«Дружба» довела до суда
Прокуратура требует вернуть в собственность Краснодара участок площадью 103 га
Прокуратура Краснодарского края обратилась в Октябрьский районный суд Краснодара с иском об истребовании из незаконного владения земельного массива площадью более 103 га, расположенного в пойме реки Кубань рядом с парком 40-летия Победы. Ранее земля принадлежала совхозу «Краснодарский», а в 2012 году стала собственностью ДНТ «Дружба». Кадастровая стоимость земли оценивается в 2 млрд руб. Ответчиками выступают около сотни дачников. Под изъятие также попадает участок, на котором АСК (входит в состав AVA Group) планирует построить коттеджный поселок «Изумрудный остров». В прокуратуре отмечают, что требования не направлены на изъятие и снос жилых домов, зарегистрированных в законном порядке, а также на выселение граждан, надзорный орган намерен вернуть в муниципальную собственность свободные от застройки земельные участки. Юристы считают, что шансы ответчиков в данном деле на выигрыш минимальны.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Как стало известно «Ъ-Кубань», краевая прокуратура обратилась в Октябрьский районный суд Краснодара с иском об истребовании из незаконного владения земельного массива площадью более 103 га, расположенного в пойме реки Кубань (рядом с парком 40-летия Победы). Кадастровая стоимость земли составляет 2 млрд руб.
Согласно исковому заявлению, земля принадлежала совхозу «Краснодарский» и в девяностые годы была выделена под коллективное огородничество с запретом ее застройки. Массив разделили на 1555 участков: 1035 из них закрепили за Хлопчатобумажным комбинатом, остальные — за АТБ-1 ПСО «Краснодарпроектстрой». В июне 2008 года было создано юрлицо — Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) «Дружба» под председательством Александра Давыдова. Спустя год активом созданного ОНТ был подан иск к администрации Центрального внутригородского округа Краснодара о реорганизации ОНТ в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) «Дружба» и о признании права бессрочного пользования земли площадью 103 га бывшего совхоза. В июне 2009 года решением Октябрьского райсуда требования истцов были удовлетворены, однако уже в ноябре в ходе пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам решение было отменено (с требованием о пересмотре в суд обратилась администрация). Однако представители ДНТ «Дружба» при регистрации права пользования на землю утаили этот факт.
Далее ДНТ «Дружба» в судебном порядке зарегистрировало право собственности на землю, массив был разделен на 144 самостоятельных участка, 32 из которых (общей площадью 77,6 га) стали собственностью ИТ-компании «Просервис». По данным прокуратуры, компания является «мнимым собственником». «Осмотр земельных участков свидетельствует о том, что сейчас идет их подготовка к жилой застройке силами компании АСК (входит в состав AVA Group)»,— говорится в исковом заявлении. Речь идет о строительстве коттеджного поселка «Изумрудный остров».
«Проверка прокуратуры показала, что изначальная сделка носила признаки мошенничества и нанесла многомиллионный ущерб бюджету города, в связи с чем прокуратура обратилась в суд с требованием об изъятии земельных участков в пользу органов местного самоуправления»,— прокомментировали в прокуратуре региона.
Согласно иску, более половины земельных участков в ДНТ «Дружба» принадлежат физлицам: собственники построили на них частные дома, часть из которых подлежат сносу как самострои. В надзорном органе говорят, что прокурор не обращается в суд за изъятием земельных участков и сносом жилых домов, зарегистрированных в соответствии с законом, а также о выселении граждан, а лишь требует вернуть свободные от застройки земельные участки.
В пресс-службе AVA Group «Ъ-Кубань» рассказали, что намерены отстаивать свою позицию в установленном законом порядке. «Стоит отметить, что с 2011 года данный участок находится в частной собственности и судебные претензии к нему и его предыдущим владельцам были задолго до приобретения нашей компанией этого актива. Учитывая, что все спорные вопросы на момент приобретения участка были урегулированы, нами было принято решение о его покупке. В настоящий момент у надзорных органов появились новые претензии по этому участку, мы готовы разобрать доводы и доказывать право собственности»,— отметили в компании.
В AVA Group уточнили, что реализация проекта «Изумрудный остров» приостановлена в 2023 году по инициативе администрации города Краснодар в связи тем, что была необходимость произвести противопаводковые мероприятия, которые разрабатываются в настоящий момент и будут завершены. По этой же причине все работы на участке были остановлены.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Дмитрий Казаков считает, что шансы ответчиков ничтожны. «Практически любые "деприватизационные" иски прокуратуры одновременно являются исками "антикоррупционными". Это значит, что не применяется исковая давность и все "последующие собственники" по общему праву рассматриваются, как мнимые. В данном конкретном случае прокуратура демонстрирует гуманный подход. Заявлено, что требования не касаются жилых домов, зарегистрированных в соответствии с законом. Хотя и последнее обстоятельство может быть скрупулезно исследовано судом»,— отмечает эксперт.
Требование прокуратуры об истребовании земельного массива из незаконного владения представляется в целом законным и обоснованным с высокой вероятностью удовлетворения иска, являющимся инструментом борьбы с рейдерским захватом земли, говорит старший юрист Национальной юридической компании «МИТРА» Елена Сулейманова. «Существенным фактом при условии их документального подтверждения краевой прокуратурой является исходное назначение земли — земля была выделена строго под коллективное огородничество с запретом застройки (это целевое назначение является существенным ограничением), а также то, что представители ДНТ утаили факт отмены судебного решения при регистрации права. Это классический признак злоупотребления правом и обхода закона. Последующая регистрация права собственности ДНТ на землю была произведена на основании недействующего судебного акта, что может являться абсолютным основанием для признания такой регистрации недействительной», — объясняет она.
По словам госпожи Сулеймановой, в гражданском праве действует принцип «никто не может передать прав больше, чем имеет сам» (nemo dat quod non habet), вследствие чего ИТ-компания «Просервис» не могла стать добросовестным приобретателем, так как при должной осмотрительности (проверке судебной истории объекта) должен был выявить юридические дефекты в титуле. С учетом тенденции правовых споров по искам органов прокуратуры относительно земель совхозов, государственных и муниципальных предприятий, которые в большинстве своем незаконно отчуждались в 90-х годах, и уже, в принципе, сложившейся судебной практики Верховного суда РФ по данным вопросам, Елена Сулейманова пологает, что шансы ответчиков в данном деле на выигрыш минимальны. «Между тем, следует отметить, что данный вид исков относиться к виндикационным, на которые распространяется срок исковой давности, который по заявлению ответчиков может быть применимым судом. Ведь, еще в 2009 году администрация отменила решение суда о признании права бессрочного пользования на спорные земли за ДНТ «Дружба», и с этого периода не могла не знать о незаконности регистрации права за ДНТ и незаконности владения»,— резюмирует эксперт.