Меньше метров — больше выбор
Рынок дорогого столичного жилья меняется
В московском бизнес-классе формируется новая реальность: меньше метров — больше вариантов. За пять лет средняя площадь квартир в новостройках этого сегмента сократилась с 73 до 57 кв. м, но предложение стало гибче и разнообразнее. Девелоперы оптимизировали продуктовую линейку, выводя на рынок не только компактные студии и евроформаты, но и просторные пентхаусы, тем самым расширив спектр ценовых решений для покупателей.
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Новая стратегия позволила одновременно удержать средний чек на уровне доступности и нарастить удельную стоимость квадратного метра. В итоге московский бизнес-класс сегодня выглядит как сегмент, где метры дорожают быстрее, чем сами квартиры, а качество проектов приближается к премиальному уровню. Для инвесторов и покупателей это сигнал: новостройки бизнес-класса остаются в числе наиболее устойчивых и технологичных форматов на рынке.
Аналитики компании «Метриум» зафиксировали, что за последние пять лет средняя площадь продаваемых квартир и апартаментов бизнес-класса в Москве уменьшилась на 22%, до 57 кв. м. Только за последний год показатель сократился еще на 6% — с 61 кв. м в июне 2024 года. При этом специалисты подчеркивают: речь идет не о том, что все квартиры стали меньше, а о том, какие именно лоты выходят в продажу на ранних стадиях строительства. Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», крупные и дорогие квартиры традиционно поступают в реализацию позже, поэтому статистика смещается в сторону более компактных вариантов. «Сегодня в проектах бизнес-класса можно встретить более 50 планировочных решений, от студий до пентхаусов»,— говорит он.
Оптимизация площадей помогла девелоперам удержать среднюю цену квартиры в бизнес-классе в пределах доступности: если «квадрат» за пять лет подорожал на 86% — с 261 тыс. руб. до 487 тыс. руб., то средняя цена объекта выросла только на 45% — с 19,1 млн до 27,7 млн руб. Это стало возможным благодаря разнообразию предлагаемых форматов. Качественные характеристики проектов вышли на новый уровень. По словам Ларисы Швецовой, генерального директора компании «Ривер Парк», современные комплексы бизнес-класса по архитектуре, инженерии и инфраструктуре все чаще приближаются к премиальному сегменту. В новых кварталах появляются лобби с потолками более шести метров, общественные террасы, сложные инженерные системы и «умные» решения для управления жильем.
Рынок бизнес-класса в Москве трансформировался: застройщики нашли баланс между сокращением площадей и ростом качества. Для покупателей это означает доступ к большему числу вариантов и гибкости в бюджете, а для девелоперов — возможность удерживать интерес даже в условиях роста цен.
Аналитики выявили сокращение предложения премиум-класса в ЦАО и расширение за его пределами. В июне 2025 года в ЦАО застройщики реализовывали только 14 проектов премиум-класса, хотя в продаже было более 930 квартир и апартаментов. Пять лет назад, в июне 2020 года, в ЦАО реализовывался 31 проект премиум-класса из доступных 1,5 тыс. объектов жилья в продаже. Таким образом, за последние пять лет предложение новостроек премиум-класса в ЦАО сократилось на 55% по числу проектов и на 37% по объему предложения квартир и апартаментов.
Аналитики рассмотрели динамику предложения премиальных новостроек в двух аспектах: доля премиум-класса в общем объеме новостроек всех классов в ЦАО и доля новостроек премиум-класса в ЦАО в общем объеме премиальных новостроек всей Москвы. В первом случае доля премиальных новостроек на рынке всех сегментов в ЦАО за последние пять лет сократилась: по количеству проектов — с 30% до 19%, а по числу предлагаемых квартир и апартаментов — с 34% до 28%.
Пять лет назад в ЦАО было сосредоточено 58% всех премиальных проектов и 68% всех премиальных квартир и апартаментов в продаже. Теперь на долю ЦАО приходится 24% премиальных проектов и 14% премиальных помещений в продаже.
Причина в том, что девелоперы премиальных новостроек постепенно расширяют свою деятельность за пределы ЦАО. В середине 2020 года за границами ЦАО застройщики реализовывали всего 22 проекта премиум-класса, в которых покупателям было доступно 707 квартир. На тот момент это составляло 42% по числу проектов и 32% по объему предложения помещений от общего объема премиальных новостроек в Москве.
В середине 2025 года за пределами ЦАО застройщики реализовывали уже 44 проекта премиум-класса, в которых покупателям было доступно 5,6 тыс. квартир и апартаментов. Теперь доля премиальных новостроек, расположенных за пределами ЦАО, составляет 76% по числу проектов и 86% по числу помещений от общего объема рынка премиальных новостроек Москвы.
«Мы видим, что новостройки премиум-класса в границах ЦАО постепенно становятся дефицитным продуктом,— комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК "Дом Дау".— Получив участок в центре, застройщики, как правило, имеют очень ограниченные возможности для реализации крупного, полномасштабного проекта, насыщенного инфраструктурой и благоустроенными территориями. Обычно речь идет о точечной застройке на небольших участках, и в этом случае девелоперы предпочитают реализовывать проекты более высокого ценового сегмента со стоимостью квадратного метра более 1,5–2 млн руб. Также расширилась и сама классификация. Если раньше были только премиум- и элитный классы, а делюкса практически не было, то сейчас в ЦАО есть одновременно премиум, элит и делюкс. Поэтому, отчасти из-за расширения вариативности в классификации, проекты ЦАО стали чаще относить к элитному и делюкс-классам. При этом премиальный проект с относительно умеренной ценой квадратного метра и всеми преимуществами крупномасштабного жилого комплекса становится редкостью, а если он при этом находится внутри ЦАО, то становится дефицитным продуктом, на который следует обращать внимание покупателям, ориентированным на такой формат».