Склады ушли на летние каникулы
Лидером роста на рынке ЗПИФов стал сектор жилой недвижимости
Во втором квартале темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости заметно выросли. За три месяца активы таких фондов увеличились на 9%, до 672 млрд руб. При этом быстрее всего прибавляли вложения в жилую недвижимость, так как ЗПИФы рассматриваются девелоперами как альтернатива дорогому банковскому фондированию. На фоне снизившихся ставок по депозитам управляющие начали фиксировать рост спроса и на фонды для неквалифицированных инвесторов.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 млрд руб., превысив показатель годовой давности на 36%. За два года СЧА этих фондов выросла в 1,9 раза. Такие данные приводит УК «Парус Управление активами». Во втором квартале сразу было создано три новых фонда, чистый приток средств в которые составил чуть более 12 млрд руб. При этом выплаты дохода пайщикам за полугодие составили 26,5 млрд руб., в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года.
Впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.
За второй квартал они выросли на 28 млрд руб., до 342 млрд руб. Это сильнейший прирост в абсолютном выражении за все время наблюдений. В относительных величинах активы таких фондов выросли на 8,8% против 5,7% в первом квартале этого года и 7,2% годом ранее. Активы фондов, доступных квалифицированным инвесторам, увеличились на 8,9% — на 0,3 процентного пункта (п. п.) выше показателя предыдущего квартала, но на 10,85 п. п. ниже показателя аналогичного периода прошлого года — и достигли почти 330 млрд руб.
Повышение темпов роста активов фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов связано как с запуском новых фондов, так и с повышением привлекательности таких инструментов на фоне снижения доходности банковских вкладов. По данным ЦБ, в третьей декаде июня средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков опустилась до 18,3% годовых, что почти на 2 п. п. ниже показателя конца марта и на 3,4 п. п. ниже значения конца 2024 года. «Снижение ключевой ставки влияет на затраты девелоперов по кредитному плечу и, соответственно, на рост количества проектов, а также влечет за собой снижение ставок по ипотеке и рост спроса на недвижимость»,— отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев. По словам руководителя аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости составила по итогам первого полугодия 16–27% годовых, офисной недвижимости — 8–16%, торговой недвижимости — 7–20%.
Во втором полугодии на рынке сложились редкая ситуация, когда рост активов ЗПИФов шел не за счет складской недвижимости, лидера последних лет, а за счет жилой недвижимости. Вложения в данный сегмент в отчетный период выросли на 45,4 млрд руб. и превысили 135 млрд руб. На второе место по приросту переместилась складская недвижимость, вложения в которую увеличились на 24 млрд руб., до 294,7 млрд руб., но доля осталась около 44%. Инвестиции в торговую недвижимость хотя и выросли на 2,3 млрд руб., до 67,3 млрд руб., но доля сегмента снизилась с 10,5% до 10%.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 12 мая 2021 года:
Оптимальной точкой входа на фондовый рынок для начинающего розничного инвестора как раз являются доверительное управление и ПИФы.
Впрочем, говорить о смене многолетнего тренда, когда лидером инвестиций оставалась складская недвижимость, говорить пока преждевременно. Как отмечает Елена Михайлова, произошедший рост сегмента жилой недвижимости связан с выходом новых игроков на рынок и поиском фондирования девелоперами на фоне дорогого банковского финансирования. «Локомотивом роста данный сегмент вряд ли станет, так как у девелоперских проектов высокие риски, а у арендного жилья доходность низкая»,— отмечает госпожа Михайлова.
В связи с ожиданиями более активного снижения ключевой ставки Банком России управляющие ждут дальнейшего роста спроса на ЗПИФы недвижимости. «От смягчения денежно-кредитной политики всегда ждут восстановления темпов роста экономики. Это касается и сферы недвижимости, в том числе роста интереса к фондам со стороны инвесторов, прежде всего складской недвижимости, а также роста темпов строительства новых складов»,— отмечает руководитель направления аналитики УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников ждет увеличения спроса и на офисную недвижимость, в том числе за счет роста арендной ставки. «К осени произойдет скачок ставок аренды в офисной недвижимости примерно на 15%, и в 2026 году ожидаем примерно такой же скачок, с учетом того что вакансия в Московском регионе уже приближается к критическим значениям для этого рынка»,— оценивает эксперт.