Реставрация с коммерцией
Объекты культурного наследия продадут вместе с инвестиционно привлекательными участками
Объекты культурного наследия, требующие восстановления, смогут выставляться на комбинированные торги вместе с более привлекательными для инвесторов лотами, например землей под жилую застройку — такой законопроект подготовлен Минкультуры. Он предусматривает, что при невыполнении обязательств по реставрации все полученное имущество придется вернуть государству — с уплатой неустойки. Предполагается, что новый вид торгов повысит привлекательность объектов культурного наследия, требующих больших и часто неокупаемых затрат на реставрацию. Эксперты идею поддерживают, но призывают к особому контролю за качеством восстановления памятников — чтобы работы не велись по «остаточному принципу».
На комбинированных торгах инвесторам предложат нуждающийся в реставрации объект культурного наследия вместе с коммерчески более привлекательным имуществом
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
На комбинированных торгах инвесторам предложат нуждающийся в реставрации объект культурного наследия вместе с коммерчески более привлекательным имуществом
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Минкультуры опубликовало законопроект, расширяющий возможности продажи на торгах объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в федеральной собственности и требующих затрат на восстановление. Речь идет о введении механизма комбинированных торгов — инвесторам будет предлагаться одновременно «культурный» объект (например, бывшая дворянская усадьба) и инвестиционно привлекательный участок (например, под жилую застройку) или иная недвижимость.
Как следует из проекта документа, для такой продажи будет необходимо решение правительственной комиссии о проведении таких торгов. ДОМ.РФ будет агентом по реализации ОКН, переданных этой госкорпорации из федеральной собственности. Также в законопроекте описан контроль за проведением реставрационных работ — до их завершения сделки со всем полученным на торгах имуществом запрещены, при невыполнении обязательств по восстановлению памятника культуры договор будет расторгнут. В таком случае все полученные объекты должны быть возвращены государству — с выплатой неустойки.
Как пояснила “Ъ” управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова, такой механизм может применяться, если ОКН в виде самостоятельного лота не был приобретен на торгах из-за того, что потенциальные расходы на его восстановление превышают возможную прибыль от его использования. По ее словам, за счет снижения начальной стоимости инвестиционной части лота инвестор, оценив затраты на восстановление объекта, сможет предложить оптимальную цену за весь лот.
Дополнительное преимущество предложенного механизма, добавляет Светлана Некрасова, состоит в том, что «привлекательные участки будут интересны крупным девелоперам, которые имеют опыт строительства, что поможет качественно восстановить ОКН».
Поясним, законопроект разработан в рамках планов властей по восстановлению не менее 1 тыс. ОКН к 2030 году. Всего сейчас насчитается около 160 тыс. объектов культурного наследия — и порядка 14 тыс., как ранее сообщала вице-премьер Татьяна Голикова, находятся в неудовлетворительном состоянии. В ДОМ.РФ отмечали, что сейчас инвесторы «не берут объекты даже за 1 руб.» из-за высоких вложений при низкой окупаемости (см. “Ъ” от 29 июля). В Минкультуры надеются, что новый подход будет стимулировать бизнес вкладываться в сохранение памятников — сейчас владение разрушенным объектом, который невозможно использовать, для него малоинтересно.
По словам гендиректора юридической компании «Митра» Юрия Мирзоева, законопроект «предлагает рыночное решение для объектов, не вписывающихся в рыночные механизмы,— доход от развития "коммерческой" части лота должен перекрестно субсидировать затраты на реставрацию». По его словам, механизм решает, в частности, проблему медленных темпов реставрации из-за отсутствия инвесторов. Однако, предупреждает Юрий Мирзоев, есть и риски — инвестор, пытаясь увеличить прибыль от коммерческой деятельности, может экономить на реставрации, используя некачественные материалы и методы.
Координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов относится к идее комбинированных торгов положительно — по его словам, для привлечения инвесторов в сферу культурного наследия нужно применять разные методы.
«В регионах люди, которые восстанавливают ОКН, максимум мечтают о выводе финансов в ноль и чтобы доходы обеспечивали затраты на содержание объекта»,— рассуждает он. При этом господин Михайлов призывает поставить на «особый контроль» реализацию таких проектов — инвесторы могут брать на себя повышенные обязательства, но «на деле их будет привлекать коммерческое использование участков или зданий, а восстановление ОКН будет проходить по остаточному принципу». В связи с этим, добавляет эксперт, механизм изъятия компенсационной недвижимости у инвесторов, если ОКН не восстанавливается, необходим.