Хотя московский рынок недвижимости и не отличается особым разнообразием, купля-продажа квартир отнюдь не является единственным видом производящихся на нем сделок. Сегодня группа недвижимости Ъ решила обратиться к сфере аренды и продажи торговых площадей. Сделки с такими объектами совершаются нечасто, и каждая из них по-своему уникальна. Тем не менее некоторые обобщения сделать можно.
Для аренды и купли-продажи магазинов более, чем для любой другой сферы недвижимости, справедливо правило: местоположение решает все. По Садовому кольцу проходит довольно жесткая граница. В его пределах высоки не только цены, но и спрос на магазины. Кроме того, по сведениям фирм и организаций, оказывающих консультационную поддержку при подобных операциях, здесь клиенты обычно предпочитают сделки купли-продажи. За пределами Садового кольца ситуация меняется и кроме резкого падения цен происходит и смена интересов — основным видом сделок становится долгосрочная аренда.
Сразу следует сказать, что престижные магазины в центре Москвы настолько выделяются из общей картины, что о них следует вести отдельный разговор (Ъ намерен вернуться к этой теме в одном из обзоров). А в этом обзоре мы намерены уделить внимание типичным объектам.
Торговые фирмы предпочитают аренду магазина за пределами Садового кольца его покупке по двум причинам: одна чисто экономическая, вторая носит скорее политический характер. С одной стороны, аренда требует значительно меньших единовременных инвестиций, чем покупка, и сэкономленную сумму можно вложить непосредственно в торговые операции. С другой стороны, многих потенциальных покупателей отпугивает политическая нестабильность. И если квартиры можно, в общем, покупать, не боясь смен политических настроений, то с магазинами сложнее: немного постаравшись, собственника всегда можно сменить — законодательство позволяет. Кроме того, нормативная база для таких операций и механизм передачи прав собственности на эти объекты еще недостаточно отработаны, что тоже является весомым аргументом против покупки. Одним словом, аренда магазинов за пределами Садового кольца более распространена, чем их купля-продажа.
Самой распространенной формой сделки по аренде магазина является договор о совместной деятельности. Объясняется это тем, что настоящих собственников на этом рынке пока мало. Чаще всего сдаются в аренду объекты, которые уже приватизированы, но еще не выкуплены у государства, то есть фактически находятся на правах аренды у Москомимущества. А субаренда для коллектива весьма рискованна, так как субарендатор может обратиться в Москомимущество и переоформить договор аренды на себя, что страшно нервирует руководство торговых предприятий: "А вдруг заберут все". Поэтому на практике обычно заключается договор о совместной деятельности: предприятие-арендодатель в этом варианте имеет возможность самостоятельно распоряжаться средствами от скрытой аренды.
Наиболее ходовым товаром являются магазины, расположенные на крупных транспортных магистралях Москвы или вблизи станций метро. По данным консалтинговой фирмы "MICO Company", приемлемой для арендатора годовой арендной ставкой является $300 за 1м2 общей площади. Если же магазин расположен не очень удобно, например, в глубине микрорайона, или же требует ремонта, то ставки аренды, по сведениям фирмы, снижаются до $100-150 за 1м2 в год.
Что касается порядка взаиморасчетов, то еще в прошлом году предоплата за год была весьма распространенным явлением. Сейчас требования арендодателей значительно смягчились. В большинстве случаев структуры, занимающие помещения на основе договоров о совместной деятельности, вносят арендную плату поквартально.
Если магазины за пределами Садового кольца довольно интенсивно сдаются в аренду, то купли-продажи в этих районах практически нет. В пределах Садового кольца ситуация диаметрально противоположная. Спрос на покупку магазинов очень велик и значительно превышает предложение. Причина повышенного спроса понятна: ведь купленный магазин — это не просто средство для зарабатывания денег, но и недвижимость в центре, которая сама по себе имеет значительную ценность и являются выгодным объектом для инвестиций. Факторы, препятствующие покупке магазина, отступают на второй план. Предложение же объектов в центре весьма невелико, так как многие интересные для покупателей магазины, успевшие приватизироваться по полной программе с выкупом недвижимости еще во времена первой муниципальной программы приватизации, уже давно перепроданы и перепрофилированы. А владельцы остальных не хотят расставаться с собственностью.
Для центра столицы цена $1000 за квадратный метр — не предел. За неплохой магазин могут просить $1200-1300, и такой объект достаточно быстро найдет покупателя. Если магазин уже отделан и готов для торговли, то цена может подняться до $1500 за 1 м2. Напомним, что рассматриваются обычные магазины: речь не идет об элитных.
Вероятно, вторичный рынок торговых площадей в ближайшее время активизируется, поскольку после длительного затишья фонд имущества Москвы намерен возобновить продажу недвижимости приватизированным предприятиям.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ