Геополитика против аренды
Верховный суд отказал британской компании в споре за землю на Ставрополье
Верховный суд России отклонил жалобу британской компании «Глобал Агрикалче Менеджмент лимитед», которая безуспешно оспаривала расторжение договора аренды земельного участка в Ставропольском крае. Региональное минимущество обвинило арендатора в нарушении условий договора — передаче участка в субаренду без письменного согласия собственника. Спорная земля передавалась в субаренду с разрешения арендодателя с 2016 года, однако в 2023 году власти, зафиксировав нарушение, подали иск в суд. Суды отказали компании в удовлетворении требований, мотивировав решение геополитической ситуацией и политикой деофшоризации экономики России.Юристы считают, что проигравшая сторона имеет не много шансов заключить новый договор аренды.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Верховный суд РФ отказался рассматривать кассационную жалобу британской компании ООО «Глобал Агрикалче Менеджмент лимитед», которая проиграла дело региональному минимуществу о расторжении договора аренды земельного участка в Ставропольском крае. Площадь спорной территории составляет почти 3 тыс. га. Власти обвинили арендатора в передаче участка в субаренду без письменного согласия собственника. Земля передавалась в субаренду ООО «Андроповский Агропроект» с согласия арендодателя с 2016 года, однако в 2023 году власти обратились в суд с иском.
Согласно материалам дела, спорный земельный участок расположен в хуторе Нижнеколонский. Его кадастровая стоимость — 196 млн руб. Договор аренды между минимуществом Ставропольского края и ООО «Глобал Агрикалче Менеджмент лимитед» был заключен в сентябре 2005 года. Спорный надел с согласия арендодателя с 2016 года передавался в субаренду ООО «Андроповский Агропроект» для ведения сельскохозяйственной деятельности.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Глобал Агрикалче Менеджмент лимитед» зарегистрировано в селе Крымгиреевское Ставропольского края. Компания занимается исследованием конъюнктуры рынка. Руководитель — Александр Рослик.
ООО «Андроповский агропроект» также зарегистрировано в селе Крымгиреевское в 2004 году. Основной вид деятельности — выращивание однолетних культур. Учредитель общества — ЗАК.«Андроповск Фармз Лимитед» (Великобритания). Уставный капитал — 10 тыс. руб. Выручка предприятия за 2023 год составила 157,9 млн руб., убыток — 98,9 млн руб. (более свежие финансовые показатели компании не опубликованы).
Во время внеплановой проверки в 2021 году министерство установило, что ООО «Андроповский агропроект», получившее в субаренду спорный участок с 2016 по 2019 годы, является иностранной организацией, зарегистрированной в Великобритании.
В 2022 году ООО «Глобал Агрикалче Менеджмент лимитед» обратилось в министерство за очередным согласием на передачу участка в субаренду ООО «Андроповский Агропроект», однако получило отказ. Спустя год минимущество обратилось в суд с требованием расторгнуть соглашение об аренде и вернуть земельный надел. В декабре 2022 года власти обвинили арендатора в нарушении условий договора — передаче участка в субаренду без письменного согласия собственника на 11 месяцев.
Истец ссылался на федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который запрещает передачу арендованных государственных участков в субаренду для крестьянских хозяйств. Закон начал действовать с 2002 года. Компания возражала, ссылаясь на пункт соглашения об аренде, согласно которому министерство не вправе отказывать в передаче земли в субаренду. В частности аффилированным лицам.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, однако вышестоящие инстанции отменили это решение, сославшись на геополитическую ситуацию в стране. Кассационная инстанция отметила, что с 24 февраля 2022 года в отношении России введены внешнеэкономические санкции иностранными государствами. Компания является резидентом Великобритании, экономические интересы которой входят в конфликт с экономическими интересами российских налоговых резидентов.
Кроме того, в решениях говорится, что аффилированное лицо компании — ООО «Андроповский Агропроект» — контролируется Чейни Гай Роуджи Маутхаус. Это обстоятельство признано судом существенным в контексте политики деофшоризации российской экономики.
«С 1 января 2023 года действует запрет на предоставление субсидий и бюджетных инвестиций иностранным юридическим лицам, а также российским компаниям с долей участия офшорных фирм свыше 25%»,— говорится в решениях АС.
Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Георгий Мазарович говорит, что возможность передачи участка в субаренду допускалась условиями договора аренды с согласия арендодателя. Однако, Земельный кодекс РФ прямо предусматривает право арендатора по долгосрочному договору аренды участка государственной или муниципальной собственности передавать его в субаренду без согласия, но с уведомлением арендодателя.
«Обычно, суды в таких вопросах отдают приоритет нормам именно Земельного кодекса РФ. На этот счет есть устоявшаяся практика. Суд первой инстанции занял аналогичную позицию, оценил это обстоятельство и отказал министерству в расторжении договора аренды.
Однако суд апелляционной инстанции посчитал, что нахождение земельного участка в пользовании резидента недружественного государства, передавшего его в субаренду аффилированному лицу, может стать основанием для вывода средств из России, что противоречит мерам по деофшоризации экономики, а передача участка в субаренду без согласия арендодателя в нарушение положений договора является основанием для его расторжения. Мы ранее не встречались с аналогичной позицией и аргументами судов в подобных спорах»,— говорит он.
По его мнению, единственным доступным для компании способом возвращения участка является заключение нового договора аренды с министерством имущественных отношений Ставропольского края. Общество вправе обратиться в министерство с заявлением на заключение нового договора аренды в случае наличия оснований для заключения договора без проведения торгов. Однако, эксперт добавляет, что с учетом позиции суда апелляционной инстанции, вероятность повторного предоставления земельного участка компании является невысокой.
Партнер Адвокатского бюро «Астериск» Федор Закабуня считает, что компания «Глобал агрикалче менеджмент лимитед» может обратиться с жалобой на имя председателя ВС РФ или его заместителей на определение судьи ВС РФ об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
«В случае удовлетворения такой жалобы на отказ в передаче, ранее поданная жалоба в ВС РФ будет рассмотрена в ВС РФ и может быть удовлетворена. Однако шансы на на удовлетворение жалобы, поданной на имя председателя и ли зам председателя, по статистике невысокие»,— считает господин Закабуня.