Жилье летит в долговую яму

В Северо-Кавказском и Южном федеральных округах фиксируется серьезное снижение выдачи ипотечных кредитов. В Ставропольском крае этот показатель снизился год к году на 51,3%, на Кубани — на 48,5%, в Ростовской области — на 39,3%. Коллекторские агентства отмечают рост просроченной задолженности по ипотеке: в республиках Северного Кавказа — в три раза, на Дону и на Кубани — в два, в Крыму — в восемь раз. Эксперты считают, что заемщики, взявшие жилищные кредиты по высоким ставкам, не справляются с их погашением. Застройщики и банкиры надеются на скорейшее снижение ключевой ставки Центробанка и господдержку.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ставропольский край, Ростовская область и Кубань попали в число регионов — лидеров по снижению выдачи ипотеки в России. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в апреле текущего года в Краснодарском крае было выдано 2,36 тыс. ипотечных кредитов (снижение год к году 48,5%), на Дону — 1,84 тыс. (снижение — 39,3%), на Ставрополье — 0,85 тыс. кредитов (снижение — 51,3%).

Директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков констатирует серьезное падение выдачи кредитов на покупку жилья со второй половины 2024 года. Это, по его словам, было связано с окончанием действия наиболее массовых программ льготной ипотеки. При этом с февраля 2025 года эксперт отмечает постепенное восстановление выдачи ипотечных кредитов.

«Выдача ипотеки по-прежнему находится на довольно низком уровне по сравнению с первой половиной прошлого года. На динамику оказывает влияние политика регулятора по охлаждению ипотечного рынка, в том числе рост ключевой ставки и макропруденциальные ограничения в отношении показателя долговой нагрузки (ПДН). В настоящее время банки ориентируются на заемщиков с высокой кредитоспособностью — на получение ипотеки могут рассчитывать прежде всего граждане с достаточно высоким показателем Персонального кредитного рейтинга и уровнем ПДН не более 50%»,— говорит господин Волков.

В мае средний размер ипотечного кредита в Ставропольском крае составил, по данным НБКИ, 3,87 млн руб., увеличившись по сравнению с маем 2024 года на 5,7%. В Ростовской области этот показатель достиг 4,24 млн руб. (+4,7%), в Краснодарском крае — 4,56 млн руб. (–4%). В среднем по России в мае 2025 года средний кредит на покупку жилья составил в мае этого года 4,41 млн руб., снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0,7%. Традиционно самые высокие суммы ипотечных кредитов в Москве (7,3 млн руб.; –5,9% год к году), Московской области (6 млн руб.; +1,7%), Санкт-Петербурге (5,81 млн руб.; –0,3%), Якутии (5,27 млн руб.; –3,3%) и Приморском крае (4,94 млн руб.; +4,7%).

Юг и Северный Кавказ погрязли в долгах

Республики Северо-Кавказского федерального округа по итогам первых четырех месяцев текущего года стали лидерами в России по росту просрочки по ипотеке. Так, по состоянию на май с начала текущего года более чем в три раза выросли неплатежи по ипотечным кредитам в Дагестане, Ингушетии и Северной Осетии. Такие данные публикует коллекторское агентство «Долговой консультант».

По данным аналитиков агентства, объем просроченной задолженности по ипотеке в СКФО на 1 мая 2025 года составил 10 млрд руб. При этом рост показателя с января по май — 188%. Доля просроченной задолженности (неплатежи свыше трех месяцев) от всего объема долгов по ипотеке на Северном Кавказе (526,5 млрд руб.) составляет 1,92%. Это самый высокий показатель среди всех федеральных округов России.

Хуже всего в СКФО с просрочкой по ипотеке обстоят дела в Ингушетии, где за четыре месяца этого года сумма неплатежей выросла с 89 млн до 421 млн руб. (373%). В Кабардино-Балкарии показатель роста просроченной задолженности по ипотеке за четыре месяца этого года составил 171% (с 246 млн до 667 млн руб.). Самый низкий показатель роста просрочки по ипотеке в СКФО — в Ставропольском крае, где за четыре месяца текущего года неплатежи по кредитам за жилье выросли на 101%, с 870 млн до 1,8 млрд руб.

В Ростовской области просроченная задолженность по ипотеке за четыре месяца 2025 года выросла с 1,6 до 3,1 млрд руб., на 89%. В Краснодарском крае — 8,8 млрд руб. (рост показателя за четыре месяца — 122%). По Южному федеральному округу объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 мая 2025 года составил 15,3 млрд руб., что на 118% больше, чем в начале года. Общий объем задолженности по ипотеке в ЮФО — 1,8 трлн руб., доля просрочки — 0,83%.

В целом по России данный показатель составил 129,3 млрд руб. С начала 2025 года он вырос в 1,9 раза. Единственным регионом в стране, в котором зафиксировано сокращение проблемной ипотеки, стала Калининградская область (–384 млн руб., или –33%). Аномальный прирост просроченной ипотеки зафиксирован в Крыму (рост в восемь раз, с 45 млн до 384 млн руб.).

Не рассчитали нагрузку

Как предполагает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов, негативную статистику по неплатежам за ипотеку сделали заемщики, которые взяли кредиты после июля 2024 года, когда ключевая ставка была установлена на уровне 18%, и не смогли справиться с их обслуживанием. Второй причиной он называет застой на рынке недвижимости, когда заемщики не могут быстро найти покупателя на залоговые квартиры.

«По мере снижения процентных ставок данные тенденции увеличения просроченной ипотеки должны ослабнуть. Можно будет рефинансировать кредиты под более низкую ставку, легче будет продаваться залоговая недвижимость. Но при таком сценарии мы, всего скорее, столкнемся с ростом цен на квадратные метры»,— прокомментировал господин Аксенов.

Старший преподаватель кафедры банковского дела университета «Синергия» Андрей Сироткин также видит причину столь стремительного роста задолженности по ипотеке в достаточно высокой ключевой ставке, которая, по его словам, не позволяет сегодня снижать ставки по новым ипотечным кредитам и проводить рефинансирование. Даже снижение ключевой ставки на последнем заседании Банка России, по мнению господина Сироткина, не привело к каким-то серьезным корректировкам. По этой самой причине проводить рефинансирование уже взятых ипотечных кредитов в нынешних реалиях не очень выгодно, отмечает он.

«Увеличение роста просрочки связано еще и с тем, что инфляция в стране достаточно высокая, а уровень доходов населения не растет либо растет темпами значительно меньше, чем уровень инфляции. Из-за этого заемщики, взявшие кредиты в 2023–2024 годах, сталкиваются со сложностями. В частности, у заемщиков не получается рефинансироваться, порой даже не получается продать заложенное имущество по выгодной цене, чтобы решить проблему. Люди, которые приобретают недвижимость на этапе строительства, вынуждены снимать жилье и при этом платить параллельно по кредиту. А поскольку застройщики зачастую сдают жилье с задержками, то финансовое бремя, которое лежит на заемщике и на арендаторе квартиры одновременно, возрастает. При этом уровень доходов не растет, а уровень жизни падает, поскольку инфляция разгоняет цены»,— комментирует Андрей Сироткин.

Наталия Пырьева, ведущий аналитик «Цифра брокер», допускает, что рост просроченной задолженности может привести к негативным последствиям для банковского сектора и застройщиков как в Северо-Кавказском федеральном округе, так и по всей России, где ситуация складывается похожим образом. Однако, по словам аналитика, пока ситуация контролируемая — банковский сектор заблаговременно наращивал резервы, Банк России повышает макропруденциальные лимиты, действие льготных программ ограничено, рыночные ставки высокие, поэтому новый кредит растет медленно.

«Мы полагаем, что в перспективе до конца 2025 года показатель просроченной задолженности по ипотеке будет расти или оставаться на повышенных значениях. По мере снижения ключевой ставки и снижения кредитной нагрузки на население обстановка будет нормализоваться, а качество кредитного портфеля улучшаться»,— рассказала госпожа Пырьева.

Застройщики адаптируются

По данным статистики, в 2023 году в регионах до 75–80% квартир приобреталось в ипотеку. В текущем году, по данным «Дом.РФ», с помощью кредитов приобретается около 55–60% жилья. Как отмечает руководитель отдела продаж ГК «Альянс» (Ростов-на-Дону) Татьяна Богуш, в настоящее время популярны программы оформления ипотеки на момент завершения строительства. Речь, по ее словам, идет о покупке квартиры в строящемся доме без оформления жилищного кредита. Ипотека оформляется только в момент сдачи дома в эксплуатацию на остаток суммы. Это, отмечает эксперт, позволяет покупателю в течение двух лет экономить на процентах. По расчетам «Альянса», сегодня купить однокомнатную квартиру в ростовском ЖК можно с платежом от 35 тыс. руб. в месяц, а уже по завершении строительства перевести остаток в ипотеку.

«Ведущие застройщики заранее адаптировали стратегию и оперативно реагировали на колебания спроса, что позволило сохранить приемлемый уровень ликвидности объектов. Для клиентов предлагаются удобные условия приобретения, такие как рассрочка платежа до конца строительства, применение ипотечных программ, а также бонусы и дисконты за полную оплату цены договора в день сделки. Например, продумываются скидки для преподавателей, научных сотрудников, медработников и участников СВО. Также в ряде случаев можно воспользоваться адресными программами рассрочки до конца строительства»,— говорит госпожа Богуш.

Напомним, в начале июня Центральный банк России принял решение снизить ключевую ставку на 100 базисных пунктов — с 21 до 20% годовых. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» (Краснодар) Гульсины Шаковой, застройщики надеются, что к концу года ставка может снизиться до 17–18% годовых. Она обращает внимание на то, что любое снижение ключевой ставки, даже на один подпункт, уменьшит суммы, которые застройщики платят банкам за покупку сниженной процентной ставки для клиентов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Напомню, выгодная ипотечная ставка сегодня является результатом сотрудничества между банком-кредитором и строительной компанией, которые разрабатывают совместную программу, в рамках которой клиент получает скидку. Эта скидка может действовать как в течение первых лет, так и на протяжении всего срока кредита. Скидки применяются как к базовым ипотечным программам, так и к кредитам с государственной поддержкой. Это те проценты, по которым сейчас осуществляются сделки по продаже объектов небольшой стоимости — класса комфорт и комфорт-плюс. Таким образом, снижение ключевой ставки дополнительно приведет к сокращению расходов застройщиков по таким программам и, соответственно, увеличит маржинальность проектов, которые продают в рамках этих условий. Вслед за ключевой ставкой снизятся и процентные ставки на акции от застройщиков на квартиры без льготных ипотечных программ, особенно — без семейной ипотеки»,— говорит госпожа Шакова.

Отметим, что с 1 июля банки больше не могут взимать с заемщиков плату за установление пониженной процентной ставки по ипотеке. Речь идет о ситуации, когда покупатель жилья вносил единовременный платеж, в результате ставка по ипотеке снижалась. Гульсина Шакова считает, сейчас разумнее брать ипотечный кредит на текущих условиях, а затем рефинансировать его по более выгодному проценту.

«Новый запрет избавляет заемщиков от неочевидных трат и заставляет банки предлагать прозрачные условия без скрытых комиссий. Считаю, что отмена комиссий за снижение ставки минимизирует риски неосознанных переплат и подталкивает заемщиков к более взвешенному выбору кредитных условий. В долгосрочной перспективе это повысит доверие к ипотечным продуктам и снизит долговую нагрузку на граждан»,— рассказала госпожа Шакова.

По словам Татьяны Богуш, застройщики ожидают постепенного оживления спроса на ипотечные кредиты, особенно при условии снижения ключевой ставки. Также они рассчитывают на запуск новых адресных программ господдержки, которые смогут простимулировать интерес к покупке. «Для девелоперов видится правильным продолжать гибкую ценовую и маркетинговую политику, при этом сохраняя фокус на финансовой устойчивости и прозрачной коммуникации с клиентами»,— резюмирует эксперт.

Банки идут навстречу

Управляющий ВТБ в СКФО — вице-президент Александр Дыренко рассказывает, что начиная с мая банки стали отменять обязательные комиссии по льготной ипотеке, что обеспечило рост выдачи продукта в ВТБ на 50% в денежном выражении и на 40% в количественном по сравнению с апрелем. В июне, по его словам, рост продолжился.

«Основной объем сделок по покупке недвижимости пришелся на льготную ипотеку, которая продолжает оставаться драйвером всего рынка. По рыночной ипотеке продажи остались на уровне, сопоставимом с апрелем. Мы ожидаем постепенной стабилизации рынка с началом снижения ключевой ставки. С 20 июня банк снизил ставки по рыночной и комбинированной ипотеке и уже проводит ипотечные сделки на новых условиях»,— говорит господин Дыренко.

За шесть месяцев 2025 года объем выдач ипотечных кредитов банком «Кубань Кредит» составил 3 млрд руб., и почти весь объем пришелся на льготные ипотечные продукты. Годом ранее (за первое полугодие 2024 года) банк выдал почти в два раза больше ипотечных кредитов — на 5,7 млрд руб. При этом в структуре выдач также большую часть занимали субсидируемые государством программы — семейная, сельская и льготная ипотеки.

Дмитрий Лисицын, директор Ставропольской региональной дирекции банка «Кубань Кредит», отмечает, что основной спрос на ипотечном рынке сейчас приходится на госпрограммы с низкой ставкой. Все ипотечные программы, по словам банкира, можно сегодня оформить на сайтах и в приложениях банков не выходя из дома, а в офис нужно приехать только на выдачу продукта. Господин Лисицын также отмечает, что банки сегодня активно работают с партнерами из риелторского сообщества. Для них предусматривается личный кабинет, материальное стимулирование и вся необходимая информация.

Что касается перспектив ипотечного кредитования и снижения процентной ставки, среднее значение которой, по словам Дмитрия Лисицына, в банке «Кубань Кредит» составляет 6%, госпрограммы имеют фиксированную процентную ставку и снижаться, с большой долей вероятности, не будут. «Что касается перспективы снижения процентной ставки на вторичное жилье, то здесь следует ориентироваться на прогноз регулятора по ключевой ставке. Банки в части коммерческих ставок следуют за уровнем ключевой ставки. Как только ключевая ставка вернется к уровням 2020–2021 годов, мы увидим и снижение ставок по ипотечным программам»,— резюмирует эксперт.

Дмитрий Михеенко