До последнего времени ни один из реализуемых в сфере коттеджного строительства проектов не оказал сколько-нибудь заметного влияния на ценовую ситуацию и структуру спроса на загородное жилье. Положение может измениться, так как в игру постепенно вступают фирмы, имеющие поистине гигантские площадки под застройку. В частности, жилищно-строительная ассоциация "Альфа", получившая под загородное жилье 220 га в Южном Бутово, начала осуществление грандиозного проекта строительства более 1600 коттеджей.
Who is who на рынке коттеджного строительства
На коттеджном рынке всегда присутствовали три основных фигуранта, формировавших ценовую ситуацию. Во-первых, продавцы частных загородных домов, во-вторых, фирмы-подрядчики, которые строят под заказ, и наконец, компании — застройщики коттеджных поселков. До сих пор ни один из этих участников рынка не мог значительно повлиять на конъюнктуру, главным образом из-за незначительности объема предложения каждого конкретного продавца по отношению к общему числу предложений. Сказывалось и отсутствие общего информационного пространства (зачастую застройщики соседних коттеджных поселков не имеют информации о положении дел друг у друга). Впрочем, раньше такая ситуация всех устраивала, поскольку в условиях отсутствия конкуренции можно было не опасаться за рынок сбыта даже самых дорогих коттеджей. Теперь эта идиллическая картина уходит в прошлое, поскольку на рынке коттеджного строительства появляются проекты, способные кардинально изменить положение вещей.
Сейчас в Московском регионе в разных стадиях готовности находятся три крупных жилищных проекта малоэтажного и коттеджного строительства. Первый реализует АО "Малоэтажное и коттеджное строительство" (АО "МИКС"), выполняющее государственную программу малоэтажного строительства. В течении ближайших 10 лет под программу будет выделено до 40 тыс. га подмосковной земли. В настоящее время "МИКС" уже имеет 3 тыс. га, на трехстах из которых ведутся строительные работы. Второй проект ведет ассоциация "Народное домостроение". Проект предполагает застройку технополиса "Северный" в черте города (район Дмитровского шоссе). Третий проект — строительство коттеджного поселка на участке 220 га в Южном Бутово. Застройщиком проекта выступает жилищно-строительная ассоциация "Альфа". Помимо этих гигантов, в Москве реализуются и проекты меньшего масштаба. Это площадки в Куркино, Крылатском и СЭЗ "Шереметьево".
Каждый из этих проектов имеет долгую предысторию, и проект ЖСА "Альфа" — не исключение. Четыре года назад группа молодых ученых создала жилищный кооператив и выбила для своих пайщиков огромный кусок земли в Южном Бутово. Территория после тщательной градостроительной разработки будет представлять собой единый жилой комплекс с полной инфраструктурой. Проект предполагает возведение 1600 коттеджей площадью от 100 до 400 м2), в которых будет жить около 6000 человек. В комплексе будет собственная школа, детские сады, гимназия, поликлиника, а также трехзвездочная гостиница и офисные помещения.
Завершение строительства намечено на 1998 год. Однако уже сейчас ясно, что к этому сроку вряд ли все будет готово.
От Южного Бутово до Беверли-Хиллз ровно $100 млн
Именно столько стоят все работы по возведению комплекса. Конечно, сегодня такая сумма для рынка недвижимости в качестве единовременного вложения представляется просто несбыточной мечтой. Конъюнктура в сфере инвестиций сейчас явно неблагоприятна для крупных объектов, что подтверждается многими фактами. Например, даже высокодоходные проекты по развитию коммерческой недвижимости в центре Москвы подолгу не находят своего инвестора, если сумма инвестиций превышает $10-15 млн. В то же время надо отметить факт, что за прошедшие три года (период наиболее активного загородного строительства) сумма инвестиций в Подмосковное жилье превысила эту мифическую цифру в $100 млн (это около 1000 коттеджей средней стоимостью $100 тыс. долларов каждый).
Перейдем к конкретным деталям бизнес-плана. Основную сумму инвестиций (порядка 80%) "Альфа" надеется получить от собственных пайщиков (напомним, что "Альфа" является кооперативом). Кроме того, сейчас "Альфа" выставила на аукцион 55 участков под застройку в первой очереди строительства (186 коттеджей). Предметом торгов является право застройки. Стартовая цена права застройки одного метра коттеджа составляет $55. Вырученные средства "Альфа" намерена использовать для прокладки внутриплощадочных инженерных сетей. В дальнейшем "Альфа" намерена продолжать периодически выбрасывать на аукцион оставшиеся свободными паи под застройку. Эксперты не исключают и того варианта, что на рынок недвижимости будут и помимо аукционов "Альфы" поступать паи жилищного кооператива, поскольку уже сейчас многие члены "Альфы" не в состоянии оплатить стоимость строительства (из расчета $500 за 1м2). Оставшиеся 20% средств "Альфа" надеется привлечь со стороны: путем эмиссии акций, а также залога земли и незавершенки. Необходимая сумма, $20 млн, все же весьма внушительна, и до окончательной разработки схем привлечения средств неясно, сможет ли "Альфа" собрать требуемые средства.
ИЛЬЯ Ъ-РАЙХМАН