Инвесторы наизготовку: топ-3 самых перспективных направлений для инвестиций в курортную недвижимость
Инвесторы наизготовку: топ-3 российских курорта, которые могут принести более 30% доходности

Фото: пресс-служба Tempo
Главное правило успешных инвестиций гласит, что вкладываться в актив надо, когда он на минимальных значениях, чтобы максимизировать свою прибыль в перспективе, когда он вырастет в цене. В сфере недвижимости это означает, что мудрый инвестор будет избегать перегретых рынков, где цены и так достигли своего максимума, и, напротив, искать недооцененные проекты, которые пока на стадии начального роста, но в будущем за счет ряда факторов скакнут вверх. Специалисты премии Urban подготовили обзор самых перспективных российских курортов, которые пока находятся в тени более известных соседей, но в скором времени имеют все шансы принести рискнувшим вложиться в них инвесторам сверхприбыль.
“Если будешь покупать те же ценные бумаги, что и все, то и результаты будут такие же, как у всех”. Сэр Джон Темплтон, известный инвестор и филантроп
По итогам 2024 года турпоток на российских курортах вырос на 18%, достигнув исторического максимума — 92 млн турпоездок по стране. 2025 год имеет все шансы побить и этот рекорд: за первое полугодие текущего года россияне совершили 41,4 миллиона туристических поездок по стране, что на 7% больше, чем за аналогичный период 2024 года.


Ольга Хасанова, учредитель премии Urban
Фото: пресс-служба URBAN Awards
Ольга Хасанова, учредитель премии Urban
Фото: пресс-служба URBAN Awards
Кроме традиционных лидеров туристических направлений — Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи — активный рост спроса продемонстрировали и другие локации. На треть больше отдыхающих посетило Кавминводы, в 1,5 раза больше — бальнеологический курорт Саки.
В регионах активно формируются новые туристические центры, развивается инфраструктура и появляются новые объекты недвижимости. Для инвесторов это уникальный шанс войти на растущий рынок с минимальным бюджетом, чтобы по мере роста популярности курорта, или сдавать в аренду востребованный лот со стабильной и высокой доходностью, или перепродать его с внушительной прибавкой к первоначальной стоимости.
Специалисты премии Urban рекомендуют инвесторам обратить особое внимание на пока недооцененные, но имеющие значительный туристический потенциал российские курорты. Это, в первую очередь, те локации, которые в перспективе ждет масштабная модернизация и крупные инфраструктурные проекты, которые в значительной мере повлияют на транспортную доступность региона, его рекреационные возможности и объем турпотока. У таким эксперты отнесли следующие локации.
1. Крым, Саки
Город Саки на Черноморском побережье Крыма славится не только своими широкими песчаными пляжами и теплым климатом, но и уникальными лечебными пелоидами, рапой и минеральными водами. Сакский бальнеологический курорт — одна из самых древних и крупнейших здравниц в России. Сакское озеро с его гидроминеральными ресурсами по лечебному потенциалу превосходит многие зарубежные дорогостоящие зоны отдыха, в том числе лечебные грязи Мертвого моря.
Среди крымских городов именно Саки демонстрирует самые впечатляющие результаты в сфере туризма. В 2025 году город стал лидером по загруженности гостиниц в Крыму — 77% номерного фонда в Саки этим летом было заполнено, в Евпатории — 69% номеров, в Ялте — 65%. В этом году спрос на крымские курорт значительно вырос — с начала года полуостров принял на 16% больше отдыхающих, чем за аналогичный период 2024 года. Лидером по приросту турпотока в Крыму опять-таки стал Саки, где спрос вырос на 150% по сравнению с прошлым годом. Также эксперты отметили, что интерес к Крыму стала больше проявлять состоятельная публика: на полуострове количество бронирований отелей высокого уровня выросло на 40-50%.
Эксперты Urban видят несколько причин, почему инвесторам стоит обратить свое внимание на Сакский курорт. Во-первых, в городе происходит повышение качества сервисов и инфраструктуры за счет комплексного развития. До конца года планируется завершить создание туристского центра «Город Саки — источник силы и здоровья», в рамках которого будет сделано комплексное благоустройство Сакского парка.
Также рядом с городом появится один из крупнейших круглогодичных морских курортов в стране — “Золотые пески России”, первая очередь которого будет готова принять посетителей в 2030 году. На территории площадью 230 га появится 18 отелей разных категорий, открытые подогреваемые бассейны, термальные и медицинские комплексы, всесезонный аквапарк, экспоцентр т.д. В рамках проекта также будет благоустроена единая набережная протяженностью 12 км, которая соединит Саки с Евпаторией, и 45 га пляжей.
Во-вторых, на фоне масштабной модернизация западного побережья Крыма первичный рынок в этом регионе активно развивается: с начала года на полуострове введено на 43% больше новостроек, чем годом ранее, причем самая высокая девелоперская активность была в Евпатории и Саки. Тоже самое касается и цен: на западном побережье зафиксирован максимальный прирост средней стоимости кв. м — на 50%.
Дело в том, что в 2024-2025 гг. на рынок Евпатории и Саки вышло несколько высокобюджетных апарт-комплексов с обширной инфраструктурой. Самый крупный из них — курортный кластер Tempo в городе Саки, где можно будет не только отдохнуть в гостиничном комплексе, но и приобрести апартаменты с предчистовой или фишиной дизайнерской отделкой. Стоимость апартаментов в апарт-комплексе стартует от 11 млн рублей при 100% оплате за студию площадью 29,3 кв. м с террасой и доходит до 78,9 млн рублей за апартаменты площадью 227,8 кв. м. с террасой с видом на море. В распоряжении резидентов Tempo собственный медицинский центр с программами грязелечения и спа-процедурами, детский центр, комплекс бассейнов, торговые галереи и рестораны, спортивные площадки и фитнес-центр, теннисные корты и множество мест для отдыха.
“Западное побережье Крыма — одно из самых перспективных инвестиционных направлений курортной недвижимости в России. В качестве альтернативы переполненным туристами городам южного побережья Крыма и Краснодарского края районы рядом с Евпаторией и Саки будут будут привлекать все большее число отдыхающих. В свете грандиозных планов по развитию этой территории инвестиционный потенциал объектов недвижимости может достигать рекордных значений по стране, если вложиться прямо сейчас, на начальном этапе восхождения локации в лидеры отечественного туризма. Важно отметить, что в отличие от многих российских рекреационных центров, Саки — это круглогодичный курорт, который может предложить не только пляжный отдых, но разноплановое бальнеолечение и насыщенный культурно-исторический досуг”,— отметила Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban.
2. Дагестан, Дербент
Дербент — уникальный во многих смыслах город, самый южный и один из самых древних в России. Найденные в нем артефакты насчитывают около 5000 лет. Помимо десятков интереснейших объектов культурного наследия, он располагается в коридоре между побережьем Каспийского моря и горами. Таким образом, Дербент позволяет совместить пляжный отдыха с богатой культурной программой и посещением природных достопримечательностей. Более того, в Дагестане даже более благоприятные условия для пляжного туризма, чем в Краснодарском крае: широкая песчаная полоса длиной более 500 км, теплое море и более длительный купальный сезон (например, Дербент находится южнее Сочи).
Преображение города во всероссийский центр отдыха началось в 2018 году, когда Дербент выиграл во Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях. В рамках этого масштабного проекта были благоустроены магалы — древние кварталы в историческом центре города, также была реализована «Туристическая миля» — пешеходный променад вдоль крепостной стены и построен мультимедийный фонтан. В 2021 году правительство РФ утвердило комплексный план развития Дербента, согласно которому в городе планируется провести комплексное благоустройство набережной с причалом для судов, строительство канатной дороги, которая свяжет побережье Каспийского моря с древней цитаделью Нарын-Кала, нового автовокзала и круглогодичного курорта «Каспийский прибрежный кластер» с гостиницами, спа-центрами, конгресс-центром, аквапарком и яхтенной мариной.
Российский союз туриндустрии (РСТ) констатировал, что в 2025 году спрос на туры в Дагестан увеличился на 15-25% в связи с бурным развитием рекреационной инфраструктуры. В структуре бронирований в регионе лидирует Дербент, на который приходится почти половина всего спроса.
При текущих темпах развития инфраструктуры и качества туристических сервисов, Дагестан, в частности Дербент, в ближайшие годы смогут войти в топ самых популярных пляжных направлений России, составив достойную конкуренцию загруженным курортам Краснодарского края. Именно сейчас для инвесторов удачный момент, чтобы приобрести апартаменты или квартиру под сдачу в Дербенте, поскольку власти города к 2030 году намерены увеличить турпоток в Дагестан в 2,2 раза.
“По мере реализации крупных инфраструктурных проектов, появления новых объектов размещения и роста числа туристов уровень цен в городе неизбежно будет повышаться, делая инвестиции в недвижимость уже не таким прибыльным, как сейчас, на начальном этапе его развития. Уже сейчас Дербент обогнал столицу республики, Махачкалу по уровню средних цен за кв. м, но о сочинских “заоблачных” ценах ему еще очень далеко. Сейчас средняя цена в городе составляет 112 тыс. рублей за кв. м. Зато дагестанский рынок демонстрирует чуть ли не самый высокий темп прироста стоимости новостроек: за прошлый год средние цены увеличились на 32%, и потенциал их роста далеко не исчерпан, чем и обусловлен повышенный инвестиционный интерес к республике и Дербенту”,— отметила Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban.
3. Кавказские Минеральные Воды
В России растет спрос не только на классический пляжный отдых или экскурсионный формат, но и лечебный туризм, что во многом связано с популяризацией здорового образа жизни, увеличением продолжительности жизни населения и развитием рынка велнес-услуг. В России же с 2020-го года востребованность санаторно-курортных услуг выросла на 84% — с 3,9 до 7,2 млн пользователей ежегодно.
Одним из главных центров оздоровительного туризма считаются Кавказские Минеральные Воды: на этой территории находятся более 130 минеральных источников и озеро Тамбукан с более чем 2 млн тонн запасов лечебной грязи. А еще курорт отличает богатая природа и разнообразный ландшафт (в Ставропольском крае находится 17 горных вершин), мягкий климат и много солнечных дней (например, Кисловодск — один из самых солнечных городов России, в нем 328 солнечных дней в году).
По итогам 2024 года, Кавминводы вошли в топ самых популярных регионов у внутренних туристов, уступив только городам Краснодарского края и Крыма. Однако текущий бальнеологические курорты Ставрополья уже не справляются с постоянно растущим притоком отдыхающих. Санатории Кавминвод практически полностью заполнены круглогодично, поэтому власти создали в регионе новую особую экономическую зону (ОЭЗ), в рамках которой инвесторы на льготных условиях смогут реализовывать новые проекты в сфере гостеприимства. К 2030 году в рамках ОЭЗ планируется построить 35 гостиничных и 54 санаторных комплекса общей вместимостью около 30 тыс. мест в Ессентуках, Лермонтове, Железноводске и Кисловодске.
Помимо этого, запланировано строительство автодороги между Сочи и Кисловодском к 2027 году, которое сократит дорогу от моря до Северного Кавказа до трех часов, реновация существующих досуговых объектов (например, в Железноводске будет проведено благоустройство парка имени Сергея Говорухина и реконструкция летнего дворца Эмира Бухарского и Островских ванн), а также создание самого длинного в Европе велотерренкура протяженностью 75 километров, который свяжет Лермонтов, Железноводск и Минеральные Воды.
Рынок недвижимости в курортных городах Кавминвод пока слабо насыщен новым предложением, в отличие от самого регионального центра Ставрополя, на который приходится 44,2% всего предложения в новостройках. При этом главные центры туризма на Кавминводах демонстрируют стабильный рост цен на первичном рынке: в Кисловодске средняя цена квадратного метра составила 193 тыс. руб. (+26% в годовой динамике), в Пятигорске — 129 тыс. руб. (+11%), в Ессентуках — 121 тыс. руб. (+9%), Железноводске — 100 тыс. руб. (+14%).
“У Кавминвод большой туристический потенциал, который в свою очередь способствует инвестиционной привлекательности предложений на первичном рынке недвижимости. В городах Ставрополья пока немного новых предложений, достаточно доступные цены в сравнении с другими российскими курортами и есть перспективы для развития сегмента апарт-комплексов, как на Кубани и в Крыму, где формат сервисных апартаментов вышел в лидеры в объеме нового предложения. Все это создает плацдарм для роста цен и востребованности предложения квартир, апартаментов и загородных домов на курортах Кавминвод, особенно, со стороны инвесторов, которые ищут предложения с хорошим потенциалом для сдачи в аренду или перепродажи (КВМ рассматривают для переезда семьи в поисках теплого климата, пенсионеры для постоянного проживания, те, кто ищет жилье на сезон или для будущего переезда и т.д.)”,— прокомментировала Ольга Хасанова.