Ипотечные кредиты теряют льготы
Банки ужесточают требования к заемщикам в ожидании сокращения бюджетных компенсаций
Крупные банки начинают корректировать условия выдачи ипотеки с господдержкой, повышая минимальный размер первоначального взноса с 20,1% до 30,1%. Такие решения могут быть связаны с окончанием выплат повышенной компенсации от государства, что будет негативно отражаться на рентабельности этих продуктов. Эксперты не исключают, что может произойти некоторое сокращение объемов выдачи льготной ипотеки, однако при нынешних ставках по рыночным программам ее доля сохранится высокой.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Крупные банки начали ужесточать условия по ипотеке с господдержкой. В конце июля ВТБ и Альфа-банк сообщили о повышении размера минимального первоначального взноса до 30,1%. Ранее он составлял 20,1%. Причины таких решений банки не раскрыли. Впрочем, при определенных условиях клиенты этих банков по-прежнему смогут получить ипотеку с господдержкой с минимальным взносом 20%.
Сбербанк повысил размер минимального первоначального взноса до 30,1% еще в середине мая. Это решение совпало с отменой комиссии для застройщиков по программам льготного ипотечного кредитования. В других крупных ипотечных банках не раскрыли свои планы. При этом в Абсолют-банке заявили, что пока «анализируют возможные сценарии». Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», крупнейшими банками по выдаче ипотеки с господдержкой являются Сбербанк (выдачи 153,9 млрд руб. в июне 2025 года), ВТБ (50,8 млрд руб.), Альфа-банк (20,5 млрд руб.), банк «Дом.РФ» (8,7 млрд руб.), Совкомбанк (4 млрд руб.), ПСБ (2 млрд руб.), Абсолют-банк (1,8 млрд руб.).
«Повышение минимального первоначального взноса отражает постепенное снижение маржинальности этих программ на фоне сокращения господдержки»,— констатирует ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Алексей Кирюхин.
6 августа заканчивается действие повышенной компенсации банкам по льготным ипотечным кредитам (3 п. п.— на новостройки, 3,5 п. п.— на ИЖС). До 7 февраля этого года компенсация составляла 2 п. п. Кроме того, с 1 июля банки уже не получают комиссию от заемщика за снижение ставки кредитования. При этом банки могут получать субсидии от застройщика, если не происходит увеличение стоимости квартиры. Как поясняет эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко, в текущую компенсацию банк должен «уместить кредитный и процентный риски, операционные и маркетинговые затраты». По его словам, при компенсации банкам в 2 п. п. рентабельность для банков отрицательная.
В условиях завершения выплат повышенной компенсации и запрета комиссий от заемщиков банки для сокращения издержек будут сокращать рисковую составляющую путем повышения требований к качеству клиента и к первоначальному взносу, отмечают эксперты. «В текущих условиях возможно дальнейшее ужесточение условий выдачи: через повышение требований к заемщикам, в том числе ужесточение скоринговых моделей, или сокращение сроков кредитования»,— считает Алексей Кирюхин. Как считает заместитель председателя правления Абсолют-банка Антон Павлов, «банки с проектным финансированием будут перекладывать затраты на застройщиков, чтобы не прекращать выдачи по льготным ипотечным программам».
246,1 миллиарда рублей
составил объем льготных ипотечных кредитов, выданных банками в июне 2025 года.
В целом ужесточение требований к заемщикам может привести к некоторому сокращению выдач ипотечных кредитов. По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, в связи с отсутствием комиссии от заемщиков и сокращением компенсации от государства выдачи льготной ипотеки сократятся. Антон Павлов отмечает, что «введение более жестких требований к заемщикам может повлиять на уровень одобрения».
Вместе с тем в текущих условиях, по мнению управляющего директора рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Константина Бородулина, льготные программы будут занимать основную долю в ипотечных выдачах (83–87%). Он отмечает, что ставки по рыночным программам пока остаются на высоком уровне, «а с учетом дополнительных расходов (страховки, комиссии и прочие услуги) полная стоимость кредита по нельготным может достигать не менее 25% годовых, что делает его практически недоступным для большинства заемщиков». В ВТБ отметили, что с учетом высоких ставок по рыночной ипотеке господдержка до конца года останется драйвером жилищного кредитования, поэтому банк продолжит по ней активно работать.
Вместе с тем Сергей Гордейко настроен более оптимистично, считая, что объемы кредитования по госпрограммам, скорее всего, не уменьшатся. Он указывает, что в настоящее время по льготным программам банки выдают более 40 тыс. кредитов в месяц, тогда как в жестких условиях второго полугодия 2024 года выдачи составляли 33–36 тыс. кредитов в месяц.