Не «Удачный выбор»
Пайщики ЖСК в Краснодаре не могут претендовать на компенсации
Пайщики жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «Удачный выбор» не могут рассчитывать на компенсации за снесенный по решению суда ЖК на Альпийской улице, сообщили в мэрии Краснодара. Причина — при возведении жилого комплекса были допущены серьезные нарушения градостроительных норм. Члены кооператива продолжают выходить на одиночные пикеты, требуя «восстановить их конституционные права». Эксперты отмечают, что участники ЖСК оказались в ситуации, в которой ни юридическая, ни административная помощь не способна компенсировать последствия незаконного строительства.
Фото: соцсети
Участники ЖСК «Удачный выбор» в Краснодаре не могут рассчитывать на компенсации за снесенный по решению суда ЖК «Лучший дом», построенный на их деньги, поскольку жилой комплекс возводился без разрешений и с нарушениями градостроительных норм. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили в администрации города.
Пайщики ЖСК «Удачный выбор» в июле провели серию пикетов с требованием компенсаций. Протесты прошли у мэрии Краснодара, а также в Москве у здания Следственного комитета России и Генеральной прокуратуры РФ.
Жилой комплекс «Лучший дом» в 2014 году начал возводить ЖСК «Удачный выбор» по ФЗ №215 («О жилищных накопительных кооперативах»). Срок сдачи объекта был запланирован на 2015 год, затем его перенесли на 2017 год. В 2020 году по требованию администрации Краснодара дом снесли, так как он не соответствовал параметрам конфигурации, площади застройки, проектной документации и количеству этажей (вместо трех этажей было построено шесть). Руководство кооператива планировало узаконить надстроенные этажи через суд.
Летом 2020 года Прикубанский районный суд приговорил председателей ЖСК «Удачный выбор» Олега Мармеладзе и Наталью Михееву к шести и пяти годам лишения свободы за мошенничество. В ходе заседания было установлено, что злоумышленники в совокупности получили от дольщиков 139 млн руб., заранее зная, что обязательства по строительству комплекса не будут исполнены.
Судебная коллегия по уголовным делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в декабре того же года отменила приговор, осужденные были освобождены из-под стражи. Дело направили на новое рассмотрение в Прикубанский райсуд. Согласно карточке дела, в 2022 году подсудимым вынесен обвинительный приговор по статье «Мошенничество».
Как пояснила краснодарский адвокат, эксперт по судебным спорам с недвижимостью и активами Екатерина Гусеина, согласно федеральному законодательству, в частности п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, государственная помощь оказывается только легальным строительным объектам.
«ЖСК “Удачный выбор” утратил право на господдержку из-за грубых нарушений. Возвращение этого права вряд ли возможно законным путем»,— отметила юрист.
По ее словам, попытки узаконить самовольную постройку через суд нередко оказываются безуспешными. Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал, что серьезные нарушения градостроительных норм, особенно отсутствие разрешительных документов, препятствуют признанию права собственности на самострои.
Госпожа Гусеина заявляет, что в случаях, когда устранить нарушения невозможно через реконструкцию или корректировку проекта, легализация через судебные инстанции крайне маловероятна. Кроме того, юрист обратила внимание, что статус «обманутых дольщиков», закрепленный федеральным законом №214-ФЗ, не распространяется на пайщиков ЖСК «Удачный выбор». Для получения соответствующего статуса необходимо, чтобы строительство велось легально и по договору долевого участия.
Эксперт также подчеркнула, что мэрия ограничена в своих полномочиях и не может вмешиваться в гражданско-правовые отношения между кооперативом и пайщиками. Контроль и надзор за строительством отведены муниципальным органам согласно ст. 52 Градостроительного кодекса РФ и ст. 42 Земельного кодекса РФ, а вопросы уголовной ответственности требуют отдельного разбирательства в судебном порядке.
По мнению Екатерины Гусеиной, взыскать убытки с мэрии можно лишь при доказанности противоправных действий или бездействия, ущерба, причинно-следственной связи и вины, как указано в ст. 1069 ГК РФ.
«Хотя муниципалитет обязан контролировать строительство, судебная практика подтверждает: установить прямую связь между его бездействием и ущербом крайне трудно. Обычно ответственность ложится на застройщика или руководство ЖСК»,— резюмировала юрист.
Иск против администрации теоретически возможен, если будет доказано, что муниципалитет знал о нарушениях и мог остановить работы, но этого не сделал. Однако, по словам эксперта, добиться успеха в таком деле почти нереально.