Ипотека не хочет расти
Снижение ключевой ставки до 17% не стимулирует спрос на кредиты
В то время как банковские вклады с опережением отыгрывают снижение ключевой ставки, кредиты дешевеют очень медленно. В связи с этим Банк России скорректировал прогнозы роста кредитования до конца года — в частности, ипотечный портфель на балансах банков может вырасти всего на 3–6%. Не менее 80% выдач будет приходиться по-прежнему на льготные программы. Для того чтобы спрос на кредиты заметно оживился, необходимо снижение ключевой ставки как минимум до 15%, считают участники рынка.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
В минувшую пятницу Банк России объявил об очередном снижении ключевой ставки — на этот раз на 1 процентный пункт (п. п.), до 17%. Несмотря на сохранение позитивного тренда, регулятор предупредил, что «денежно-кредитные условия смягчились, но все равно остаются жесткими». И все-таки кредитная активность начинает увеличиваться — «рост портфеля корпоративных кредитов значимо ускорился, наблюдается некоторое оживление в розничном сегменте», отмечается в сообщении регулятора.
«Некоторое оживление» в рознице действительно наметилось, хотя остается еще малозаметным. В частности, ипотека, которая в течение многих лет была ключевым драйвером розничных портфелей банков, в первом полугодии росла фактически только за счет льготных программ, и в ближайшее время эта ситуация принципиально не изменится.
Так, по итогам второго квартала 2025 года прирост ипотечного портфеля в целом по рынку составил всего 1,4%, что несколько лучше «околонулевого» результата первого квартала. В целом у большинства крупных банков динамика по ипотечному портфелю отрицательная. Выдачи ипотечных кредитов в этом году — это в подавляющем большинстве только льготные программы, их объемы во втором квартале увеличились на 45%, до 757 млрд руб., следует из аналитического обзора ЦБ «Банковский сектор». Общий объем выдач ипотеки во втором квартале составил 886 млрд руб., что все еще ниже результатов четвертого квартала 2024 года (933 млрд руб.).
Медленный рост
После июньского заседания ЦБ, когда регулятор впервые за долгое время объявил о снижении ключевой ставки с 21% на 100 базисных пунктов (б. п.), а в конце июля — еще на 200 б. п., до 18%, ипотечный рынок начал медленно оживать. «В течение первого полугодия доля рыночных программ колебалась в пределах 13–16%, что почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года,— рассказал директор департамента “Домклик” Сбербанка Алексей Лейпи.— Однако с июля начался постепенный рост: доля рынка выросла на 2 п. п., до 18%, а по итогам августа — еще на 1,7 п. п. И теперь доля ипотеки по рыночным ставкам почти приблизилась к 20%».
Участники банковского рынка подтверждают постепенное увеличение спроса на рыночную ипотеку.
«По итогам второго квартала 2025 года объем кредитов, выданных по рыночным программам, составил около 37% от всего объема выданных ипотечных кредитов за данный период. В сравнении с первым кварталом 2025 года наблюдается положительная динамика прироста объема»,— сообщила руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. «В ПСБ в первом полугодии классические программы занимали почти 17% в структуре выдач гражданской ипотеки, на фоне снижения ключевой ставки в июле—августе их доля значительно выросла и составила уже 42%,— подтвердила позитивный тренд директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.— В третьем квартале мы наблюдали некоторое оживление спроса на рынке вторичного жилья, но говорить о кратном увеличении объемов рынка пока рано. Большинство заемщиков все еще занимают выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок». В ВТБ также отмечают, что снижение ключевой ставки ЦБ «несколько оживило ипотечный рынок», вернув на него часть отложенного спроса. «Однако рыночная ипотека остается дорогой, и господдержка по-прежнему занимает львиную долю в продажах»,— уточнили в пресс-службе банка.
Более активному спросу на рыночную ипотеку мешают запредельные ставки по кредитам. Несмотря на то что ключевая ставка с начала лета упала на 4 п. п., кредиты подешевели не так заметно. По информации на сайтах банков, в Сбербанке базовая процентная ставка по ипотеке на готовое жилье составляет 22% годовых, в ВТБ — от 23,3% годовых, в Альфа-банке — от 21,99% годовых, в Газпромбанке — от 22% годовых, в Россельхозбанке — от 21,5% годовых. «Ставки по кредитам меняются не так быстро, как по вкладам,— обычно через две-три недели после снижения ключевой ставки,— объясняет директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич.— Но если в начале года ставки по ипотечным кредитам были просто заградительными — на уровне 27–29% годовых, то сейчас ситуация изменилась и банки переходят к рыночному расчету ставки “без заграждения».
Ставка на снижение
Тот факт, что льготная ипотека сегодня остается, по сути, единственным драйвером выдач, не устраивает участников рынка.
Как сообщал в конце июля на встрече с президентом Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф, ипотека по льготным программам является для банков «либо бездоходной, либо с отрицательной доходностью».
При этом банки не могут снижать темпы выдач даже с нулевой рентабельностью. «Они заинтересованы в том, чтобы не падало строительство жилья, потому что у нас огромный портфель в строительных проектах. В этом году мы видим все-таки, что, скорее всего, инфляция будет падать, ставка должна снижаться»,— заявил тогда Герман Греф.
В целом в августе банки предоставили по рыночным ипотечным программам 26 тыс. кредитов (на 8% выше показателей июля) на общую сумму 63 млрд руб. (+12% по сравнению с объемом выдачи в июле), сообщили в аналитическом центре агентства «Дом.РФ». «Однако по итогам 2025 года выдачи рыночной ипотеки окажутся значительно ниже уровня прошлого года — порядка 0,5 млн кредитов (на 33% ниже итогов 2024 года) на сумму около 1 трлн руб. (–30% год к году)»,— прогнозируют в агентстве.
В целом по итогам 2025 года выдача ипотеки снизится на 20% к уровню прошлого года и составит 1 млн кредитов на сумму 3,8 трлн руб. Доля ипотеки с господдержкой при этом сохранится на высоком уровне — 40–50% по количеству и 65–70% по объему, считают аналитики «Дом.РФ».
Возрождение спроса
Ожидать устойчивого восстановления спроса на жилье на рыночных условиях стоит после того, как ключевая ставка уйдет ниже 15%, считают в «Дом.РФ». Правда, по мнению экспертов рынка, такой сценарий маловероятен в этом году. По оценке Виталия Костюкевича, к концу года верхняя планка ставки по рыночной ипотеке приблизится к 20% годовых, что даст прирост в среднем до 10–15% рыночной ипотеки.
Более или менее заметное восстановление рынка ожидается уже в 2026 году — тогда в структуре выдач доля льготной ипотеки начнется сокращаться. «Согласно базовому сценарию Банка России, ключевая ставка в 2026 году снизится в среднем до 12–13%. Такое снижение повлечет за собой еще большее падение ставок по рыночной ипотеке — в среднем до 17–18%. Тогда мы сможем увидеть более активный рост спроса на рыночные ипотечные программы»,— считает ведущий аналитик Frank RG Ангелина Кабанник. С ней согласна и Олеся Коваленко из Совкомбанка, отмечая, что значительный рост спроса на рыночные программы возможен при снижении ключевой ставки до значений 12–13%. При этом поддержку рынку будет оказывать не только планомерное снижение ключевой ставки, но и низкая стоимость «вторички» по сравнению с ценами на новостройки, уточняет старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Снижение ключевой ставки ведет к падению доходности депозитов и влияет на изменение стратегии населения — от сберегательной модели клиенты постепенно будут переходить к увеличению трат, в том числе на те покупки, которые пришлось отложить из-за высоких ставок по кредитам.
За три месяца с момента перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики вклады подешевели в среднем на 4–7 п. п.— сегодня максимальные ставки на рынке в среднем уже ниже 17% годовых (в то время как в конце года на пике роста максимальные ставки по вкладам достигали 23–24% годовых и выше (подробнее см. «Ускорение свободного падения»). «Рост выдач отчасти будет обусловлен отложенным спросом на покупку недвижимости, а также снижением ставок по вкладам на банковском рынке»,— уверена Марина Заботина, уточняя, что могут быть альтернативные сделки с недвижимостью как с быстрым досрочным погашением, так и с расчетом на рефинансирование кредитов по более низким ставкам в будущем.
Ипотека заботится о здоровье
Несмотря на то что динамика выдач пока не внушает оптимизма, ЦБ отмечает позитивные изменения в «здоровье» ипотечных портфелей. Так, регулятор долгое время стимулировал банки снижать выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом, указывая на высокие риски выхода таких займов на просрочку.
В обзоре «Банковский сектор» регулятор оценивает качество новых выдач ипотеки как «хорошее», считая это результатом «жесткой макропруденциальной политики».
По данным Банка России, доля кредитов с повышенным риском в общем объеме выдач составляет около 30%: «Она заметно снизилась по сравнению с ажиотажным спросом во втором полугодии 2023 года и первом полугодии 2024 года (около 75% и 40% соответственно)».
Кроме того, с 1 июля 2025 года стали действовать макропруденциальные лимиты, «напрямую ограничивающие выдачи ипотеки в наиболее рискованных сегментах», отметил регулятор. На третий квартал ЦБ ввел лимиты ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 50% и первоначальным взносом менее 20%. Лимит по таким кредитам не должен превышать 2% от объема выдач кредитов на приобретение строящегося жилья (ДДУ) в течение третьего квартала. Для кредитов на приобретение ДДУ с ПДН не более 50% и первоначальным взносом менее 20%, а также для ипотеки с ПДН свыше 80% и первоначальным взносом более 20% лимит составит 5%.
«Полагаем, что это должно дать некий эффект на горизонте двух-трех лет с точки зрения снижения рисков, обусловленных снижением долговой нагрузки новых выдач»,— считает Виталий Костюкевич. По его словам, банк достаточно консервативно подходит к оценке риска. «Мы не выдаем ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% и показателем долговой нагрузки выше 80% с прошлого года, поэтому ипотеки с повышенным риском у нас нет»,— резюмировал господин Костюкевич.