Инвестиции в отдых

На Кубани за последние пять лет построили более 180 отелей, свыше 70 появилось за 10 лет в Крыму. В санаторно-курортной отрасли Ставрополья в 2023–2024 годах реализовано 22 инвестпроекта на сумму свыше 7 млрд руб. Участники рынка заявляют, что потенциал развития строительного рынка в этом сегменте гораздо выше. Среди главных препятствий они называют нехватку свободных земельных участков, устаревшую инженерную и дорожную инфраструктуру и высокую себестоимость строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае работает около 11 тыс. объектов размещения с емкостью почти 630 тыс. мест. В пик курортного сезона загрузка достигает 90–95%. Об этом Guide рассказали в министерстве курортов, туризма и олимпийского наследия региона. По данным ведомства, за последние пять лет в крае появилось более 180 новых отелей, 37 из которых построили в прошлом году. Практически каждый шестой гостиничный номер в России находится в Краснодарском крае. В минкурортов Кубани на сопровождении находятся 76 соглашений с объемом инвестиций более 860 млрд руб., предусматривающих строительство отелей разных категорий и санаторно-курортных комплексов. На последнем ПМЭФ регион подписал 12 новых соглашений на сумму более 120 млрд руб. Это позволит создать порядка 32 тыс. новых рабочих мест и около 55 тыс. номеров.

Более 70 новых отелей за последние 10 лет построили в Крыму, сообщили в профильном ведомстве республики. В сфере курортов и туризма, по информации на начало мая, реализуется 248 инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций более 288 млрд руб.

В санаторно-курортной отрасли Ставропольского края, по данным министерства туризма и оздоровительных курортов региона, на разных этапах реализации находится 51 инвестпроект на общую сумму 96,6 млрд руб. Планируется создать более 15 тыс. койко-мест и свыше 7 тыс. новых рабочих мест. Большая часть проектов приходится на Кавказские Минеральные Воды. Там реализуются 46 инвестпроектов с общим объемом инвестиций 93,4 млрд руб. В результате появится 14,9 тыс. койко-мест и около 6,6 тыс. новых рабочих мест.

Требуется реконструкция

Кубань сегодня — один из самых перспективных регионов России для развития курортной недвижимости, отмечает риелтор, владелец агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости» Марина Маньянова. По оценкам собеседницы «G», наибольший интерес инвесторов сосредоточен на Анапе, Геленджике, Новороссийске и прибрежных поселках Краснодарского края. Несмотря на высокую ценовую политику, не первый год в лидерах остается и Сочи. «В черноморское побережье интересно вкладываться с точки зрения сохранения и приумножения средств и для личного пользования. Здесь есть подходящие земельные участки и потенциал для круглогодичной загрузки — за счет климата, развитой инфраструктуры и спроса со стороны семейной аудитории»,— комментирует госпожа Маньянова.

Большим потенциалом реконструкции и модернизации старого фонда пансионатов и санаториев советского периода обладает Сочи, считает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева. «На курорте уже практически не осталось места на первой и второй береговых линиях для строительства новых объектов. А старые советские пансионаты как раз находятся в лучших местах города, не располагая современным номерным фондом и не имея возможности предоставлять постояльцам услуги высокого уровня. Но в этом случае остро встает вопрос: насколько выгодно и рентабельно реконструировать морально устаревшее здание, которое не отвечает современным требованиям»,— отмечает эксперт.

Как рассказала Анна Исаева, власти рассматривают вопрос строительства насыпного острова для отелей и туристических объектов площадью 50 га в 350 м от берега в районе Мацесты. Появиться он должен уже к 2031 году.

«В Новороссийске пока еще не решены проблемы с водоснабжением, в Анапе ситуация осложняется разливом мазута. Единственным крупным морским курортным городом на Кубани, где еще есть потенциал развития туристической инфраструктуры, остается Геленджик. И именно этот город сейчас активно застраивается и развивается, превращаясь в современный комфортный курорт»,— комментирует госпожа Исаева.

Есть где развернуться

Важной локацией для инвестирования в курортную недвижимость является Крым, отмечает Марина Маньянова. По оценкам эксперта, регион развивается в первую очередь благодаря туризму. Но в сравнении с Краснодарским краем здесь сложнее с логистикой, коммуникациями и юридическим сопровождением сделок. Многие проекты сталкиваются с ограничениями в доступе к стройматериалам, финансированию и инженерным решениям. Это влияет на себестоимость строительства, сроки, а главное — на рентабельность.

Тем не менее инфраструктура Крыма активно развивается. По оценкам генерального директора ГК «Развитие» Сергея Гончарова, на регион приходится более 1,6 трлн руб. федеральных инвестиций и порядка 1 трлн руб. внебюджетных вложений до 2033 года. В 2023 году на полуострове установили рекорд по вводу жилья — свыше 1,2 млн кв. м. В прошлом году в эксплуатацию введен 1 млн кв. м жилой недвижимости. Более половины строительства в республике приходится на гостиничные комплексы и апартаменты.

Как отмечает управляющий партнер Skygroup Development Алексей Шацких, Крым — один из самых непростых регионов с точки зрения реализации проектов. «У нас нет развитого местного производства строительных материалов. Основные поставки идут из Краснодарского края, Ставрополя, Ростова-на-Дону и даже от производителей из центральной и северной части страны. Это влияет и на цену, и на сроки»,— комментирует господин Шацких.

Кроме того, Крым, по его словам, это повышенная сейсмическая активность. «Мы проектируем с учетом 8–9 баллов, используем специальные материалы и технологии. Все это формирует себестоимость, которая в среднем на 20–25% выше, чем при реализации аналогичных проектов на материке»,— комментирует собеседник «G».

Учредитель компании «Перспектива» Алексей Мезенцев говорит, что себестоимость строительства, особенно для проектов премиального уровня, сопоставима или даже превышает показатели аналогичного сегмента Краснодарского края. «Реконструкция исторических зданий в курортной зоне — это всегда высший пилотаж и существенные затраты на адаптацию к современным нормам при сохранении облика. Но ключевое отличие — потенциал доходности. Оригинальность крымских локаций позволяет сформировать ценник, оправдывающий инвестиции в качество и премиальность. Строятся не просто квадратные метры, а создается ценность места и опыта»,— комментирует господин Мезенцев.

При этом стоимость земли в Крыму заметно ниже, чем в ключевых курортных локациях Краснодарского края. «Если в Сочи стоимость квадратного метра курортной недвижимости начинается от 600–700 тыс. руб. и может превышать 1 млн руб. за "квадрат" в премиальных проектах, то в Крыму аналогичные объекты на Южном берегу продаются в среднем по 300–400 тыс. руб. за кв. м. В ряде локаций, таких как Ялта и Алушта, стоимость может достигать 350 тыс. руб., тогда как в Евпатории — 250–300 тыс. руб.»,— рассказывает господин Гончаров. По его мнению, эти параметры делают регион привлекательным как для инвесторов, так и для девелоперов, открывая возможности для новых масштабных проектов с высокой доходностью.

В Крыму, несмотря на сложную конфигурацию, достаточно перспективных территорий, отмечает Алексей Шацких. При поддержке правительства региона и профильных министерств в республике развивается модель инвестиционного сопровождения, комплексного развития территорий. Цены варьируются от 1,5 до 15 млн руб. за гектар в зависимости от локации, видового потенциала, близости к морю и наличия коммуникаций. Но, по словам эксперта, стоимость — не главный параметр. Главное — ценность, которую можно создать на этой земле.

«В Крыму мы фиксируем структурный сдвиг: доля туристов, целенаправленно ищущих качественное размещение (бизнес- и премиум-класс), по данным анализа бронирований и запросов, выросла до 25–30% от общего целевого потока за последние три года. Этот сегмент готов платить на 40–60% больше среднего по региону за гарантированный комфорт, безопасность, приватность и уникальный опыт. Особенно заметен кратный рост спроса на нишевые форматы: бутик-отели (+35% загрузки в сезон-2024 к 2023 году), апартаменты с управлением (до 85% заполняемости в пик), приватные виллы (до 90% в июле — августе). Спрос на качественные объекты в межсезонье стабильно на 15–20% выше, чем на стандартные гостиницы»,— комментирует ключевой партнер компании «Перспектива» Артем Резников.

Спросом пользуются все средства размещения

В горной местности, для которой характерны сели, оползни, потопы, землетрясения, себестоимость строительства может вырасти до 30% по сравнению с равнинными участками, отмечает Анна Исаева. Самая высокая себестоимость строительства — в Сочи, поскольку горы там выше, чем в других курортных городах, расположенных в гористой местности, а равнинных участков для строительства — намного меньше, доставка стройматериалов осложнена длинным серпантином Джубга — Сочи — единственной на сегодняшний момент дорогой. По мнению госпожи Исаевой, Сочи — тупиковый город, а промышленных предприятий, производящих стройматериалы, там практически нет. Поэтому цены на них выше, чем в других городах России, на 10–30%.

Как считает заместитель генерального директора группы компаний «Самсон» Денис Сериков, затраты на реализацию проектов недвижимости заметно варьируются в зависимости от региона, даже при условии схожести класса объектов. Основные факторы, влияющие на уровень расходов, включают локализацию проекта, степень развития инфраструктуры, логистические особенности, доступность и стоимость рабочей силы, а также внешние экономические и географические условия.

По оценкам господина Серикова, наиболее высокие издержки наблюдаются в Краснодарском крае — это обусловлено значительной стоимостью земельных участков, строительных материалов и трудовых ресурсов.

«Крым является привлекательным регионом для инвестиций в перспективе, то есть после улучшения геополитической обстановки. Пока же инвестиции здесь сопряжены с повышенными рисками. В регионе ожидается реализация таких проектов, как "Золотые пески" и "Крымская Ривьера", направленных на развитие курортной инфраструктуры и повышение привлекательности локации для российских туристов на фоне растущего объема рынка внутреннего туризма. Помимо этого, строится большое количество гостиничных и апартаментных комплексов»,— комментирует Денис Сериков.

Как отмечает Анна Исаева, чтобы сделать город привлекательным для туристов, недостаточно развивать только номерной фонд, необходимо обратить особое внимание на инфраструктуру и культурно-исторические объекты. В летний период туристический поток в Крым и на Кубань традиционно очень высок. Причем спросом пользуются все без исключения типы средств размещения — от отелей премиального сегмента до комнат в общежитиях и посуточной аренды квартир. Но зимой (за исключением новогодних каникул) и в межсезонье поток гостей значительно ослабевает, и, по сути, в этих регионах лето кормит туристическую отрасль весь год.

По словам собеседницы «G», исключением является Сочи, которому удалось обеспечить среднегодовую заполняемость номерного фонда на 80%. Это стало возможным благодаря наличию круглогодичных объектов досуговой инфраструктуры, а также деловой активности города.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Коммуникации требуют модернизации

Ставропольский край Денис Сериков выделил как один из наиболее экономически выгодных регионов с точки зрения строительства курортных объектов. Там не только ниже стоимость земли, но и проще логистика, а уровень развития инфраструктуры превосходит, например, показатели Крыма. «Мы планируем реализацию ряда крупных туристических проектов на Ставрополье, о чем уже подписали соответствующие соглашения с правительством региона»,— рассказал заместитель гендиректора ГК «Самсон».

По оценкам Дениса Серикова, в отличие от Краснодарского края с развитым и стабильным туристическим рынком и Крыма, предлагающего в большей степени морской тип отдыха, Ставрополье предлагает преимущественно санаторный и экотуризм. Однако средства размещения здесь уже устарели и не соответствуют запросам туристов. Прирост турпотока в 2024 году по сравнению с 2023 годом в Краснодарском крае составил 14%, в Крыму — 9%, в Ставропольском крае — 6%.

«Несмотря на то, что регионы принципиально отличаются друг от друга по формату туризма и приросту показателей, в Крыму, на Кубани и Ставрополье наблюдается дефицит современных качественных средств размещения. Темп прироста туристов увеличивается. При этом спрос на качественные проекты остается неудовлетворенным»,— комментирует господин Сериков.

Как считает Сергей Гончаров, регион действительно обладает потенциалом для развития курортов. Но для реализации крупных проектов требуется значительный объем инвестиций в модернизацию коммуникаций, развитие транспортной инфраструктуры и инженерных сетей.

Выбор не велик

Свободных участков с уже подключенными коммуникациями для строительства новых объектов курортной недвижимости в свободном доступе немного, констатирует Денис Сериков. Однако в регионах отличаются условия подведения коммуникаций. По словам эксперта, в Крыму мощности довольно сильно нагружены, подключение может быть очень дорогим и долгим. Здесь достаточно много свободных земель, но найти участок с доступными и достаточными коммуникациями для перспективного проекта сложно. Стоимость подключения крайне высокая и технически может быть невозможной.

На Кубани, по словам спикера, очень мало свободных участков под застройку в хороших локациях, подходящих для курортных проектов. И хотя потребуется согласование и денежные затраты на проведение коммуникаций, это потребует гораздо меньше временных и денежных ресурсов по сравнению с Крымом.

Ставрополье обладает довольно большим объемом свободных земель. Есть возможность найти участки в экологически привлекательных зонах предгорий. Но подключение к коммуникациям может стать серьезным вызовом при строительстве проекта в экологически привлекательных зонах предгорий, комментирует эксперт.

По оценкам господина Серикова, ориентир по стоимости участков, пригодных для строительства, в Крыму — 2–5 млн руб. за сотку; на Кубани — 3–10 млн руб.; на Ставрополье — 500 тыс. — 2 млн руб. Все три региона имеют высокие перспективы для развития внутреннего туризма в ближайшие 5–10 лет.

Краснодарский край опережает другие регионы по развитым локациям и разнообразию туристического отдыха. Инфраструктура здесь находится на высоком уровне и динамично развивается, уверенно укрепляя регион в гонке за туриста. Некоторые территории обладают круглогодичным потенциалом, например Сочи. Ставрополье находится на стадии развития и может показать прорывной рост в туристической сфере. Особенно востребована здесь ниша лечебно-оздоровительного и термального туризма. Крым даже сейчас является довольно привлекательным как туристическая локация и в ближайшей перспективе как минимум сохранит свою привлекательность, а при условии снятия санкций может составить существенную конкуренцию Краснодарскому краю. Основными ограничениями являются инфраструктурные проблемы, отмечает Денис Сериков. По его оценкам, в долгосрочной перспективе территория крайне привлекательна как для инвесторов, так и для туристов. Но на текущий момент она обладает высокими рисками как при реализации проектов, так и для отдыха.

Среди факторов, сдерживающих развитие курортных проектов, Алексей Шацких отметил дефицит кадров. По его словам, нужны не просто специалисты, а люди, которые понимают специфику региона, климат, сейсмику, архитектуру прибрежных территорий. Второй момент — это инженерная нагрузка, особенно вблизи моря. Высокая агрессивность среды, ветровая активность, соленость воздуха — все это требует иных подходов к строительству и эксплуатации. Плюс вопрос энергетики. Сегодня мощностей достаточно для старта, но при масштабировании проектов требуется системная работа по подключению, резервированию, развитию новых точек питания.

Сергей Гончаров сдерживающими факторами развития курортной недвижимости считает потребность в ускоренной модернизации инженерной и дорожной инфраструктуры, ограниченность земельных участков с готовыми коммуникациями в популярных локациях, а также вопросы транспортной логистики, прежде всего в Крыму. Тем не менее реализация федеральных и частных инвестпроектов, по его мнению, позволит решать эти задачи и открывать новые возможности для отрасли.

Андрей Пугачев