«Это может привести к росту цен и субурбанизации»
Юрист Олег Кутруев — о законопроекте, ограничивающем возведение многоквартирных домов в населенных пунктах с дефицитом инфраструктуры
В Госдуму внесен законопроект, предусматривающий запрет выдачи разрешений на строительство многоэтажных многоквартирных домов в населенных пунктах, где дефицит транспортной, жилищно-коммунальной и социальной инфраструктуры превышает 50%. Решение о строительстве предлагается принимать на уровне субъектов РФ, но только после оценки уполномоченного федерального органа. О рисках и перспективах такого ограничения, а также о возможных последствиях для рынка жилья «Ъ-Кубань» рассказал юрист крымской компании «Остапенко и партнеры», член Ассоциации юристов России Олег Кутруев.
Олег Кутруев
Фото: предоставлено автором
Олег Кутруев
Фото: предоставлено автором
«Законопроект направлен на решение одной из ключевых проблем массового жилищного строительства — возведения новых кварталов без необходимой инфраструктуры, что приводит к снижению качества жизни и ухудшению транспортной ситуации. Однако документ содержит ряд серьезных недочетов, которые могут снизить его эффективность и породить новые риски.
Во-первых, отсутствует утвержденная методика расчета дефицита инфраструктуры, а также перечень критериев и источников данных, на которых субъекты смогут базировать свои решения. Без этого любой отказ в выдаче разрешения может быть оспорен как произвольный и несоразмерный ограничению предпринимательской деятельности, что создаст дополнительную нагрузку на судебную систему.
Во-вторых, законопроект предлагает двухуровневый механизм оценки — федеральный орган проводит первичную оценку, а регионы принимают окончательное решение. Такая модель может привести к административным задержкам и конфликтам с уже утвержденными градостроительными регламентами и планами развития территорий. При этом не установлены конкретные сроки проведения федеральной оценки, что усугубляет неопределенность.
В-третьих, введение жесткого запрета на строительство в агломерациях с дефицитом инфраструктуры при сохраняющемся спросе на жилье может вызвать сокращение предложения и рост цен. Это подтолкнет девелоперов к переносу проектов в пригороды, что усилит процессы субурбанизации (процесс роста и развития пригородной зоны городов) без должного развития транспортных связей и социальной инфраструктуры, либо приведет к переходу на менее компактные форматы застройки.
В российской практике уже применяется более гибкий инструмент — механизм комплексного развития территорий (КРТ), который предусматривает, что застройщик берет на себя обязательства по созданию необходимой инфраструктуры — дорог, инженерных сетей, социальных объектов. Аналогичные модели успешно реализуются и за рубежом: так, в Великобритании действуют planning obligations, а в США — impact fees, при которых строительство возможно только при подтвержденном финансировании инфраструктуры.
Таким образом, хотя инициатива законопроекта понятна и актуальна, в ее нынешнем виде она остается юридически незавершенной и экономически рискованной. Более эффективным и сбалансированным видится внедрение системы условных разрешений на строительство с обязательным выполнением инфраструктурных обязательств, а также закрепление прозрачной методологии оценки дефицита, что позволит обеспечить развитие территорий без ущерба для рынка жилья и качества жизни населения».