Центр города расширяет редевелопмент

На днях официально были запущены два новых проекта в историческом центре Северной столицы: группа RBI получила разрешение на строительство на улице Чапыгина, а структура, аффилированная с «Отделстроем», — на 17-й линии Васильевского острова. Доля проектов редевелопмента в центре и на прилегающих территориях, по данным экспертов, составляет более 70% от всего нового строительства. Приспособление объектов культурного наследия и промышленных территорий под современные проекты становится практически единственным вариантом для нового строительства в центральных районах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На прошлой неделе Госстройнадзор Петербурга выдал ООО «Специализированный застройщик "Эрбиай-3"» (дочерняя структура ООО «Холдинг "Эр-Би-Ай"») разрешение на строительство жилого дома «Коллекционер» на улице Чапыгина, 4, в Петроградском районе города. Элитный комплекс возведут на месте закрытого пять лет назад «Андерсен Отеля» (в советское время гостиница «Дружба»). Проект предполагает снос существующего здания.

Завершить строительство дома на 69 квартир компания планирует в IV квартале 2028 года, рассказали «Ъ-СПб» в пресс-службе RBI. Общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий и террас составит 6,1 тыс. кв. м. Инвестиции в проект не раскрываются, но, по оценке управляющего партнера Rusland SP Андрея Бойкова, могут составить около 2 млрд рублей.

Госстройнадзор также выдал ООО «Специализированный застройщик "17-я линия"» (принадлежит Марку Окуню, владельцу компании «Отделстрой») разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса на 17-й линии Васильевского острова, 54.

Как рассказал начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин, компания будет реализовать там жилой проект общей площадью 66,9 тыс. кв. м, из которых 34,1 тысячи займут квартиры. Проект также предусматривает подземный паркинг и встроенно-пристроенный детский сад на 75 мест, общей площадью 1538,89 кв. м. Застройщик также профинансирует реставрацию регионального памятника на 17-й линии В. О., 54, корп. 5. В дальнейшем в нем планируется создать образовательно-досуговый центр для детей. Также за свой счет застройщик выполняет капитальный ремонт учебного заведения на ул. Шевченко, 35А. Участок под строительство ранее занимал завод «Эскалатор» им. Котлякова. До этого предприятие называлось «Красный металлист», Петроградский военно-подковный завод, а основано было в 1880 году как подковный и гвоздильный завод Посселя. Проект предполагает снос бывшего эскалаторного завода им. Котлякова. Объем инвестиций в этот проект, по оценке Rusland SP, составит около 6 млрд рублей.

В условиях практически полного отсутствия свободных земель в центре Петербурга редевелопмент становится практически единственным вариантом для строительства новых объектов в центральных районах, заявляют эксперты. «Свободных "чистых" площадок практически нет — основной резерв роста в городе смещается в редевелопмент "серого пояса" (территории заводов и фабрик.— «Ъ-СПб») и точечную реконструкцию в исторических кварталах. По нашей оценке, "серый пояс" Петербурга составляет около 6–6,5 тыс. га с ориентировочным потенциалом до 9–11 млн кв. м нового жилья при условии снятия инфраструктурных ограничений и поэтапной расчистки территорий»,— объясняет генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

Как ранее писал «Ъ-СПб» на основании данных консалтингового центра «Петербургская недвижимость», с 2020 по 2025 год в городе под современное использование было приспособлено около 60 зданий-памятников.

По данным господина Шраге, в историческом центре и прилегающих зонах доля проектов редевелопмента уже достигает более 70% от всего строительства. «В центре основной путь — сложный редевелопмент, часто с частичным демонтажем дворовых корпусов и надстройками в рамках действующих регламентов»,— замечает эксперт.

Проекты редевелопмента в Петербурге одновременно реализует несколько застройщиков.

ГК Fizika Development к 2029 году планирует возвести жилой квартал «Остров первых» на Матисовом поле. Проект предусматривает редевелопмент здания механического завода им. Чарльза Берда, в котором после реконструкции откроется культурное общественное пространство. По словам совладельца Fizika Development Александра Кравцова, себестоимость строительства «Острова первых» превышает 400 тыс. рублей за кв. м.

Холдинг AAG к 2027 году построит на месте бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя» на Петроградской стороне квартал AVANT: 55 тыс. кв. м жилья и апартаментов премиум-класса. Застройщик реконструирует и приспособит под апартаменты исторические корпуса фабрики, признанные объектами культурного наследия (ОКН) регионального значения.

«Потенциал редевелопмента в центре Петербурга огромен, но требует особого подхода. При этом не надо фокусироваться на тех зданиях, которые не являются объектами культурного наследия. Главная возможность — рассматривать памятник не как обременение, а как ресурс, который формирует неповторимую идентичность проекта. Существует и практический бонус: на территории ОКН не действуют некоторые нормативы по парковкам и озеленению, что дает гибкость в планировании»,— комментирует коммерческий директор AAG Ольга Захарова.

По мнению руководителя мастерской FUTURA-Architects Олега Манова, наиболее удачные и перспективные варианты для редевелопмента — здания 1960–1990-х годов постройки и нерентабельные объекты 2000-х. «Бывшие НИИ, проектные институты, административные корпуса, гостиницы и дома быта, промзоны. Они находятся в отличных локациях, с хорошей транспортной доступностью, но абсолютно устарели функционально: низкие потолки, узкие пролеты, неэффективные планировки, слабые инженерные сети. В пределах исторической застройки и смежных промышленных поясов (Петроградская сторона, Васильевский остров, Центральный и Адмиралтейский районы, Обводный канал, Выборгская сторона) таких зданий насчитываются сотни. Подавляющее большинство, я бы сказал 99%, из них не являются объектами культурного наследия, что снимает ключевое ограничение для реновации»,— объясняет господин Манов.

Однако, как отмечают застройщики, проекты редевелопмента сложнее и дороже, чем строительство на пустом участке. Разница в инвестициях может составлять от 30%, говорит Олег Манов. «Во-первых, необходимо демонтировать существующие сооружения и провести техническую подготовку территории. Во-вторых, расположение участка в зоне плотной городской застройки накладывает ограничения на использование строительной техники. В-третьих, сохранение, реконструкция и реставрация объектов культурного наследия на территории также требуют дополнительных инвестиций»,— комментирует Александр Кравцов.

При этом, как говорит Филипп Шраге, проекты в премиальных центральных локациях продаются дороже среднерыночных. «В первичном премиум- и элитсегменте Петербурга средневзвешенные цены в 2025 году — порядка 700–850 тыс. руб. за кв. м, что и спасает маржу редевелопмента, если грамотно пройдены регуляторные и инфраструктурные риски»,— заключает эксперт.

Надежда Ярмула, Александра Хренкова