Полоска побережья длиной полторы сотни километров от Монако до Сен-Тропе, именуемая Лазурный берег (Cote D`Azur),— самое дорогое место в Европе. Цены на недвижимость здесь достигают таких высот, что покупка даже относительно недорогого дома должна рассматриваться не столько как приобретение объекта, имеющего потребительскую ценность, сколько в качестве инвестиции. Сколько бы ни говорили о переоцененности Лазурного берега, цены здесь продолжают расти. И конца этому процессу не видно.
Вертолет не роскошь
Ницца — не только административный и географический центр района, но и единственный на Лазурном берегу город, имеющий международный аэропорт. Подлетая к Ницце, вы увидите в иллюминатор склоны прибрежных холмов, плотно усеянные красными и голубыми пятнами. Красные — это черепичные крыши домов, голубые — бассейны. Вилла без бассейна на Лазурном берегу — это нонсенс, нечто непредставимое. Кстати, по этому поводу местные риэлтеры рассказали мне забавную историю. Открытый бассейн является отдельным объектом недвижимости, причем налогооблагаемым. Большинство бассейновладельцев, естественно, плевали на это дело с высоты птичьего полета, а налоговики ничего поделать не могли: чтобы установить наличие бассейна, нужно пройти за ворота, а для этого нужен ордер, а для ордера нужны основания. Тогда хитрые французские фискалы забрались в вертолет, пролетели над побережьем и сделали фотосъемку местности, которую предъявили затем неплательщикам в качестве доказательства.
От Ниццы до Сен-Тропе, одного из самых популярных мест на Лазурном берегу, около 100 км на юго-запад. Мы едем туда вместе с представителями британской консалтинговой компании Property Vision — руководителем российского департамента Гульнарой Лонг и главой французского филиала Стюартом Балдоком. Лазурный берег, как и Лондон, место массового расселения россиян, поэтому в Property Vision и был создан специальный русский отдел с русскоговорящими сотрудниками. Сто верст, конечно, не слишком большой крюк, если едешь на длительный отдых: дорога до Сен-Тропе занимает меньше двух часов — с учетом неизбежных пробок. А вот ездить туда и обратно каждый уикенд все-таки затруднительно. "Многие лондонские бизнесмены именно так и делают — рабочую неделю проводят в Лондоне, а на выходные приезжают к семье на Лазурный берег,— рассказывает Гульнара.— Конечно, для такого образа жизни больше подходит Канн или Грас. Они ближе от аэропорта, к тому же там много международных школ. Но как в Ницце, так и в Сен-Тропе есть хелипорты, на вертолете можно долететь за четверть часа".
Парковая зона
Самый дорогой район Сен-Тропе — так называемый Парк (Les Parcs de St. Tropez). Язык не поворачивается назвать Парк коттеджным поселком, хотя именно так его называли бы, находись он в окрестностях Рублевки. Это поселок из двух сотен вилл на участках от 40 соток до двух гектаров, с охраной и шлагбаумом на въезде. Здесь у будки охраны к нам присоединяется Селин, агент из местной риэлтерской конторы Chesterton. Надо пояснить систему работы местных риэлтеров. Рынок недвижимости юга Франции очень фрагментирован, на нем работают около тысячи агентств недвижимости. У каждого агентства есть определенный набор объектов, которые оно готово предложить покупателю. Отсутствие надежной централизованной базы данных не позволяет узнать обо всех предложениях, обратившись лишь в одно агентство.
В этой ситуации помогает такая компания, как Property Vision, которая как в Лондоне, так и на Лазурном берегу работает в интересах клиента, предоставляя информацию обо всей недвижимости, выставленной на продажу другими агентствами, и той, которая не представлена на открытом рынке. Сотрудники Property Vision просматривают все имеющиеся объекты, а затем организовывают встречу с такими агентами недвижимости, как Селин, и показывают своим клиентам только те варианты, которые отвечают их индивидуальным требованиям.
Селин едет впереди по улицам Парка в своем кабриолете Audi. Время от времени она указывает на какую-нибудь усадьбу, а затем растопыривает пальцы, поясняя, за сколько миллионов евро был продан означенный дом. Ни разу ей для этого не хватило пальцев одной руки. Из чего я делаю вывод, что покупатели недвижимости в Сен-Тропе вполне могут позволить себе личный вертолет, не говоря уже об аренде этого транспортного средства.
Наконец, мы у цели. Открываются ворота — и перед нами выставленная на продажу вилла. Прямо скажем, жители Рублевки были бы разочарованы. Посреди участка размером 42 сотки — малопримечательное двухэтажное строение. Красная черепица, уложенная в три ряда, бежевые стены, никаких изысков. Площадь дома по местным меркам средняя — около 500 кв. м. Просторная гостиная с раздвижными дверями, выводящими прямо к бассейну. Терракотовые полы. Пять спален, каждая, естественно, со своим санузлом. Считается, что дом с видом на море, но на самом деле вдалеке едва виден морской горизонт: дом находится в низинке посреди холма. А пляж в полутора километрах от ворот, до него лучше добираться на машине. Впрочем, местные жители предпочитают плескаться в собственных бассейнах, а не на общественном пляже.
"Что касается внешнего облика, то большинство домов здесь похожи друг на друга. Департамент архитектуры предъявляет очень жесткие требования, застройщики обязаны сохранять провансальский стиль,— поясняет Стюарт Балдок.— Поэтому вы никогда не встретите в Сен-Тропе дом в стиле хай-тек. Местные власти хотят, чтобы Сен-Тропе сохранял облик, напоминающий рыбацкую деревушку, которая была здесь еще полвека назад. И согласитесь, в этом есть свое очарование".
Дом выставлен на продажу за €10 млн. "Это обычная цена дома для этого места, на участке такой площади и без каких-либо особенных обстоятельств,— говорит Селин.— А обстоятельства могут быть самые разные. Например, недавно египетский миллиардер Мохаммед аль-Файед выставил на продажу свою виллу, находящуюся здесь же, в Парке, за €65 млн. Он вскоре раздумал ее продавать, зато его соседи тут же подняли цену своего дома с €25 млн до €50 млн".
Волюнтаризм цен
Цены в Сен-Тропе, как, впрочем, и на всем Лазурном берегу, ведут себя абсолютно волюнтаристски. Мы убедились в этом, посмотрев еще один дом — в городке Сент-Максим. Сен-Тропе и Сент-Максим — это близнецы-братья. Они находятся по разные стороны одного и того же залива, только первый — известный всему миру гламурный центр с пафосными пляжными ресторанами, а второй — просто отличное курортное место. Дом, который мы посмотрели в Сент-Максиме, тоже находится на территории охраняемого поселка, на участке примерно такой же площади. Сам дом поменьше, и потолки пониже. Похожая гостиная с выходом к бассейну, всего три спальни (одна из них на втором этаже). И, конечно, тот же провансальский стиль. Зато он находится на самой вершине холма, и с участка и из окон дома открывается чудесный вид на залив. Мне показалось, что только один этот вид должен перекрыть все недостатки. Не тут-то было. Хозяева хотят получить за него двое меньше, чем за виллу в Сен-Тропе, которую мы только что посмотрели. "И даже €5 млн — явно завышенная цена,— говорит Гульнара Лонг.— Я думаю, реально продать этот дом за €3 млн, может быть, чуть дороже. С другой стороны, хозяева правильно сделают, если не будут снижать цену. Вполне может найтись покупатель, которому понравится именно это место, и он заплатит ту цену, которую выставили хозяева. Здесь, на Лазурном берегу, никто не продает недвижимость в спешке, никто не снижает цены, чтобы побыстрее продать. Есть дома, которые годами ждут и в конце концов находят своего покупателя. Мы, со своей стороны, всегда даем собственную оценку всем объектам и, если цены завышены, честно говорим об этом клиентам. Но есть и другая сторона вопроса. То, что продавцы держат высокую планку, провоцирует постоянный рост цен. Поэтому человек, купивший недвижимость на Лазурном берегу даже по цене, которая кажется сейчас завышенной, сможет через несколько лет продать дом значительно дороже".
И миллиарда мало
Точной статистики по ценам на элитную недвижимость Лазурного берега не существует. Окончательные суммы сделок не афишируются, а цены предложения могут значительно отличаться от реальных, причем как в одну, так и в другую сторону. По оценкам Property Vision, за последние пять-шесть лет цены на жилье возросли на 30-50%. Но уникальные объекты дорожают в разы. Например, Борис Березовский несколько лет назад купил виллу на мысе Антиб за €20 млн. Недавно, говорят, ему делалось предложение о продаже за €50 млн. Виллу Фиорентина, расположенную на четырех гектарах на мысе Ферра, Роман Абрамович недавно собирался купить за €300 млн. Хозяева отказались, и после этого, по слухам, он предлагал €500 млн, но и эта сумма продавцов не устроила. Сейчас Фиорентина выставлена на продажу за фантастическую сумму €850 млн ($1 млрд 150 млн). Риэлтеры считают, что такая сумма предложения скорее напоминает вежливую форму отказа от продажи. Но на Лазурном берегу нет ничего невозможного, и суммы, которые сегодня кажутся фантастическими, завтра могут оказаться зафиксированными в реальной сделке.
"Мыс Ферра, расположенный недалеко от Ниццы,— самое дорогое место на побережье,— говорит Гульнара Лонг.— Даже на Антибе аналогичный объект будет стоить немного дешевле. Впрочем, полных аналогов здесь не существует. Каждый объект индивидуален, поэтому не употребляются такие понятия, как "цена сотки" или "цена квадратного метра". На мысах особенно ценятся плоские земли, и чем больше площадь, тем выше окажется стоимость сотки или метра".
Большая часть из 600 объектов недвижимости, расположенных на мысе Ферра, имеют как раз небольшую территорию, порой в пределах пресловутых шести соток. Поэтому не редкость дома ценой меньше €5 млн. Вот, к примеру, какой дом выставлен на продажу за €4,25 млн. Четыре уровня (один подземный), четыре спальни, с балконов второго и третьего этажей открывается вид на море. Забавная особенность: подземный гараж имеет общий въезд с гаражом соседнего дома, принадлежащего тому же хозяину. То есть получается что-то вроде гаражной коммуналки. Естественно, открытый бассейн. А кроме этого — только небольшой цветник и газончик. Отсюда и относительно низкая цена.
Стороны света
Параметров, которые создают стоимость недвижимости, такое множество, а оценка их так неоднозначна, что в реальности стоимость объекта определяется исходя прежде всего из субъективных оценок. Вот, например, местонахождение на первой линии от берега, как правило, является большим плюсом. "Собственный пляж", по всей видимости, плюс в квадрате. Но я не случайно взял эти слова в кавычки. В соответствии с международным правом береговая линия на 50 м в глубину является общественной зоной. Я могу быть законным владельцем территории с прямым выходом к морю и при этом не имею права запретить компании молодых людей устроить ночной пикник у берега прямо под моими окнами. Так что плюс может обернуться на поверку минусом.
Еще, например, имеет значение, на какой стороне мыса находится дом — восточной или западной. Лучше, конечно, когда солнце светит в окна утром, а не вечером, это плюс восточной стороны. Но почему-то именно на западной расположены самые большие по площади и дорогие участки. Наш гид по мысу Ферра — Питер из агентства Burger Sotheby`s. Он показывает на увитые плющом высокие заборы и комментирует: "Эту виллу построил архитектор Норман Фостер и некоторое время жил в ней. Дальше — дом, которым владел Жан Кокто. Эта принадлежит "Газпрому". Тот дом купил бизнесмен из Казахстана. Вообще, примерно 10% домов на мысе Ферра купили русские". Питер, естественно, называет русскими всех выходцев из бывшего СССР.
И вот мы подъезжаем к дому, который продается за €26 млн. На мысе Ферра нет жестких ограничений на архитектуру домов. Этот, например, настоящий хай-тек с узкой двухэтажной башней, возвышающейся над соседними строениями. Впрочем, дом возвышается над соседями и сам по себе, даже без башни, поскольку находится на самой высокой точке мыса. Потому виды из него открываются на все четыре стороны света: Ниццу хорошо видно невооруженным глазом, Монако можно рассмотреть в бинокль, прямо внизу — небольшой залив, с трех сторон — море. Внутри дом еще более хай-тековский. Между хозяйским и гостевым этажами нет лестницы, перебраться с одного на другой можно только на лифте. Отдельный лифт ведет в башню, на каждом из двух этажей которой всего по одной малюсенькой комнате. Но зато в комнатах стеклянные стены, и невозможно придумать лучшего места для медитации.
А вот про бассейн стоит сказать отдельно. Он не голубой, как обычно, а выложен черной плиткой. Не думаю, что это сделано для того, чтобы обезопаситься от налоговой инспекции, патрулирующей виллы с воздуха. Скорее это своеобразный юмор хозяина — создателя компьютерных игрушек. Вообще, его дом немного напоминает выдержку из какой-то "бродилки", в которой надо сильно напрячься, чтобы сообразить, как перебраться с одного уровня на другой.
"На самом деле лифты вместо лестниц — это вынужденная мера, для оптимизации пространства,— говорит Гульнара.— Участок земли очень маленький, его практически полностью занимает дом. При этом плоской поверхности почти нет. Если бы при таком расположении имелся участок площадью хотя бы полгектара, цена виллы была бы вдвое больше. А сейчас та цена, которую выставил хозяин дома, близка к реальности. Насколько я знаю, у него уже есть покупатель, готовый заплатить €23 млн".
Но на Лазурном берегу не принято снижать цены.
Что почем на Лазурном берегу
Восток Ниццы
Здесь ландшафт состоит из крутых холмов, а строения либо нависают над местностью, что открывает панорамный вид берега и моря, либо находятся рядом с водой.
В этом районе мыс Ферра (Cap Ferrat) является одним из наиболее популярных мест, следом за которым по популярности следуют Болье/Вильфранш (Beaulieu/Villefranche) и мыс Мартен (Roquebrune Cap Martin).
Вблизи от воды (где лишь небольшая тропинка или пешеходная дорожка отделяют дома от моря) цены варьируются приблизительно от €10 млн за недвижимость, нуждающуюся в дополнительных вложениях, до €15 млн и больше за недвижимость площадью 250-350 кв. м, располагающуюся на 2,5-5 тыс. кв. м прилегающей территории.
В среднем цена домов высшего класса составляет €35-40 тыс. за 1 кв. м жилой площади. Недвижимость часто продается за €30-50 млн, а исключительные дома могут быть проданы за €80 млн, но это происходит редко. Основными покупателями являются граждане России и Восточной Европы.
Недвижимость "второго уровня" оценивается в среднем в €20-25 тыс. за 1 кв. м.
Цены на недвижимость, располагающуюся на склоне, гораздо более приемлемы — около €5-8 тыс. за 1 кв. м, с прекрасным видом на море. Одно из лучших мест, где располагаются такие дома,— местечко Le Castellet — огороженная территория недалеко от Вильфранш (Villefranche), где находится около 300 вилл. Для многих безопасность имеет немалое значение, и закрытые территории такого типа пользуются большим спросом (привлекают большое количество покупателей). Средняя цена варьируется от €3 млн (без вида на море) до €7 млн за видовой объект.
Канн, Грас, Антиб (Cannes, Grasse, Antibes)
Разумеется, и здесь дома в непосредственной близости от воды являются наиболее дорогостоящими. Мыс Антиб (Cap d`Antibes) в этом районе наиболее дорогой участок, схожий по ценам с мысом Ферра. Однако недвижимости здесь гораздо больше (несколько тысяч домов по сравнению с 600 объектами на мысе Ферра), так что здесь наблюдается большее разнообразие цен и классов жилья. За самую высокую цену на всем побережье был продан дом на мысе Антиб, стоящий прямо у воды,— его стоимость составила €200 млн.
Канн также достоин особого внимания — цена за апартаменты здесь достигает €20 тыс. за 1 кв. м в лучших районах: на набережной Круазетт (Croisette) и в Калифорнии (Californie) — на склоне холма над городом, с которого открывается прекрасный вид на море.
Виллы на склоне над Канном довольно разнообразны, а цены на них в большинстве случаев превышают €4-5 млн при наличии хорошего вида из окна. Элитная недвижимость стоит вдвое дороже. Средняя цена достигает € 8-10 тыс. за квадратный метр.
Другие изысканные места в этом районе — Вальбонн/Опио/Чатонеф/зона Ле-Руре (Valbonne/Opio/Chateauneuf/Le Rouret zone), хорошая территория, неплохие виллы, цена которых €2-3 млн и выше; Рокфор-ле-Пан (Roquefort les Pins) — чуть менее привлекательный; Мужен (Mougins), который утратил некоторую долю очарования в основном из-за довольно плотной застройки, автомагистрали между Канном и Грасом и нескольких высоковольтных кабелей, некоторые из которых должны убрать в течение ближайших лет; сам Грас, в котором находятся несколько очень привлекательных особняков, построенных для богатых изготовителей парфюмерной продукции, и Турет (Tourrettes), Сан-Пол (Saint Paul), Ванс (Vence), Ла-Коль-сюр-Луп (la Colle sur Loup) (удобно расположенные в отношении аэропорта). В Вальбонне (Valbonne) много международных школ, что делает его еще более привлекательным для иностранцев.
В этих районах цены на недвижимость в пределах €3-5 млн, а самые лучшие дома могут стоить до €10 млн, особенно если прилегающая к дому территория больше среднего и превышает 2 га. Можно найти недвижимость и дороже €10 млн, но такие случаи очень редки. Здесь, в отличие от побережья, цены растут значительно медленнее.
На западе Канна находится район Теуль (Theoule), в котором недвижимость, стоящая недалеко от моря, продается по более приемлемым ценам.
Верхний Вар (Upper Var)
Этот район более сельский, чем предыдущие. У домов больше прилегающей земли, но дома с видом на море встречаются достаточно редко. Самым большим населенным пунктом является городок Драгиньян (Draguignan). Здесь довольно шумно и до сих пор сохранилась атмосфера типичного провинциального французского рыночного городка. Из известных мест здесь расположены Лурд (Lorgues) — там большое сообщество британцев, Сан-Пол (Saint Paul), Фаенс (Fayence).
Благодаря трассе А8 довольно легко добраться до аэропорта и основных городов побережья (Канн, Антиб, Ницца, Монте-Карло). Это также довольно хорошее место для покупателей, которые ищут выгодное сочетание полупровинциальной жизни с прелестями побережья за приемлемую цену — от €2 млн.
Полуостров Сен-Тропе (Saint Tropez)
Для многих этот район олицетворяет собой всю сущность юга Франции. Территория здесь не так плотно застроена, как в восточной части побережья (Альп-Мартим (Alpes-Maritimes)), и сохранила сельский шарм.
Большие площади заняты виноградниками и типичной растительностью, включая сосны, с небольшим количеством многоквартирных домов. Пляжи здесь протяженные и песчаные, а большое количество пляжных клубов и ресторанов позволяет прекрасно отдохнуть.
Недвижимость в Сен-Тропе или рядом с ним стала довольно дорогой, и довольно трудно найти что-то дешевле €5 млн. Парк де Сен-Тропе (Les Parcs de St Tropez) — огороженная территория в Сен-Тропе, где цена на недвижимость варьируется от €4-5 млн практически без вида на море, до €10-15 млн близко к морю или у воды. Цена предложения достигает €50 млн. Отдельные покупатели предпочитают недвижимость в некотором отдалении от берега, желательно с видом на море, возможно, рядом с милыми местными деревушками, такими как Гримо (Grimaud) и Гассан (Gassin), где все еще возможно найти приемлемое жилье с отдаленным видом на море за €3-4 млн. Цены в районе Сен-Тропе растут.
