Разница в квадрате

В Краснодарском крае строится 8,3 млн кв. м жилья, в Крыму — порядка 2,8 млн кв. м. При этом в республике наблюдаются более высокие темпы роста строительства жилой недвижимости. За год стоимость квадратного метра на Кубани практически не изменилась, тогда как в Крыму выросла почти на 40%. Эксперты прогнозируют, что по итогам года в Краснодарском крае спрос упадет на 30%, а на полуострове сохранится на уровне 2024 года.

По данным на июнь 2025 года, в Краснодарском крае строится 8,3 млн кв. м жилья. Годом ранее этот показатель был на 7% выше, сообщила Guide директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

Она пояснила, что снижение показателя связано с насыщенностью главного рынка Кубани — Краснодара, на который приходится 62% стройки в регионе. Из-за высоких ставок падение покупательской, а затем и девелоперской активности в столице Кубани составило 18%. На курортах стройка за последний год выросла на 33%, в малых городах — на 18%.

В Крыму возводится порядка 2,8 млн кв. м жилья. За год объем увеличился в 1,4 раза, отмечает госпожа Змиевская.

Этот рост обеспечили как новые жилые комплексы, так и сегмент апартаментов. «Одним из факторов положительной динамики стал выход на полуостров крупнейших банков (Сбера и ВТБ). Впрочем, по объемам Крыму еще далеко до Краснодарского края. К тому же в предшествующие годы для региона была характерна низкая девелоперская активность. Сейчас происходит восполнение ранее накопленного спроса на недвижимость Крыма»,— объясняет эксперт.

Ольга Змиевская рассказывает, что в Краснодарском крае с января по май 2025 года было сдано 969 тыс. кв. м жилой и апартаментной недвижимости, в Крыму — 148 тыс. кв. м. В обоих регионах относительно аналогичного периода прошлого года показатель вырос на треть.

Как рассказывает руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis Pro Юлия Емельянова, в 2025 году рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае и Республике Крым демонстрирует устойчивость, но движется в разных направлениях в зависимости от специфики региона. «Краснодарский край — более активный и насыщенный рынок с высоким предложением, особенно в Краснодаре и на черноморском побережье. В то время как Крым, особенно его Южный берег, показывает признаки инвестиционной зрелости: здесь меньше проектов, но выше интерес со стороны инвесторов, прежде всего это связано с курортным потенциалом и ограниченностью новой застройки»,— говорит эксперт.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев обращает внимание, что в регионах разное качество строительства по договору о комплексном развитии территории (КРТ). В Крыму рынок жилой недвижимости только формируется. «Если рассматривать потенциальные площадки для жилого строительства в Крыму, то под КРТ можно выделить Симферополь, Евпаторию, Феодосию и Севастополь. Другие города будут иметь потенциал либо только для точечной застройки, либо для строительства курортной недвижимости»,— говорит Евгений Ткачев. Он добавляет, что Крым «стоит на пороге» роста миграции, которая станет драйвером повышения спроса в жилом сегменте, в то время как на Кубани этот этап пройден.

Другое отличие, по мнению господина Ткачева, заключается в том, что крымский рынок имеет больший потенциал роста стоимости, тогда как Краснодарский край из-за затоваренности, вызванной падением спроса, находится на «ценовом плато».

«В Краснодаре по-прежнему покупают недвижимость для переезда или сдачи в аренду. Заработка на росте цен здесь сейчас нет. Если мы берем Крым, то такого стремительного роста цен не показывает ни один регион. В 2022 году "квадрат" в новостройке бизнес-класса можно было купить за 200–220 тыс. руб. Сейчас средняя цена бизнес-класса в Крыму составляет 400–500 тыс. руб. за кв. м. Жилье комфорт-класса в среднем растет на 100 тыс. руб. за "квадрат" в год»,— рассказывает юрист в сфере недвижимости, основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.

Цены стабильно высоки

По итогам пяти месяцев 2025 года средняя цена сделки на Кубани составила 202 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре — 155 тыс. руб. за «квадрат». Это на 4% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, рассказывает Ольга Змиевская. Она поясняет: «Высокая конкуренция, избыток предложения и снижение спроса ведут к стагнации цен». Стабильность значений характерна для курортов, где средняя цена составила 418 тыс. руб. за кв. м, а также для малых городов — 117 тыс. руб. за кв. м.

В Крыму средняя цена сделки по итогам пяти месяцев этого года составила 240 тыс. руб. за кв. м. За год ее значение выросло на 39%. «Причина резкого прироста кроется в структурных изменениях: в Симферополе вышли проекты бизнес-класса, на побережье — дорогие комплексы бизнес-класса, в том числе апарт-отели»,— говорит Ольга Змиевская.

По словам Юлии Емельяновой, средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодара достигла 170–180 тыс. руб., на вторичном она находится в пределах 130–160 тыс. руб. «Несмотря на незначительные корректировки, в Краснодаре и крае цены стабильны и остаются на высоком уровне»,— говорит она.

Госпожа Емельянова замечает, что Сочи сохраняет статус ключевого курортного рынка по ценам и ликвидности. «В массовом сегменте средняя цена нового жилья — около 350–450 тыс. руб. за кв. м, тогда как первичное жилье в целом — около 450–760 тыс. руб. за "квадрат" в зависимости от готовности и формата. Элитный сегмент уверенно достигает 1,8–2,9 млн руб. за кв. м»,— делится эксперт.

Со ссылкой на открытые источники Юлия Емельянова добавляет, что за последний год средневзвешенная стоимость квадратного метра в Крыму выросла почти на треть — со 160 тыс. до 216 тыс. руб. «Основной драйвер роста — объекты в Алуште, Ялте, Гурзуфе, где высокая ликвидность сочетается с инфраструктурной привлекательностью»,— поясняет эксперт.

Собственник строительной компании Nonamegroup Сергей Кобяков говорит, что в 2025 году стоимость квадратного метра на первичном рынке Кубани выросла на 3–5%. Причины: инфляция и рост себестоимости строительства. На вторичном рынке цены заморожены. По мнению эксперта, это связано с переизбытком предложения и низкой ликвидностью.

В Крыму на первичном рынке недвижимости стоимость «квадрата» в этом году выросла на 10–35%. Причины: увеличение спроса и улучшение транспортной доступности полуострова. На «вторичке» рост составил 7–10%. Сергей Кобяков связывает это с дефицитом качественных объектов и интересом инвесторов.

Как рассказывает Евгений Ткачев, одной из причин роста стоимости и спроса на первичном рынке недвижимости Крыма является то, что «вторичка» в регионе в основном представлена устаревшим жилым фондом.

Еще одной причиной роста спроса на новостройки Крыма, по мнению эксперта, является популяризация идеи инвестирования в недвижимость с использованием семейной ипотеки. «Квартиры в Крыму часто покупают для сдачи в аренду и получения дохода. Здесь отчетливо видна перспектива роста стоимости и дохода от аренды, в то время как Краснодарский край пережил этот инвестиционный бум»,— говорит Евгений Ткачев.

В Крыму спрос устойчив

По данным аналитиков Macon, за пять месяцев 2025 года в Краснодарском крае было совершено 10,8 тыс. сделок. Это на 42% ниже в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. «Глубокое падение наблюдается как в Краснодаре, так и на курортах. Относительно стабильны только малые города. Причина провала кроется в высоких ставках на ипотеку, из-за чего этот инструмент утратил доступность»,— разъясняет Ольга Змиевская.

Она добавляет, что в Крыму спрос устойчив: за пять месяцев продано 4,8 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем аналогичного периода прошлого года. «Негативные факторы в виде низкой доступности ипотеки также влияют на рынок. Но в Крыму они ограничивают спрос, который при благоприятных обстоятельствах показывал бы рост в ответ на расширение предложения. Отметим, что из-за низкой девелоперской активности в прошлые годы на полуострове образовался накопленный нереализованный спрос»,— говорит Ольга Змиевская.

Евгений Ткачев отмечает, что в Крыму «понемногу» реализуется накопившийся отложенный спрос: «Крым достаточно активно продает сам себя как регион для переезда и инвестиций».

«Спрос на жилье в Крыму в 2025 году устойчив и смещается в сторону проектов с понятной экономикой, например, апарт-комплексов с сервисом и управляющей компанией. Люди покупают здесь недвижимость не только для отдыха, но и для сохранения капитала, а также в качестве инвестиционного инструмента. Южный берег Крыма формирует устойчивый спрос в межсезонье за счет инфраструктуры, мягкого климата и круглогодичного туризма. На Кубани спрос более фрагментирован: в Краснодаре доминируют внутренние миграционные потоки, в Сочи — инвесторы, а в городах вроде Анапы или Геленджика — сезонные покупатели. Это формирует совершенно разные модели потребления и влияет на устойчивость рынка в межсезонье»,— говорит Юлия Емельянова.

Сергеи Кобяков рассказывает, что в 2025 году в сравнении с 2024 годом спрос на жилье в Краснодарском крае уменьшился на 5–10%. Это обусловлено насыщением рынка и оттоком инвесторов в более перспективные регионы, например Крым. К популярным форматам эксперт относит бюджетные квартиры в новостройках и пригородные таунхаусы. Он отмечает, что вторые пользуются спросом у местных жителей.

В Крыму рост спроса составил 15–25%. Господин Кобяков связывает это с улучшением транспортной логистики, активным развитием туристической инфраструктуры, появлением федеральных застройщиков и новых современных проектов. Популярные форматы: квартиры, апартаменты, коттеджи и таунхаусы.

Евгений Ткачев говорит, что в обоих регионах основной объем экспозиции на рынке новостроек сосредоточен в комфорт-классе. «На Кубани пользуются спросом жилые микрорайоны со своей инфраструктурой. В Крыму покупатель выбирает комплексную или точечную застройку, так как она доминирует на рынке»,— делится эксперт.

«Еще одной особенностью рынка в Крыму является черновая отделка и повсеместное использование в проектах штукатурного фасада. На Кубани почти все квартиры сдаются в предчистовой отделке или отделке под ключ и девелоперы давно ушли от штукатурного фасада из-за его непрактичности»,— говорит Евгений Ткачев.

Есть сложности

Ольга Змиевская говорит, что высокие ставки оказывают на рынок недвижимости вдвойне негативное влияние. Прежде всего они ограничивают платежеспособный спрос, что приводит к накоплению предложения и тормозит рост цен. Но также из-за высоких ставок у девелоперов сократился доступ к заемным средствам, из-за чего выход новых проектов откладывается.

К основным проблемам рынка недвижимости Кубани Сергеи Кобяков относит перепроизводство жилья, низкое качество строительства и слабую инфраструктуру (отсутствие премиального сегмента).

Главными сложностями рынка в Крыму эксперт считает проблемы с логистикой строительных материалов, а также дефицит качественных новостроек, из-за чего происходит рост цен на ограниченные предложения.

«Если брать проблемы рынка Кубани, то главная из них — затоваренность. В Крыму наблюдается низкое качество конечного продукта и недоступность улучшения жилищных условий для местного населения»,— говорит Евгений Ткачев.

К проблемам на рынке Кубани Юлия Емельянова относит перегрузку инженерной инфраструктуры и риски точечной застройки. В Крыму «основное сдерживающее звено» — сложная логистика, подключение к инженерным сетям и административные барьеры. Решением могут стать точечные инвестиции в коммунальную инфраструктуру и развитие программ поддержки комплексных проектов с готовой городской средой, считает эксперт.

Евгений Ткачев говорит, что инфраструктурные проблемы для обоих регионов идентичны: логистика, водно-зеленый городской каркас, инженерные сети и бесперебойное водоснабжение.

Ольгая Змиевская уточняет, что проблема водоснабжения остается острой для всего побережья. Новые курортные проекты с бассейнами в будущем ее могут усугубить. «Если вопрос водообеспечения не будет решен, то в перспективе нескольких лет мы вновь столкнемся с ограничениями и мораториями на новое строительство»,— считает госпожа Змиевская.

«Застройщикам нужно уделять отдельное внимание сохранению экологии, строить новые очистные сооружения, потому что старые не предназначены для дополнительной нагрузки в виде сотен, а где-то тысяч квартир»,— добавляет Дарья Коровина. Эксперт отмечает, что проблема очистных сооружений актуальна как для Кубани, так и для Крыма.

Ольга Змиевская обращает внимание, что нехватка транспортной инфраструктуры выливается в низкую транспортную доступность проектов, строящихся на окраинах Краснодара. «Отчасти это компенсируется тем, что эти районы застраиваются комплексно, то есть они обеспечены социальными объектами и местами отдыха. Но чем активнее застраиваются окраины, тем сложнее жителям города становится попасть в центр»,— говорит эксперт.

Госпожа Коровина указывает на проблемы с парковками: «В центре Ялты в несезон очень сложно найти парковочное место. Поэтому застройщикам курортной недвижимости у моря нужно уделять особое внимание соотношению парковочных мест и квартир, чтобы собственникам и арендаторам было комфортно размещаться».

Покупатель стал избирательнее

В компании Macon ожидают, что по итогам года спрос в Краснодарском крае упадет на 30%. «Конечно же, в этих обстоятельствах девелоперы не будут повышать цены, они продолжат стагнировать. Падения цен мы не прогнозируем, поскольку причина падения спроса — низкая доступность ипотеки. Размер скидки должен быть слишком большим для того, чтобы компенсировать для покупателя утрату данного инструмента»,— объясняет госпожа Змиевская.

Она говорит, что в Крыму по итогам года спрос сохранится на отметке 2024 года. При этом случившееся расширение предложения при благоприятных обстоятельствах может стимулировать его приток. Однако из-за высоких ставок спрос будет стагнировать, как и цены на жилую недвижимость.

«В ближайшей перспективе наибольший инвестиционный интерес сохраняет Южный берег Крыма. В условиях, когда предложение ограничено, а спрос стабилен, особенно на качественные курортные и жилые проекты, это направление будет только укреплять позиции. Кубань будет демонстрировать рост в более умеренных темпах: рынок насыщен, и покупатель становится избирательнее. Акценты будут смещаться в сторону объектов, готовых к проживанию, с качественной отделкой, инфраструктурой и документами»,— предполагает Юлия Емельянова.

В Краснодарском крае цены останутся на текущем уровне или незначительно снизятся, а спрос будет падать из-за переизбытка и отсутствия новых драйверов роста, считает Сергеи Кобяков.

Эксперт прогнозирует, что в 2026 году рост цен на недвижимость Крыма составит 15–35%. «За счет туристов и переезжающих на ПМЖ спрос увеличится»,— добавляет он. Дарья Коровина считает, что в Крыму на рост цены влияют: создание казино в Ялте, реализация круглогодичного курорта «Золотые пески России» в Евпатории, парк развлечений в Бахчисарае, появление арт-кластера «Таврида» в Судаке. После открытия аэропорта застройщики ожидают повышения цены на 20–30% от сегодняшней стоимости, добавляет госпожа Коровина.

Андрей Куценко