«Это ежедневная совместная работа банка и застройщика»

В первой половине 2025 года в Ростовской области наблюдается положительная динамика на рынке проектного финансирования. Это видно на примере работы регионального филиала Альфа-Банка, который по данному виду входит на Дону в тройку лидеров. В первом полугодии банк на 20% увеличил портфель кредитования жилищных проектов, сохранил действующих клиентов и привлек новых. Цель — до конца этого года нарастить портфель проектов еще на 10–20%, расширить географию и усилить в регионе лидерские позиции, рассказали руководитель южного хаба по проектному финансированию Диана Глазкова и директор среднего бизнеса Альфа-Банка в Ростовской области Андрей Костин.

— Как складывалась ситуация с проектным финансированием на Дону и в ЮФО в первой половине 2025 года?

Диана Глазкова: С конца 2024 года и в начале текущего на рынке проектного финансирования, по объективным причинам, было определенное затишье. Отмена льготных ипотечных программ во второй половине 2024 года, рост ключевой ставки ЦБ РФ привели к тому, что замедлился вывод новых проектов на рынок жилья в целом по всей стране. При этом в регионе снижение вывода проектов также обусловлено мораторием на выдачу новых разрешений на строительство. В Ростовской области, одном из немногих регионов, наблюдается рост цен на жилье выше инфляции.

Однако к середине 2025 года ситуация стала меняться. Крупные игроки заявили новые проекты. Те же, у кого приостановили действие РНС из-за того, что их проекты не отвечают всем критериям комплексного развития территорий (КРТ), вносят коррективы и возобновляют работу. Для реализации жилых проектов необходимы средства. Застройщики знают о таком продукте, как проектное финансирование, и обращаются в банки. Например, компании приходят, когда у них еще нет РНС, но есть четкие технико-экономические обоснования проектов: застройщики получают в банках оферты, сравнивают условия и определяют финансового партнера, к которому обратятся, получив разрешение на строительство.

Андрей Костин: Спрос на проектное финансирование есть в целом по ЮФО. В Ростове, в связи с тем что длительное время не выдавались новые РНС, спрос несколько снизился. Однако есть ряд застройщиков, получивших разрешения еще в 2024 году, у которых проекты в активной стадии реализации.

— Какие задачи решаете в Ростовской области в 2025 году?

Диана Глазкова: Проектное финансирование в Ростове Альфа-Банк активно предоставляет с 2021 года. И каждый год у нас рост примерно на 10–15%. Это прирост и по портфелю, и по клиентам. География тоже расширяется. Например, четыре года назад это был только Ростов. Сейчас же мы финансируем строительство жилья еще и в Азове, Батайске, Новочеркасске. Кстати, с января по июнь 2025 года мы по портфелю зафиксировали рост 20%.

Помимо обозначенного роста портфеля и расширения сотрудничества как с действующими, так и с новыми клиентами, главными задачами становится работа с действующим портфелем.

Мы также активно занимаемся работой по пересмотру бюджетов проектов, их возможного удорожания, корректировкой предпосылок по изменению цен и темпов продаж в соответствии с динамикой рынка.

Андрей Костин: Сейчас рассматриваем проекты в других крупных городах региона. Смотрим и на более мелкие города — через призму программ расселения из ветхого аварийного жилья и расселение детей-сирот. Есть застройщики, которые возводят объекты под такие программы. В этом случае администрация города или райцентра на 100% выкупает объект, перечисляет средства на счет-эскроу, что позволяет застройщику сразу погашать выданный в рамках проектного финансирования кредит. У нас есть уже несколько таких положительно реализованных кредитов.

— Как у вас складываются отношения с застройщиками?

Диана Глазкова: Для укрепления отношений с клиентами мы в работе используем гибкий подход: готовы пересматривать кредитные условия с учетом бюджета строительства и темпов продаж. То, что действующие клиенты в первую очередь приносят нам свои новые проекты,— это показатель того, что мы соответствуем их ожиданиям, что с нами комфортно работать.

Также мы внимательно смотрим на темпы продаж, потому что понимаем: уже не будет таких историй, как два года назад, когда на момент ввода дом продан на 70–80%, кредит успешно гасится, мы жмем друг другу руки и все довольны. 50% продаж квартир в домах на инвестиционной фазе — сейчас более реальный сценарий. В лучшем случае это будет 60%, в худшем — 40–30%.

Андрей Костин: Каждый проект мы рассматриваем индивидуально. Если не беремся за него сразу, то даем рекомендации. Формулируем свое видение и предлагаем его клиенту. Когда клиент соглашается рассмотреть наши рекомендации, то начинает глубже анализировать предпосылки: по продажам, по бюджетам.

Диана Глазкова: У Альфа-Банка есть строительный аудит во время рассмотрения сделки. Есть строительный мониторинг, который на местах сопровождает выдачи. Внутренняя экспертиза позволяет работать с оценкой бюджетов клиентов и давать им рекомендации, исходя из рынка. Опыт показывает: такой подход к проектам, прежде всего, на пользу самим клиентам. У них потом не возникает проблем ни с реализацией проекта, ни с его финансированием, ни с возвратом средств.

— В Ростовской области по проектному финансированию Альфа-Банк входит в тройку лидеров. Что позволяет удерживать эту позицию?

Диана Глазкова: Да, в тройке лидеров мы уже несколько лет. Сейчас финансируем более 300 тыс. кв. м жилья. Компании нас выбирают благодаря подходу к работе с застройщиками и преимуществам, о которых мы говорили выше.

Андрей Костин: И мы не собираемся останавливаться. Потенциал для укрепления позиции в ближайшем будущем определенно есть.

— В чем уникальность вашего продукта?

Диана Глазкова: У нас максимально широкая линейка. Она включает классическое проектное финансирование. Это когда есть исходно-разрешительная документация и можно финансировать проект. Есть бридж-кредитование, которое направлено на приобретение земельных участков. Есть продукт «три в одном»: одна кредитная линия открывается, и по ней можно получать средства на приобретение земли, предпроектные работы и реализацию проекта. Есть кредит под будущую прибыль по действующим клиентам. Это когда в рамках существующего проектного финансирования экономика проекта позволяет выдавать клиенту средства еще и на приобретение земельного участка. Можно финансировать крупные проекты под поручительства холдингов.

Конечно же, работаем со сделками в рамках договоров комплексного развития территорий (КРТ). Предложений много. Нельзя сказать, что это только классика проектного финансирования: клиент пришел с разрешением на строительство и получил кредит. Задача — комплексно подойти к застройщику и предложить то, что ему нужно. Подход индивидуальный и гибкий. Учитывается ряд моментов: опыт клиента, локация, сегмент строящегося жилья — это все влияет на наше предложение.

Сумма в рамках проектного финансирования зависит от размеров объекта. Средний срок на один проект составляет три-пять лет, что опять же зависит от масштабов стройки. Принцип такой: если наш клиент хорошо продает квартиры, то он сможет кредитоваться практически на льготных условиях под минимальную ставку.

Помимо проектного финансирования жилого строительства Банк также предлагает проектное финансирование строительства апартаментов, в т. ч. гостиничного типа, а также строительства коммерческой недвижимости: складов, бизнес- и торговых центров и т. д.

Андрей Костин: Проектное финансирование — это ежедневная совместная работа банка и застройщика. Есть много факторов, которые могут повлиять на успех. Как и на то, какой банк выбирает клиент. Так, стандартное рассмотрение заявки на проектное финансирование во всех банках происходит за два-три месяца. Мы же можем делать это за месяц-полтора. Так работать нам позволяет более гибкий внутрибанковский подход. Сама структура в Альфа-Банке такая, что позволяет рассматривать заявки на финансирование проектов жилого строительства в более короткие, чем в среднем по рынку, сроки. Мы готовы к нестандартным подходам. Формализмом не занимаемся. У нас на высоком профессиональном уровне не только строительная, но и кредитная экспертиза.

АО «АЛЬФА-БАНК»

Реклама