Девелоперы упаковались в ЗПИФы

Эксперты посчитали, что четверть инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга приходятся на ЗПИФ. Однако опрошенные аналитики и игроки рынка считают, что данный инструмент коллективных инвестиций остается нишевым и скорее представляет собой эффективную «упаковку» для девелоперов, чем способ заработка для массового инвестора.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Динамика цифр

Инвестиции в недвижимость Петербурга через ЗПИФы увеличились. По данным IBC Real Estate, за первое полугодие 2025 года вложения в этот инструмент достигли 10 млрд рублей — это 25% от общего объема сделок на рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года рост составил 22% — тогда доля ЗПИФов едва превышала 3% (2 млрд рублей). При этом в первом полугодии 2023 года объем инвестиций составлял 20 млрд рублей.

В консалтинговом агентстве отмечают, что рост числа сделок с участием УК ЗПИФ сформирован в результате закрытия в начале 2025 года крупнейшей на рынке транзакции — покупки складского комплекса «Адмирал» (стоимостью до 8 млрд рублей). Эта сделка оказала заметное влияние на структуру рынка, который демонстрирует общее снижение инвестиционной активности. Общий объем инвестиций сократился до 38 млрд рублей — это минимум с 2021 года. Годом ранее рынок показал результат в 50 млрд, то есть снижение составило 24%. По прогнозам IBC Real Estate, объем инвестиций в недвижимость 2025 году составит 550–600 млрд рублей в целом по России, из которых 90–100 млрд рублей придется на Петербург.

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России демонстрирует устойчивый рост как в столичном, так и в региональном сегментах, подтверждает тенденцию партнер NF Group Станислав Бибик. «Существенное увеличение активов рыночных ЗПИФов, особенно в сфере жилой недвижимости, во многом связано с их активным использованием в качестве инструмента структурирования сделок», — называет причину эксперт.

Ранее „Ъ" со ссылкой на УК «Парус Управление активами» приводил статистику, что стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 млрд рублей, превысив показатель годовой давности на 36%. Во втором квартале 2025 года сразу было создано три новых фонда, чистый приток средств в которые составил чуть более 12 млрд рублей. При этом выплаты дохода пайщикам за полугодие составили 26,5 млрд рублей, в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом эксперты УК отмечали, что впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.

«Интерес к ЗПИФам недвижимости в России в 2024–2025 годах испытывает волатильность,— рассуждает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.— Хотя количество ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов за прошлый год снизилось с 165 до 153 (–7%), но число пайщиков при этом выросло на 25%, до 200 тыс., а объем активов вырос на 20%, более 0,5 трлн рублей. При этом существенная часть средств приходится на розничные инвестиции, особенно со стороны состоятельных клиентов и частных квалифицированных инвесторов».

Не для массового инвестора

По словам Валерия Тумина, ЗПИФы все еще представляются инструментом сложным и слабо понятным массовому инвестору. «Это не биржевой продукт, паи ЗПИФов не обращаются на открытом рынке, ликвидность ограничена, а оценка активов зачастую носит внутренний характер, зависящий от управляющей компании. Более того, в отличие от фондов открытого типа, у ЗПИФов нет обязанности регулярно раскрывать детальный состав портфеля, особенно если речь идет о недвижимости, находящейся в стадии реконструкции или застройки. Немаловажно и то, что контроль над качеством недвижимости, доходностью объектов, долгосрочной арендной стратегией и прочими параметрами находится вне доступа обычного пайщика. Отсюда и главный риск: инвестор может вложиться в структуру, не понимая реальной ликвидности, срока возврата вложений и источников дохода. При этом паи выкупаются по внутренней оценке, которая зачастую сильно отличается от рыночной»,— предупреждает эксперт.

Как отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, инструмент ЗПИФ недвижимости позволяет решать задачи сразу двух сторон: девелоперы получают дополнительный источник финансирования проектов, а инвесторы — возможность вложить средства в реальные активы, даже не обладая статусом квалифицированного инвестора. «При этом вложения в фонды недвижимости имеют важное значение и с макроэкономической точки зрения — это один из каналов, через который в рынок поступают новые квадратные метры. Главные риски кроются не в механике самого ЗПИФа, а в отношении инвесторов. Часто частные инвесторы не вникают в структуру фонда, не анализируют его стратегию и портфель, ограничиваясь лишь общими ожиданиями „роста и дохода". В результате подобный поверхностный подход повышает вероятность разочарования»,— подтверждает мысль предыдущего спикера господин Лазовский.

Алексей Лоссан, аналитик финансового маркетплейса «Сравни», также обращает внимание, что ЗПИФы недвижимости — инструмент весьма нишевый. «Одна из главных причин — крайне сложная структура и высокая зарегулированность: чтобы запустить ЗПИФ, нужно пройти длительную процедуру согласований, соблюсти массу требований по раскрытию информации и работе с управляющей компанией. Это делает инструмент дорогим в администрировании и недоступным для быстрого запуска. По этой причине в ЗПИФы чаще всего „упаковывают" девелоперские проекты — то есть используют их как форму привлечения капитала под конкретную стройку, а не как инвестиционный продукт на полке брокера», — отмечает Алексей Лоссан.

Инвестиционная «упаковка»

Начиная с конца 2023 года девелоперы и инвесторы все чаще применяют ЗПИФы не только как инвестиционные фонды, но и как эффективную юридическую форму для владения, управления и финансирования жилых проектов, отмечает тенденцию Станислав Бибик.

«Именно сейчас, в условиях ограниченного банковского кредитования, спрос на такую форму структурирования сделок со стороны застройщиков растет. Для инвестора плюсы очевидны: доступ к крупным девелоперским активам, диверсификация, возможная налоговая льгота. Но минусы не менее весомы: низкая ликвидность, высокая пороговая сумма входа, зависимость от стратегии управляющей компании. Поэтому инструмент остается актуальным в основном для квалифицированных инвесторов, хорошо понимающих риски и горизонт вложений»,— комментирует господин Лоссан.

По словам Станислава Бибика, особенно востребованными ЗПИФы стали при аккумулировании готовых объектов в рамках развивающихся арендных моделей, таких как built-to-rent. Такая структура позволяет оптимизировать налогообложение, повысить прозрачность операций и упростить привлечение внешнего капитала через выпуск паев.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», обращает внимание, что если речь идет о ЗПИФах, заточенных под инвестиционные квартиры, то теоретически такие фонды могут приносить доход за счет роста стоимости недвижимости и арендных платежей. Но на практике затраты на управление, ремонт и содержание «съедают» всю прибыль. Кроме того, возникает конфликт интересов: если застройщик передает квартиры в собственный ЗПИФ, вряд ли он станет продавать их фонду с существенным дисконтом. Это ставит под сомнение экономическую целесообразность подобных схем.

ЗПИФы недвижимости в Петербурге и в России пока остаются в основном финансово-юридической конструкцией, а не полноценным инвестиционным инструментом. Их будущее зависит от того, смогут ли УК перейти от схем налоговой оптимизации к реальному приумножению капитала инвесторов. Несмотря на текущие ограничения, формат ЗПИФов будет развиваться — прежде всего как инструмент структурированного управления капиталом. В долгосрочной перспективе он может стать эффективным механизмом коллективных инвестиций, особенно при ужесточении регулирования и повышении прозрачности. Однако пока говорить о высокой доходности таких фондов преждевременно: их потенциал раскроется только при условии роста профессионализма управляющих компаний и снижения конфликтов интересов.

Алиса Мальцева