Достаточно малого

В условиях высокой конкуренции на рынке жилья в Краснодаре и Ростове-на-Дону девелоперы все чаще обращают внимание на малые города, где альтернативой строительству многоэтажек становится ИЖС. Однако строить в этих городах выгодно далеко не везде, а о глобальном перетекании спроса из мегаполисов говорить пока не приходится, отмечают участники рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Кубань является лидером в Южном федеральном округе (ЮФО) по объемам строительных работ и вводу жилья, а в масштабе России занимает второе место по объемам ввода жилья (впереди только Московская область), отмечают в департаменте строительства региона. По данным ведомства, в 2024 году на Кубани ввели в эксплуатацию 6,7 млн кв. м жилья, в том числе индивидуальных домов (ИЖС) — 3,8 млн кв. м (89,6% к 2023 году), многоквартирных домов (МКД) — 2,9 млн кв. м (84,8% к 2023 году). Доля Краснодара составляет 44% от общего объема ввода жилья. В малых городах региона общий объем ввода жилья в 2024 году составил 804,4 тыс. кв. м.

Как сообщили в депстрое Кубани, в рамках реализации регионального проекта «Жилье» Краснодарскому краю на 2025 год установлен целевой показатель объема ввода жилья — 6,002 млн кв. м. За первые четыре месяца в регионе ввели в эксплуатацию жилье общей жилой площадью 2,45 млн кв. м (127% к соответствующему периоду 2024 года). В том числе ИЖС — 1,61 млн кв. м (111,2% к соответствующему периоду 2024 года), МКД — 0,84 млн кв. м (74,5% к соответствующему периоду прошлого года). Лидирующие позиции по объему ввода жилья на Кубани занимает Краснодар с показателем 1 млн «квадратов» (40,9% от всего объема ввода жилья в крае).

«Наиболее перспективными с точки зрения развития рынка жилья в Краснодарском крае являются города с активным развитием агропромышленного и промышленного комплексов — такие как Белореченск, Гулькевичи, Новокубанск, Тимашевск, Тихорецк, Усть-Лабинск. Также города с обновленной социальной и инженерной инфраструктурой — Ейск, Темрюк, Крымск, Славянск-на-Кубани, Приморско-Ахтарск»,— прокомментировали в пресс-службе депстроя Кубани.

Как отмечают в ведомстве, жители Краснодарского края отдают предпочтение индивидуальному жилищному строительству, доля которого в общем объеме строительства в регионе по итогам I квартала 2025 года составляет 65,7%. В таких районах, как Курганинский, Кущевский, Лабинский, Отрадненский, Мостовский, Новопокровский, Щербиновский, отсутствуют МКД и строится только ИЖС. В Абинском, Апшеронском, Белореченском, Гулькевичском, Каневском, Крымском, Новокубанском, Славянском, Тимашевском, Усть-Лабинском районах в строительстве преимущественно преобладает ИЖС и малоэтажная застройка — более 90% от общего объема ввода жилья.

В Ростовской области за 2024 год, по данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития региона, было введено почти 3 млн кв. метров жилья. Объемы жилищного строительства область наращивает ежегодно. Как сообщили в ведомстве, на начало 2025 года в стройке находилось 4,5 млн «квадратов» многоквартирных домов. Действующих разрешений на строительство в области еще больше — потенциал региона по разрешениям составляет 6,5 млн кв. м многоквартирного жилья. В 2025 году плановый показатель по вводу жилья в эксплуатацию для Ростовской области установлен на уровне 2750 тыс. кв. м. За январь—март 2025 года в регионе уже введено в эксплуатацию 458,6 тыс. «квадратов» жилья.

Куда смотрят девелоперы

Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, в малых городах Краснодарского края (за исключением прибрежных курортных) строится 380 тыс. кв. м, это 5% от строительства жилья в крае. Наибольшая девелоперская активность прослеживается в Армавире, Северской, Марьянской, Тихорецке, Гулькевичах, Новокубанске.

В Ростовской области, по данным Macon, в малых городах строится 160 тыс. кв. м, что тоже составляет 5% от возводимого жилья в регионе. Центрами выступают Шахты, Новочеркасск, Азов, Таганрог, Каменск-Шахтинский. Батайск, Азов и Октябрьский считаются частью Ростовской агломерации, но к числу малых городов они не относятся, отмечают в консалтинговой компании.

«Девелоперы редко обращают внимание на пункты с населением до 200–300 тыс. человек. Однако рынки региональных центров сейчас насыщены предложением и достигли очень высокого уровня конкуренции. Земельных участков вблизи центра и в старых спальных районах практически нет (это в первую очередь характерно для Краснодара). Девелоперы вынуждены искать другие площадки для реализации проектов. Смещение вектора в сторону малых городов — это сравнительно новый тренд на южном рынке жилой недвижимости»,— комментирует госпожа Змиевская.

По оценкам собеседницы «G», в первую очередь внимание обращается на ближайшие к региональному центру населенные пункты с хорошей транспортной доступностью. Сейчас также играет роль наличие промышленного производства, которое дает платежеспособный спрос.

Сколько стоит дом построить

Небольшие города Краснодарского края и Ростовской области, которые находятся на периферии, становятся естественными спутниками региональных столиц и курортных агломераций. Земля здесь дешевле, тарифы на подключение ниже, а градостроительные регламенты позволяют выходить на стройплощадку в среднем на шесть-восемь месяцев быстрее, отмечает руководитель отдела градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно» Виктор Егоров.

Как считает директор по маркетингу ГК «Носта» Екатерина Колесникова, развитие системы скоростных платных дорог также является дополнительным стимулом к развитию таких населенных пунктов.

По мнению госпожи Колесниковой, при правильной оценке рынка на инвестиционной стадии такие проекты могут давать более высокую маржинальность, чем на перегретых рынках в городах-миллионниках. Устаревший физически и морально жилой фонд обуславливает спрос на новое жилье для постоянного населения. В то же время в таких городах социальная инфраструктура уже хорошо развита и часто расположена в зоне пешеходного доступа. Успешность проекта в малом городе зависит от того, сможет ли девелопер найти правильный баланс продукта и себестоимости, который бы в полной мере удовлетворял запросам целевой аудитории.

По оценкам Macon, себестоимость строительства в малых городах в среднем может быть на 20–30% ниже в сравнении с региональными центрами. В первую очередь сказывается стоимость земельного участка, но также более простая концепция, низкая этажность, плотность застройки.

Впрочем, в отдельных случаях себестоимость может быть сопоставима с проектами в региональных центрах. Все зависит от самого проекта. Стоимость материалов, а также подрядных услуг зачастую будет сопоставимой или даже выше из-за логистики, поясняет Ольга Змиевская. Главным препятствием для крупных проектов в малых городах эксперт считает емкость спроса. Безрисковый масштаб проекта обычно в районе 100–150 тыс. кв. м. В населенных пунктах с населением до 100 тыс. человек — 20–30 тыс. кв. м.

Как отмечает владелец ГК «Добро», эксперт в сфере девелопмента Иван Богатов, в малых городах нет необходимости воздвигать небоскребы с замысловатыми фасадами и сложнейшими инженерными системами. Соответственно и стоимость строительства нормального жилья до 20 этажей будет разумной. На сегодня это в пределах 80–90 тыс. руб. на кв. м квартир монолитного дома. Но существует и другая часть себестоимости — нестроительные затраты: стоимость входа в проект, разработка и согласование исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение к сетям и другие. Все они вполне себе могут составить сумму, равную стоимости самого строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«На себестоимость строительства влияет большое количество факторов. Все зависит от параметров инвестиционной площадки, наличия инженерных коммуникаций, класса жилого дома, планируемой технологии строительства, параметров отделки, особенностей логистики — близости к рынкам материалов, масштаба самого жилого комплекса — точечная ли это застройка или масштабный проект КРТ»,— поясняет Екатерина Колесникова.

По словам Виктора Егорова, в малых городах строить выгодно не везде и не всегда. Ключ к успеху — точечный выбор локаций с доказанной экономической устойчивостью, растущим населением или особыми преимуществами: транспортный хаб, туризм или крупное предприятие. «Проект должен быть оптимален по этажности и площади квартир, с жестким контролем издержек и реалистичной ценовой политикой. Для нас этот сегмент — ниша для стратегического освоения при наличии идеального кейса, а не массовое направление»,— комментирует собеседник «G». По его словам, небольшие города более гибкие в публично-частном партнерстве: девелопер и муниципальные власти могут заключить взаимовыгодное соглашение о выделении земельного участка под школу или льготное подключение к теплосетям. В содействии также могут оформить инфраструктурную заявку на федеральном уровне.

Как отмечает Иван Богатов, если квартиры в таких проектах предполагается продавать на рыночных условиях, то определяющими станут емкость местного рынка и принятая в локации цена. Емкость рынка будет определяться точками притяжения: особенностями, которые могут привлечь внешний спрос со стороны состоятельных приезжих. Для продажи местным жителям ключевым фактором станет уровень доходов, а также прирост — убыль численности проживающих граждан.

«До того как задумывать большие комплексные проекты по строительству жилья, необходимо на уровне мастер-плана понимать стратегию развития города, его экономики хотя бы на 10 лет вперед. Учитывая, что сегодня расчетная себестоимость строительства жилья может превышать рыночную стоимость "вторички", на успех комплексных проектов без существенной бюджетной поддержки рассчитывать не приходится. Этим в основном и объясняется отсутствие во многих малых городах проектов высокого качества с развитой инфраструктурой»,— прокомментировал господин Богатов.

По оценкам руководителя направления загородной недвижимости компании «Этажи» Дениса Березовского, комплексное жилое строительство в малых городах может быть рентабельным при соблюдении ключевых условий: тщательный анализ демографии и платежеспособного спроса, низкая стоимость земли при оптимизированной логистике стройматериалов, а также достаточный уровень инфраструктуры либо возможность ее развить. При отсутствии одного из этих факторов проекты рискуют столкнуться с нерентабельностью из-за ограниченного спроса или высоких затрат на обеспечение базовых услуг.

В добром соседстве

Серьезным конкурентом для многоквартирного жилья в малых городах выступает индивидуальное жилищное строительство. При этом в рамках проектов жилых комплексов эти два сегмента могут вполне удачно соседствовать, считает Ольга Змиевская.

Как отмечает Денис Березовский, наибольший потенциал ИЖС есть в ближних пригородах крупных городов. В Краснодарском крае — в зонах Старокорсунской, хутора Ленина, Знаменского и в других восточных и юго-восточных направлениях, а в Ростовской области — в пригородах Ростова-на-Дону. Здесь сочетаются достаточные земельные ресурсы и высокий платежеспособный спрос.

«Сегмент ИЖС и загородного жилья представляет для нас исключительный стратегический интерес и является одним из ключевых драйверов развития компании в ближайшей перспективе. Для этого есть несколько причин. Во-первых, пандемия и развитие удаленной работы сформировали устойчивый спрос на жизнь за городом с большим пространством, природой и безопасностью. Во-вторых, проекты ИЖС и коттеджных поселков часто имеют более высокую рентабельность по сравнению с массовым многоквартирным жильем, что позволяет снизить риски, связанные с колебаниями рынка МКД. В-третьих, это возможность предлагать различные форматы — от готовых домов под ключ до участков с коммуникациями и развитой инфраструктурой поселка»,— комментирует Виктор Егоров.

К наиболее перспективным локациям Краснодарского края руководитель отдела градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно» отнес пригороды Краснодара, расположенные в 30–60 км от краевого центра. Это направление в сторону Горячего Ключа, станиц Елизаветинская, Ленинградская, Динская и Пашковская. Там сосредоточен максимальный спрос, но высоки конкуренция и стоимость земли.

По словам господина Егорова, для компании также представляют интерес в качестве инвестиций курортные и предгорные зоны Краснодарского края, вне Сочи и Геленджика. Например, Анапский, Крымский, Абинский и Северский районы со станицами Холмская, Ахтырская, Крымская и Шапсугская. Пригороды Новороссийска, окрестности Тимашевска и Усть-Лабинска считаются районами с развитой агломерацией и стабильной экономикой. В Ростовской области перспективны пригороды в 20–50 км: Аксайский район — особенно вдоль трассы на Батайск — Азов, Неклиновский район — в сторону Таганрога и Азовского моря, Мясниковский район.

Успех в сегменте ИЖС зависит не только от локации, но и от качества инфраструктуры поселка — наличия дорог, света, воды, газа и электричества, интернета, охраны, зон отдыха; а также управления, юридической чистоты и репутации застройщика, считает Виктор Егоров.

«Комплексные проекты в малых южных городах — это не ниша "второго сорта", а стратегический полюс роста на ближайшие 7–10 лет. Маржинальная прибыль здесь сравнима с мегаполисами, инвестиционный вход ниже, а социальный эффект выше: девелоперы буквально "переизобретают" среду, в которой будут жить новые горожане юга»,— говорит собеседник «G».

Как отмечает гендиректор градостроительного бюро Master’s Plan, программный директор платформы «Росконгресс Урбан Хаб» Юлия Зубарик, несмотря на сложности, рынок ИЖС и загородного жилья остается одним из самых перспективных в 2025 году. Растущий спрос из-за высоких цен на квартиры, увеличение объемов строительства частных домов на фоне снижения строительства МКД, а также оптимизация проектов и энергоэффективность делают этот сегмент интересным для девелоперов.

Основными драйверами роста рынка жилья в сегодняшних экономических условиях для Ростова-на-Дону Екатерина Колесникова назвала проекты новых скоростных автомобильных дорог и развитие города как транспортно-логистического хаба, усиление его стратегической роли благодаря новым территориям. Для Краснодарского края — это прежде всего привлекательность региона для миграции в силу климатических условий и благоприятной ситуации на рынке труда. Также стимулирует рост рынка жилья в регионе развитие туризма в прибрежных и горных кластерах.

По оценкам Юлии Зубарик, ожидание снижения ключевой ставки также стимулирует интерес к покупке жилья. Все это позволяет рынку жилья сохранять устойчивость и даже расти, несмотря на экономическую неопределенность и высокие ставки.

Главным драйвером роста рынка жилья остается ипотека, считает Ольга Змиевская. Однако сейчас работает только семейная программа, тогда как рыночная ставка фактически отрезала доступ к жилищному кредитованию для остальных групп населения. Впрочем, для малых населенных пунктов, по оценкам эксперта, условия по ипотеке более лояльные, что стимулирует рост спроса в них. Но о глобальном перетекании спроса из крупных городов говорить не приходится.

Андрей Пугачев