Творческий доход

Объекты государственного культурного наследия все чаще передаются представителям частного бизнеса, обретая вторую жизнь в виде культурных центров, туристических мест с торговыми объектами, ресторанами и отелями. В каждом конкретном случае представителям государства и предпринимателям приходится решать сложные задачи по сохранению исторической ценности и созданию комфорта, привлекательного для посетителей и выгодного для инвесторов. Как решаются подобные проблемы, поинтересовались «Деньги».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Культурное наследие и бизнес

Хотя практика реставрации объектов культурного наследия частными предпринимателями с последующим использованием в бизнес-целях появилась в России в 90-е годы, юридически она получила обоснование в 2002 году, когда был принят закон «Об объектах культурного наследия…», который закрепил порядок охраны, реставрации и возможности использования памятников в коммерческих целях. Тренд на приобретение в собственность на условиях реставрации и современной адаптации исторических зданий в России начал набирать популярность в последние 10–15 лет с распространением программ льготной аренды и конкурсов по использованию культурного наследия.

В современной России немало примеров, когда исторические здания после реставрации получают вторую жизнь как бизнес-объекты: в Москве усадьба Голицыных на Волхонке отреставрирована и используется как офисно-выставочный комплекс, в Санкт-Петербурге знаменитый «Дом со львами» после реставрации превращен в отель Four Seasons, в Казани комплексно восстановлена Старо-Татарская слобода.

Большой интерес у инвесторов вызывает возможность преобразования исторических зданий городской застройки и загородных усадеб в гостиничные проекты — от небольших бутик-отелей до гостевых домов. Кроме того, инвесторы заинтересованы в создании на основе исторических объектов ресторанов и гастроплощадок, которые выигрывают за счет атмосферы старой архитектуры. Особенно ценятся властями проекты по созданию на базе исторических объектов музеев, культурных центров и арт-пространств. В ряде случаев приветствуются образовательные инициативы — школы, мастерские, резиденции. В последние годы к этому списку добавились фермерские рынки и локальные продуктовые хабы, где исторический контекст становится частью маркетинга. В каждом конкретном случае вопрос о целях и средствах решается с привлечением экспертов индивидуально.

«Бизнес с объектами культурного наследия (ОКН) — это предпринимательская деятельность, основанная на историческом потенциале здания или территории»,— объясняет Александр Ивакин, сооснователь и управляющий партнер компании «ДАЛЬ» и агрегатора исторической недвижимости в продаже «Дом вдали». По его словам, несмотря на высокую цену входа и длительный горизонт окупаемости, на рынке исторической недвижимости есть проекты, которые демонстрируют устойчивую модель развития. В Зарайске (Московская область) дом «в три окошка» превратился в гастромузей «Зарайская баранка», где гостям предлагают баранки по старым рецептам, чай из самовара и экскурсии.

В Тарусе (Калужская область) бывший купеческий дом 1887 года стал бутик-отелем «Хоромы» с десятью номерами, каждый из которых оформлен так, чтобы познакомить постояльцев с историей дачного отдыха. В Санкт-Петербурге особняк XIX века обрел новую жизнь в формате культурного пространства «Третье место», где проходят лекции, показы кино и локальные маркеты.

В Нижнем Новгороде «Короленко, 18», инфоцентр, стал точкой входа в проект «Заповедные кварталы», там предлагается экскурсионная программа и продается локальный мерч. В Москве особняк у Таганки адаптирован под бутик-отель и бар Twelve Reasons, где напоминают об истории столицы.

Суздальский проект «Ларец» демонстрирует иной подход: изба XIX века используется как современная выставочная площадка. Пространство привлекает в первую очередь молодую аудиторию и работает как актуальный культурный хаб.

Эти примеры показывают, что при грамотной концепции и продуманной адаптации историческое здание становится не обременением, а конкурентным преимуществом — точкой притяжения туристов и современного бизнеса.

О реставрации и окупаемости

На практике наиболее распространены три сценария освоения бизнесом под контролем государства исторических зданий: музейно-экспозиционный, гостинично-ресторанный и многофункциональный, когда объект становится центром культурной и деловой активности.

По словам Александра Ивакина, работа частного бизнеса с объектами культурного наследия начинается с получения прав на здание через покупку, аренду или участие в муниципальных программах. Следующим шагом после сделки становится подписание охранного обязательства, которое фиксирует ответственность предпринимателя за реставрацию и дальнейшее законное использование объекта. В зависимости от статуса объекта и условий договора сроки реставрации в среднем составляют 5–7 лет. Все работы выполняются по согласованному проекту, а ценные элементы (фасады, планировки, интерьеры) подлежат обязательному сохранению. «Это не ремонт в бытовом понимании, а более сложный процесс, включающий комплексное обследование, проектирование, реставрацию, согласования»,— подчеркивает Александр Ивакин.

На владельцев объектов культурного наследия налагается ряд обязательств. Самовольная замена фасадов, окон или кровли недопустима даже в пределах отдельной квартиры. Под запретом снос исторических перегородок, каминов и лестниц, если они входят в предмет охраны. Перепланировка, затрагивающая несущие конструкции или аутентичные элементы, возможна только по утвержденному проекту. Нарушения обязательств караются административной, а в отдельных случаях и уголовной ответственностью.

Финансирование проектов в сфере охраны наследия строится по нескольким каналам. Памятники федерального значения поддерживаются напрямую через Министерство культуры, которое выделяет средства как на плановые проекты, так и на противоаварийные работы. С объектами, находящимися в собственности муниципалитетов, действует другая модель: город формирует инвестиционные кейсы и передает здания в аренду инвестору, готовому взять на себя реставрацию и запустить бизнес-проект.

По словам Тимура Гарунова, заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства Дербента, срок окупаемости таких вложений может превышать десять лет. «Этими проектами занимаются те, кто готов работать вдолгую»,— подчеркивает он. Взамен инвесторы, по его мнению, получают не только растущую ценность объекта с точки зрения бизнеса, но и моральное удовлетворение от осознания собственной ответственности в миссии по сохранению истории края.

Эксперты отмечают, что бизнес в объектах культурного наследия сочетает экономические и имиджевые выгоды. По словам Александра Ивакина, историческое пространство само по себе работает как бренд. «Проживать в усадьбе XIX века» звучит иначе, чем «снять номер в пятизвездном отеле», полагает он.

Существуют специализированные компании, главная цель работы которых — сохранение объектов культурного наследия через привлечение внебюджетных инвестиций. Например, в Иркутске эту задачу решает Агентство развития памятников (АРПИ), аккумулирующее аварийные здания и выводящее их на торги с обязательством реставрации. «Объекты, восстановленные 5–10 лет назад, в настоящее время имеют прирост стоимости в связи с ежегодным ростом цен на недвижимость. Таким образом, можно рассматривать вложение в реставрацию ОКН как долгосрочную инвестицию»,— сказали «Деньгам» в АРПИ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Специальные льготы

Дополнительным стимулом для работы с ОКН являются льготы: в ряде регионов действуют налоговые послабления, субсидии на реставрацию и льготная аренда. Так, в 2012 году в Москве была запущена программа «Один рубль за квадратный метр в год»: программа стала одним из первых серьезных пилотов льготной аренды памятников. В распоряжение бизнеса по программе перешло порядка 70 объектов суммарной площадью около 64 тыс. кв. м.

Одним из интересных примеров для привлечения бизнеса к работе с ОКН стала муниципальная программа «Дом за рубль», запущенная в 2016 году в Томске. В городе насчитывается более 1,5 тыс. объектов, подлежащих сохранению в качестве памятников архитектуры, из которых более 1 тыс. построены из дерева. Проекту «Дом за рубль» предшествовала программа по сохранению деревянного зодчества, запущенная при губернаторе Викторе Крессе в 2005 году по инициативе вузовской интеллигенции: по этой программе было восстановлено около сотни деревянных домов. После ухода Кресса с поста губернатора в 2012 году работа перешла на муниципальный уровень, а в 2016 году фактически была остановлена из-за отсутствия финансирования. Тогда же появился проект «Дом за рубль», по которому договор аренды заключается на 49 лет, а льготы вводятся постепенно: после разработки проектной документации стоимость арендной платы снижается в десять раз, а после восстановления объекта — до символического 1 рубля в год. Аналогичные льготы действуют и для аренды земли, где ставка сокращается в 1 тыс. раз. За время действия программы 62 объекта уже нашли арендаторов, 18 полностью восстановлены, еще 20 находятся в работе.

Похожие льготные программы работают в Санкт-Петербурге («Рубль за метр»), Московской области («Недвижимость за 1 рубль»), Нижегородской и Вологодской областях. В 2025 году к программе «Дом за рубль» присоединилась Кемеровская область. О важности таких инициатив на пленарном заседании ПМЭФ-2025 говорил и президент Владимир Путин. Он тогда заявил о планах до 2030 года восстановить не менее 1 тыс. исторических зданий, храмов и усадеб. В целом пилотная программа льготного кредитования реставрации уже действует в девяти регионах. Планируется распространить ее на всю страну, объединив с программой поддержки туристической инфраструктуры.

Среда обитания

В малых городах такие проекты чаще всего рождаются не из расчета на прибыль, а из стремления изменить среду вокруг себя, сохранить историю и подарить городу новые точки притяжения, полагают эксперты. За такими начинаниями стоят энтузиасты, частные собственники или сообщества, которые инвестируют личные ресурсы, время и энергию ради общей пользы.

Юрист, краевед и автор проекта «Ленина, 21» в городе Данилове Ярославской области Дмитрий Андреев рассказал «Деньгам», что изначально его проект создавался как пример того, что малыми финансовыми средствами и физической силой сообщества можно никому не нужный ОКН превратить в культурное место. «Мы доказали, что такое возможно. По мере усложнения проекта и желания полного восстановления дома личных денежных средств стало недостаточно. Требовались значительные вложения в работу. Поэтому в сборе средств нам сейчас помогает фонд "Внимание", опекающий такие проекты»,— рассказал он. Кроме того, с ремонтом помогла администрация города, волонтеры и даже гости центра.

Дмитрий Андреев рассказал, что приобрел в 2019 году дом, который три года безуспешно продавался мэрией после расселения жильцов. «Изначально речь не шла о полноценной реставрации. Была социальная цель: из заброшенного здания на центральной улице сделать место для молодежной тусовки, а несколько комнат использовать для хранения коллекции старинных артефактов, резного декора, дверей, печных изразцов и мебели»,— вспоминает он. Однако постепенно проект перерос в полноценную реставрацию. По мере обживания здания возникло желание вернуть ему историческую функцию: трактир на первом этаже и жилые комнаты — на втором. «Сейчас мы запустили работу кофейни по выходным, где вводим местные специалитеты. Например — пирог "с аминем" (пирог без начинки.— "Деньги"). По сути, это продолжение того, с чего мы начинали,— краеведения, но с иного угла. Так как изначально это затевалось как хобби, я по-прежнему оплачиваю почти все капитальные и операционные расходы из доходов с основного места работы — налогового юриста»,— признался Дмитрий Андреев.

В настоящее время аудитория «Ленина, 21» делится поровну: половина посетителей — жители города, половина — приезжие, среди которых заметную часть составляют гости из соседних городов. «Я, как бывший житель города, делаю то, что мне самому не хватало в нем, когда жил там: общественного культурного центра и вкусной еды. Но там, где хорошо местным жителям, хорошо и туристам»,— отмечает Дмитрий Андреев. По его словам, сегодня в культурный центр регулярно приезжают экскурсионные группы, в основном из Вологды и Ярославля, которые узнали о проекте благодаря сарафанному радио. Также идет работа с одним московским турагентством. Более тесное взаимодействие планируется после завершения ремонта первого этажа и запуска кухни. Рост потока гостей напрямую зависит от количества мероприятий, которые проводятся на территории «Ленина, 21».

«Есть понятие мериторного блага (обычно — социальная услуга или продукт, недооцененный обществом и поэтому поддерживаемые государством.— "Деньги"). Наш проект, но на частной основе, является таким благом для малого города, позволяет предотвратить вымывание творческих горожан, задержать их на территории, создать условия для творчества»,— объясняет Дмитрий Андреев. По его мнению, такие проекты позволяют создать разнообразие среды и повышают качество жизни. «Они дают человеку комьюнити, которое привязывает тебя к месту, ты чувствуешь сопричастность, свою нужность»,— уверен Дмитрий Андреев.

Рост турпотока

Самый древний город России Дербент (Республика Дагестан) сегодня — показательный пример того, как работа с объектами культурного наследия напрямую влияет на экономику города. В 2021 году город стал победителем всероссийского конкурса «Архитектурное наследие» за комплексное благоустройство исторического центра. По словам Тимура Гарунова, заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства города, речь шла не об отдельных зданиях, а о масштабной территории Старого города — «магалах», небольших районах, сосредоточенных вокруг мечетей, имеющих статус достопримечательности. На этой обширной территории было довольно много ОКН, которые десятки лет стояли заброшенными, не использовались и не работали на городскую экономику.

Решение, по словам Тимура Гарунова, было найдено в системном подходе: дизайн-код, благоустройство улиц, архитектурные конкурсы с международным участием. В результате, по его мнению, удалось вернуть к жизни целый ряд объектов, которые теперь формируют новый туристический облик города: это старинные бани, восстановившие свою функцию, исторический торговый центр «Пассаж», превращенный в туристический аттракцион, подземное водохранилище, где скоро откроется музей, и кладбище «Кырхляр», востребованное как объект паломничества.

В Дербенте работа с историческим центром началась с замены инженерных сетей и прокладки подземных коммуникаций, что позволило реализовать программу «Чистое небо» и убрать с улиц нагромождение проводов. Само благоустройство — мощение, свет, навигация — строилось по принципу «не отвлекать от подлинной ценности», превращая Старый город в комфортную среду для жителей и туристов, вспоминает госчиновник.

«За последние пять лет туристический поток в Дербент вырос со 100 тыс. человек в год до 800 тыс., а посещаемость исторического центра увеличилась с 5 тыс. до 500 тыс. человек, то есть в 100 раз»,— говорит Тимур Гарунов.

На фоне перемен местный бизнес стал активнее использовать ОКН: рестораны, отели и культурные проекты все чаще размещаются в старых домах, а интерес к историческим интерьерам вырос. Сейчас город готовится к следующему этапу: развитию гостиничной инфраструктуры, строительству набережной и запуску новых проектов реставрации ОКН, которые должны стать новыми туристическими магнитами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

О рисках и трудностях

Среди трудностей, с которыми могут столкнуться предприниматели и инвесторы, эксперты называют бюрократию и затяжные согласования. «Каждый шаг нужно утверждать в органах охраны наследия. Реставрация может занимать годы, а смета почти всегда превышает ожидания»,— сетует Александр Ивакин.

К числу финансовых рисков относятся удорожание материалов и услуг, перерасход бюджета и непредвиденные находки: от скрытых дефектов конструкций до археологических объектов. Операционные риски связаны с тем, что в первые годы объект не приносит дохода: все ресурсы уходят на реставрацию и согласования.

По мнению Тимура Гарунова, основные сложности в реализации проектов, где задействованы ОКН, связаны с довольно скудными средствами контроля и реагирования, которыми обладает регулятор, недостатком финансовых средств, нехваткой квалифицированных кадров. Он считает, что изменить это может понимание обществом ценности наследия, и это облегчит диалог между всеми участниками процесса. «На Западе, например, считается довольно престижным обладать объектом культурного наследия, а на многих наших собственников этот статус наводит страх. Люди боятся бюрократических сложностей, связанных с работой с памятником, не хотят вкладывать средства в разработку необходимой проектной документации, пытаются избежать необходимых согласований»,— сетует Тимур Гарунов.

Дмитрий Андреев говорит, что у его здания не было канализации, а отопление оставалось печным. «Все это приходилось вводить самостоятельно. Повезло, что коммуникации располагались рядом»,— вспоминает он. Одним из редких прецедентов стало решение опустить уровень тротуара на полметра, чтобы вернуть парадные двери на главный фасад. Сохранить историческую ткань, по его мнению, удалось во многом благодаря работе с экспертами. «Мы просто окружили себя большим количеством экспертов из разных сфер. Инженеры консультируют по состоянию фундаментов, реставрационные столярные мастерские помогают с окнами и дверями, дизайнеры подсказывают, как светом подчеркнуть ценность пространства, и так далее. Но на всякий случай сохраняем все слои: и дореволюционные, и советские, и уже следы наших придумок пятилетней давности. Мы называем это "богемная консервация", когда присутствует чисто романтичный подход сохранять больше, чем описано в предмете охраны здания. Наш подход ближе к консервации, такой палимпсест получается»,— рассказывает он.

Инвесторам, которые рассматривают для себя бизнес с ОКН, необходимо учитывать и особенности подхода властей разных регионов. Так, по словам Дмитрия Андреева, в Ярославской области органы охраны требуют от собственников почти незамедлительного начала работ и устанавливают минимальные сроки. Несоблюдение условий оборачивается исками об изъятии без компенсации, в судах уже сотни таких дел. В результате, по его словам, многие инвесторы среднего уровня отказались от проектов с ОКН, а новых желающих заходить на этот рынок в регионе не появляется.

Перед покупкой объекта культурного наследия эксперты советуют определиться с четкой мотивацией, поскольку именно она помогает выдерживать длительные сроки реставрации и искать финансирование.

«Нужно закладывать время, деньги и терпение. Важно работать с профессионалами — реставраторами, архитекторами, юристами. У ОКН всегда две ценности: материальная (здание) и нематериальная (история). Потеря второй нивелирует первую. Если делать проект вдумчиво, можно получить не просто бизнес, а культурный бренд, который работает на десятилетия вперед»,— считает Александр Ивакин. Он отмечает, что иногда бизнес в ОКН превращается в «место силы» для сообщества, когда вокруг дома рождаются фестивали, клубы, новые инициативы, и таким образом запускается целый процесс, как цепная реакция, когда рядом начинают реставрировать и другие здания.

Анна Александрова