное жилищное строительство и покупку частных домов было выдано 10 тыс. кредитов на сумму 49,7 млрд руб. По сравнению с августом выдачи снизились на 11% в количестве и на 18% в объеме. Это первое месячное снижение с начала года. С января в данном сегменте наблюдалось планомерное ежемесячное восстановление после значительного падения выдач во второй половине 2024 года.
Как и в ипотечном кредитовании в целом, в сегменте ИЖС в сентябре наблюдалась тенденция к сокращению льготных программ (см. “Ъ” от 19 октября). Так, по оценке «Дом.РФ», выдачи льготной ипотеки в сегменте ИЖК относительно прошлого месяца сократились на 16% в количестве и на 20% в объеме. Вместе с тем выдачи по рыночным программам увеличились по отношению к августу на 4% в количестве и на 2% в объеме (до 7,4 млрд руб.). Это почти в два раза выше среднемесячных значений первой половины 2025 года.
Директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич считает, что основная причина — в изменении возмещения по льготной ипотеке.
С 7 августа по 1 ноября 2025 года компенсация банкам по льготным ипотечным кредитам составляет 3 п. п. на ИЖС (с 7 февраля до 6 августа 2025 года она составляла 3,5 п. п.). «В связи с этим до конца 2025 года отрицательная динамика выдач в сегменте ИЖС сохранится, но уже в следующем году мы прогнозируем постепенное восстановление рынка, в первую очередь за счет роста рыночных программ, доля которых сейчас минимальна»,— отмечают в ВТБ.
Риски ИЖС и частных домов превышают риски ипотеки на квартиры, поэтому банки регулируют маржинальность через более жесткий подход к оценке. Это привело к тому, что в конце лета крупнейшие банки повысили первоначальный взнос по льготным программам (см. “Ъ” от 1 августа). Это повлияло как на спрос со стороны заемщиков, так и на среднюю сумму выдаваемых ссуд, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Кроме того, основная масса строительных работ проходит весной-летом, отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Старший директор рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова связывает рост рыночной ипотеки с ожидаемым снижением ключевой ставки, благодаря чему появится возможность рефинансирования кредитов.
352,6 миллиарда рублей
составил объем выданных кредитов на строительство и покупку готовых домов за девять месяцев 2025 года.
В сегменте ИЖК сохраняются свои ограничения. По словам господина Костюкевича, сегмент «по-прежнему остается чувствительным для банков с точки зрения рисков при строительстве объектов, а также невысокой ликвидности объектов». Банки отдают предпочтение готовым домам, так как это исключает риск недостроя. Особенно активно банки работают с комплексными проектами, реализуемыми крупными застройщиками, однако их пока мало, отмечает Виталий Костюкевич. «Качественная оценка каждого отдельного дома, включая прилегающую инфраструктуру и коммуникации,— сложный и затратный проект, требующий значительных ресурсов, которые в текущих условиях банки не могут компенсировать в полном объеме»,— резюмирует он. Как отмечает директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков, для решения проблемы неисполнения подрядчиком обязательств по строительству был распространен механизм эскроу-счетов на ИЖС. По его мнению, развитие этого инструмента, адаптация к нему подрядчиков, а также снижение рыночных ставок по ипотеке значительно увеличат спрос граждан на ИЖС.
Следует ожидать охлаждения объемов выдач в сегменте ИЖС до весны 2026 года, полагает Егор Лопатин. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов считает, что долгосрочный тренд — на восстановление выдач и увеличение доли рыночной ипотеки в общей структуре, который будет усиливаться по мере снижения ставок в 2026 году. По мнению Евгения Квасенкова, в текущем году ожидаются выдачи на уровне 90–100 тыс. кредитов на строительство и приобретение частных домов. Целевой ориентир на следующий год задан федеральным проектом «Жилье» — выдача около 200 тыс. кредитов на ИЖС, заключает Евгений Квасенков.