Редевелопмент времени
Застройщики учатся приспосабливать здания-памятники под современные нужды
За последние пять лет в Петербурге было приспособлено под современные нужды около 60 объектов культурного наследия (ОКН). Среди них под гостиницы и апартаменты — 30%, под жилье — 25%, под офисы — 23%, под объекты торговли — 9%. Доля ОКН в общем объеме редевелопмента за тот же период составила 7,5–8%. В ближайшие годы, по оценкам участников рынка, доля зданий-памятников, которые приспосабливаются под современное использование, будет расти: редевелопмент — это практически единственный способ для застройщиков реализовать проект в центре.
В Санкт-Петербурге насчитывается около 9 тыс. объектов культурного наследия (ОКН), большая часть из которых располагается в центральных районах
Фото: Никита Инфантьев, Коммерсантъ
В Санкт-Петербурге насчитывается около 9 тыс. объектов культурного наследия (ОКН), большая часть из которых располагается в центральных районах
Фото: Никита Инфантьев, Коммерсантъ
На этой неделе правительство РФ совместно с «Дом.РФ» должно представить корректировку параметров программы льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия, действие которой по требованию президента Владимира Путина распространится на все субъекты РФ (с конца прошлого года она действует в девяти регионах).
В Санкт-Петербурге насчитывается около 9 тыс. объектов культурного наследия, большая часть из которых располагается в центральных районах. Город способствует их приспособлению под современные нужды с помощью программ поддержки, однако бизнес с осторожностью относится к редевелопменту таких объектов: в год реализуется всего 50–100 тыс. кв. м. Их рентабельность чаще всего ниже, чем у новых зданий, а стоимость работ — выше, при этом требуется масса согласований. Тем не менее восстановление ОКН может мотивироваться социальным вкладом и статусом владельца, ради которых за такие проекты готовы браться, несмотря на невысокую рентабельность.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», с 2020 по 2025 год в городе под современное использование было приспособлено около 60 зданий-памятников. Под жилье из этого количества было реконструирована четверть, еще треть — это гостиницы и апарт-отели, все остальное — под офисы и торговлю.
Управляющий партнер «Урбан-бюро 1702» Артем Дмитриенко говорит, что в 2023–2024 годах приспосабливали по 10–20 объектов общей площадью 50–100 тыс. кв. м. В 2025 году, считает эксперт, стоит ожидать похожих показателей. Более точные цифры по площади приспособленных объектов недоступны, поскольку данные не публикуются в открытом доступе, по запросу в КГИОП их также не предоставили.
Главная причина, по которой в Петербурге работа по приспособлению объектов идет неактивно,— это большой объем согласований при реновации таких объектов. «С чего начинается реставрация? В первую очередь это оценка охранных обязательств и сохранение всего того, что прописано в этом документе. Но является ли это вердиктом? Мы считаем, что нет. Внимательная и скрупулезная работа над проектной документацией при участии ведущих экспертных организаций, проведение консультаций и поэтапное согласование с ИКОМОС, КГИОП позволяет сократить сроки реализации проекта и находить решения, позволяющие приспосабливать ОКН, не нарушая предметов охраны»,— говорит Иван Донкин, директор по девелопменту AAG.
Для выполнения работ по приспособлению ОКН нужна лицензия Министерства культуры. Далее аккредитованный тем же ведомством эксперт должен проверить проектную документацию, а подрядчик — согласовать планы с городским комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Господин Дмитриенко сообщил, что в среднем проектно-подготовительные работы обходятся в промежутке от 7 до 15 тыс. рублей за квадратный метр, реставрационные работы могут стоить от 30 до 100 тыс. рублей за квадратный метр реставрируемых поверхностей, строительно-инженерные работы стоят от 60 до 150 тыс. рублей, а в отдельных случаях — до 300 тыс.
«Учитывая сложности в перепланировке, текущее законодательство и потенциальную эффективность при продаже, жилые проекты выходят дороже коммерческих (более гибких по нормам и инженерии) на 30–50% и более рискованны в продаже при данной конъюнктуре рынка»,— говорит он.
На прошлой неделе на форуме «Движение» в Сочи компания AAG представила проект жилого квартала AVANT, который реализуется на территории бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя» — одного из наиболее известных объектов конструктивизма в городе. Проект реализуется в исторической части Петроградской стороны на участке площадью 3,6 га.
В случае с «Красным знаменем», отметил господин Донкин, время реализации проекта стало еще одним вызовом. «Мы занимались проектом до его старта около трех лет. И, конечно же, за это время рынок изменился. Рынок менялся гораздо быстрее, чем проект. Но и на этот вызов у нас нашлось решение: мы провели колоссальную работу по корректировке планировочных решений и уменьшению средней площади помещений. Это позволило нам увеличить добавленную стоимость, и сейчас стоимость "квадрата" достигает 700 тыс. рублей»,— делится он.
По оценке совладельца Fizika Development Александра Кравцова, общая стоимость приспособления варьируется от 250 до 600 тыс. рублей за квадратный метр.
Генеральный директор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов полагает, что разработка и реализация проектов в исторических зданиях крайне затруднены из-за ограничений законодательства и планировки самих зданий. По его мнению, застройщики приобретают объекты ОКН «в нагрузку»: восстановление подобных зданий экономически нецелесообразно, но необходимо для реализации проекта.
В пресс-службе КГИОП рассказали, что в Петербурге действуют меры поддержки для инвесторов в ОКН. Это, в том числе, программа «Рубль за метр» — льготная аренда по цене 1 рубль за квадратный метр в обмен на восстановление ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, и аренда земельных участков по цене в 1,5% от кадастровой стоимости в год при концессионном соглашении.
Господин Ельцов отметил, что выкуп под реконструкцию жилых зданий создает дополнительные сложности. «Как правило, у таких объектов очень много владельцев. Поделюсь из своего опыта: мы занимались расселением объекта на Антоненко, 2, где сейчас отель "Лотте". Там последний жилец не был готов выселяться ни за какие деньги и остался с собственной квартирой, которая полностью тормозила реализацию огромного масштабного проекта»,— рассказал он.
Зависит от специфики
Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян отметила, что стоимость строительства нового офисного здания класса А требует инвестиций в объеме 100–150 тыс. рублей за квадратный метр, класса В — до 100 тыс. рублей, тогда как затраты на реконструкцию сильно отличаются в зависимости от специфики объекта. При этом согласование с городом занимает длительное время, планировочные решения часто не позволяют качественно приспособить помещение под новые цели, а заранее оценить состояние исторического здания невозможно, полагает госпожа Бабоян.
«Если при новом строительстве подготовительный этап и демонтаж проходят практически незаметно, то в реконструкции демонтаж — это один из самых сложных этапов. Мы находим много сюрпризов: неучтенные балки, фундаменты. Состояние конструкций отличается от того, что было выявлено при первичном обследовании. Необходимо проводить обследования во время демонтажа и после и сразу же передавать их результаты генпроектировщику»,— говорит господин Донкин.
Также эксперт отмечает, что при работе с ОКН необходимо постоянно вносить изменения в рабочую документацию, в том числе одновременно с производством работ. При этом необходимо успевать согласовывать все изменения с КГИОП. «Проектировщик должен переехать на объект»,— подчеркивает он.
«Рентабельность (приспособления памятника по сравнению с возведением новых зданий.— «Ъ-СПб») ниже, сроки реализации больше, а риски выше — начиная от сложностей с технической экспертизой зданий и труднопредсказуемыми сроками до общественных настроений и взаимодействию с градозащитным сообществом»,— перечисляет господин Кравцов.
Господин Дмитриенко полагает, что если сравнивать напрямую — по конкретным видам работ,— то, несомненно, приспособление здания обходится от полутора до трех раз дороже, чем постройка нового. Однако, если учесть, что в центре города очень сложно приобрести землю, то затраты на возведение здания могут быть на 50–70% выше. В других локациях построить новое здание будет на 30–70% дешевле, указывает он.
Загнанные в рамки
«Практически всегда такие объекты невозможно серьезно реконструировать, необходимо пользоваться теми объемно-планировочными решениями, которые сохранились в самом объекте. Как результат получается, что эти факторы практически всегда ограничивает возможность коммерческого использования объектов»,— говорит господин Ельцов.
Руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников считает, что бизнес не слишком заинтересован в приспособлении ОКН: вложения, как правило, большие, при этом присутствуют риски по поддержанию здания в должном состоянии и есть значимые ограничения по планировкам, сохранению фасадов. Поэтому, полагает господин Садовников, такие проекты чаще всего реализуются очень точечно некрупными частными инвесторами или микродевелоперами.
«Эта ниша была привлекательна до 2022 года. Сейчас запросы инвесторов сильно изменились. Основной платежеспособный спрос сосредоточен в жилье бизнес-класса и санаторно-курортных апартаментах в загородных рекреационных комплексах. Единственная ниша, которая показала устойчивость в реновации,— это приспособление очень единичных проектов в виде старинных особняков под полноценные бутик-отели в центре города. Но стоимость квадратного метра в таком проекте может достигать и 750–800 тыс., и 1 млн рублей»,— полагает Данил Бекиров, владелец Eight development.
Сделки по продаже объектов культурного наследия в формате business to business являются в настоящее время на рынке очень редкими и уникальными, говорит партнер и генеральный директор компании «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. Однако интерес инвесторов к ОКН постепенно растет. Это обусловлено стремлением инвесторов диверсифицировать и обезопасить свои активы, приобретя объект в престижной локации с высокой деловой активностью и туристическими потоками, считает он. Кроме того, рост спроса обусловлен сложностями на рынке классического девелопмента.
«Инвесторы ищут в первую очередь объекты ценой до 100 тыс. за "квадрат", с которыми можно войти в реконструкцию, и готовы рассматривать памятники архитектуры. В идеале объект должен быть готов к аренде уже сейчас и приносить доход, который окупает затраты на эксплуатацию и налоги, и при этом иметь перспективы редевелопмента, который позволит повысить стоимость актива»,— делится господин Ступников.
В рамках соцответственности
Еще один фактор, который стоит учитывать, говоря об ОКН,— культурный. В таких объектах нередко размещаются музеи и общественные пространства: лофт-проект «Этажи», Street Art Museum, Музей Фаберже и другие. Из недавних примеров — комплекс СИЗО «Кресты», новый владелец которого — девелопер КВС — планирует открыть на его базе музей.
«Есть также запрос на покупку коллекционной коммерческой недвижимости. Это больше про импакт-инвестиции (социально значимые.— «Ъ-СПб»), меценатство, когда восстановление памятника направлено не только на получение прибыли, но и на положительный социальный вклад. Такие объекты могут окупаться и двадцать лет, но за счет своей уникальности подчеркивают статус владельца»,— считает господин Ступников.
Похожую мысль высказывает и господин Кравцов: «Приспособление памятников истории и культуры под современные функции — одна из самых сложных, но при этом благородных задач в девелопменте. Мы говорим о проектах, в которых сочетаются реставрация, глубокое понимание архитектурного наследия и современные технологии».