За спрос апартаменты берут

Петербург лидирует на рынке сервисных апартаментов России с долей 62% в сегменте городского формата. Эксперты фиксируют рост первичного спроса на их покупку: за семь месяцев 2025 года он увеличился на 20% год к году. Сегодня девелоперы стимулируют инвесторов, помимо гарантированного дохода, рассрочкой и отсрочкой платежа. При этом к вызовам для рынка добавилось короткое «окно» бронирования из-за нестабильности авиасообщения через аэропорт Пулково, говорят эксперты. Кроме того, обязательная классификация средств размещения по 436-ФЗ, введенная с 1 сентября, может изменить рыночную конъюнктуру.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Устранить лазейки

Российский рынок апартаментов с 1 сентября начинает новый этап развития. Вступили в силу положения 436-ФЗ, в рамках которого все средства размещения, включая апарт-отели, должны пройти классификацию и получить официальный «звездный» статус. Опрошенные «Review. Северо-Запад» эксперты отмечают, что после его вступления в силу сегмент перешел на регулируемую модель с едиными требованиями к инфраструктуре, безопасности и уровню сервиса. Ранее законодательные лазейки позволяли владельцам апартаментов и недобросовестным операторам получать классификацию по упрощенным требованиям — без обязательного наличия ресепшен, ресторана, спортзала и других услуг, поясняет управляющий директор сети отелей Vertical Раиль Муфазданов. Фактическое соответствие стандартам часто не проверялось из-за отсутствия балльной системы оценки, продолжает эксперт. Сейчас введен единый подход: апарт-отели классифицируются как гостиницы — от одной до пяти звезд. Это исключает работу «без звезд» и обязывает всех операторов обеспечить сервис уровня классических отелей. По словам господина Муфазданова, такой подход повысит качество услуг, но может спровоцировать уход части объектов в теневой сектор, если они не смогут подтвердить статус.

«Многие апарт-отели должны были пройти самооценку в течение лета. Какие-то из них это сделали, а часть осталась в статусе без звезд. Полагаю, что для большинства таковых это будет временный статус, поскольку звездность необходима для работы с гостями. Последние ориентируются на уровень услуг, и в данном случае звезды дают понимание этого уровня и служат обоснованием стоимости размещения»,— комментирует коммерческий директор PSK Invest Елена Ехлакова. Однако ключевая проблема, по мнению господина Муфазданова, не решена: закон по-прежнему не разграничивает сервисные апартаменты и псевдожилье. Новые правила повышают прозрачность для гостей, но не устраняют фундаментальный правовой пробел.

Среди лидеров

Санкт-Петербург остается одним из ключевых игроков на рынке сервисных апартаментов России, отмечает партнер NF Group Ольга Широкова. Это подтверждает статистика: 62% всех комплексов городского формата, представленных в продаже, приходится именно на этот регион. Основную долю сегмента составляют городские апартаменты.

По состоянию на первое полугодие 2025 года общий объем предложения апарт-отелей в Петербурге составляет 62 объекта номерным фондом 9,1 тыс. единиц, сообщили в NF Group. При этом за первые семь месяцев 2025 года в Nikoliers зафиксировали положительную динамику первичного спроса на покупку апартаментов: показатель на 20% выше аналогичного периода прошлого года.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований по жилой недвижимости Петербурга компании Nikoliers, говорит, что рост есть в сегменте сервисных (ориентированных на сдачу в аренду) апартаментов, тогда как для псевдожилья, напротив, отмечается некоторое снижение спроса. «Рост продаж сервисных проектов во многом обусловлен возобновлением интереса со стороны инвесторов, которые при снижении процентных ставок постепенно переводят средства из банковских вкладов в недвижимость. Вместе с тем стимулирующее влияние оказал старт продаж ряда проектов в конце прошлого года»,— комментирует эксперт.

В открытой продаже от застройщиков в Петербурге находится около 5,3 тыс. апартаментов, из них 68% относится к сервисному формату. С начала года стартовали продажи в пяти новых апарт-комплексах.

По данным NF Group, средняя цена предложения сервисных апартаментов городского формата в Петербурге составляет 279 тыс. рублей за квадратный метр. Как отмечают эксперты, девелоперы стимулировали инвесторов несколькими инструментами. Во-первых, рассрочкой и отсрочкой платежа (последнее связано с тем, что многие инвесторы держали средства на депозитах и снимать их ранее срока окончания было невыгодно). Во-вторых, предлагаемый гарантированным доходом.

Выбор в пользу нового

По словам экспертов, загрузка апартаментов растет третий год подряд. Основные арендаторы — безусловно, туристы. Так, ожидается очередной успешный туристический сезон: к концу 2025 года город может принять 12,7 млн человек — это на 10% больше, чем в 2024 году. Такой прирост обусловлен возросшей популярностью Петербурга у российских путешественников, а также смягчением визовых требований для туристов из «дружественных» государств.

Аналитики фиксируют изменение в поведении арендаторов. Люди становятся более требовательны к сервису и все чаще делают выбор в пользу апартаментов. «В сравнении с классическими гостиничными номерами преимуществами выбора апартаментов являются наличие кухни, более просторная площадь, также гости зачастую отмечают меньшую степень изношенности номерного фонда в сравнении с классическими отелями»,— отмечает госпожа Рянкель.

При этом классические отели традиционно опережают сервисные апартаменты по ADR (ADR — показатель в гостиничном бизнесе, который отражает среднюю суточную стоимость номера за определенный период), но уступают им по загрузке. Этот дисбаланс связан с гибридной моделью апарт-отелей, сочетающих краткосрочную и долгосрочную аренду.

Еще одно изменение — окно бронирования стало очень коротким, преимущественно до недели, что ранее не наблюдалось так остро. Как поясняет Виктория Долголевец, операционный директор сети Vertical, виной тому частые и непредсказуемые закрытия «неба» в аэропорту Пулково. По ее словам, наибольшим спросом среди гостей пользуется центр Петербурга. Как и ранее Адмиралтейский и Центральный районы безоговорочные лидеры. Василеостровский район и Петроградская сторона сохраняют повышенный интерес. Выборгская сторона (район станции метро «Черная речка», «Лесная») как более бюджетная альтернатива с хорошей транспортной доступностью показывает хороший прирост, говорит госпожа Долголевец.

По данным Nikoliers, в сегменте сервисных апартаментов средняя стоимость размещения по итогам первого полугодия 2025 года была на уровне 3,2 тыс. рублей в сутки (+11,4% к аналогичному периоду 2024 года) — важно учесть, что показатель включает как краткосрочную, так и преобладающую во многих объектах в средний и низкий сезон долгосрочную аренду. Средняя загрузка апарт-отелей по итогам первых шести месяцев 2025 года составила 72,5% «Рост цен на размещение, хотя и положительно повлиял на доходность номерного фонда, одновременно стал сдерживающим фактором для развития рынка гостиничного бизнеса»,— подчеркивает госпожа Рянкель.

По словам госпожи Долголевец, динамика спроса показывает постепенное снижение с начала августа. «За счет бархатного сезона, мероприятий и long-гостей спрос в сентябре-октябре будет на 20–30% выше, чем зимой. Схожая картина, но с более выраженными пиками,— в дни школьных каникул и ноябрьских праздников. Уровень спроса вне праздников будет ограничен»,— говорит эксперт. По ее словам, цены вслед за спросом будут снижаться относительно летних пиковых цифр, и вероятно снижение до уровня 2024 года.

При этом в 2024 году отрасль демонстрировала впечатляющие темпы роста: ключевые показатели гостиниц увеличивались на 40–41% в год, а сегмент апарт-отелей показывал прирост в 15–23%. Однако по итогам первого полугодия 2025 года гостиничный сектор вырос лишь на 19–21%, а апарт-отели — на 3–12% в годовом выражении, что почти в два раза ниже показателей предыдущего периода.

Эксперты констатируют, что рынок сервисных апартаментов в 2025 году вступил в фазу зрелости. Ключевым вызовом становится ценовая чувствительность рынка: рост стоимости размещения начал сдерживать развитие отрасли, что вынуждает игроков адаптироваться к новым условиям и искать точки роста в качестве сервиса и дифференциации предложения.

Алиса Мальцева