Дело прибило к берегу

Верховный суд (ВС) России отменил решения нижестоящих инстанций по делу о правомерности аренды земельного участка на морском берегу в Крыму. Участок был арендован ООО «Проминвест и К» у администрации Новофедоровского сельского поселения, а затем права на него были переуступлены ООО «Чайка». Спор инициировала прокуратура республики, которая посчитала договор аренды недействительным, так как участок частично расположен в границах территории общего пользования. Суды двух инстанций не поддержали позицию надзорного органа. ВС нашел противоречия в их выводах и направил дело на новое рассмотрение. Юристы отмечают, что выводы Верховного суда могут повлиять на сложившуюся в Крыму практику по земельным спорам.

Арбитражный суд Республики Крым пересмотрит спор о правомерности аренды участка площадью 20,6 га на побережье Черного моря в поселке Новофедоровка (Сакский район Крыма). Соответствующее определение вынес Верховный суд России. Поводом для иска послужил договор аренды от 8 сентября 2016 года, заключенный между администрацией Новофедоровского сельского поселения и ООО «Проминвест и К» в рамках процедуры переоформления прав на основании заключенного в 2010 году договора субаренды, после чего права были переуступлены в пользу ООО «Чайка». В 2019 году прокуратура Республики Крым обратилась в суд с иском о признании недействительными договора аренды и последующих сделок, ссылаясь на то, что спорный участок частично расположен в границах территории общего пользования и не может быть предоставлен в аренду.

Арбитражный суд Крыма встал на сторону региональной прокуратуры, однако апелляция и кассация отменили это решение. Они указали, что на момент заключения договора аренды спорный участок имел установленный вид разрешенного использования «для строительства базы отдыха», а также проходил по процедуре переоформления прав на землю в соответствии с законом Республики Крым «О порядке переоформления прав и обязанностей по земельным участкам».

Верховный суд в свою очередь указал на существенные противоречия в выводах судов апелляционной и кассационной инстанций. В частности, они не исследовали вопрос, насколько договор аренды соответствует требованиям водного законодательства и ограничениям по береговой полосе. Также, по мнению суда, оставлены без оценки доводы о правовом режиме участка, наличии у него статуса земли общего пользования и соблюдении условий доступа граждан к побережью.

«Подобные дела важны не только с точки зрения соблюдения публичных интересов, но и для правовой определенности в вопросах, связанных с переходом от украинского законодательства к российскому. Суд указал, что переоформление прав, возникших при ином правопорядке, возможно лишь при соблюдении норм действующего законодательства РФ»,— отмечает управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров.

По его словам, правовая позиция прокуратуры, исходившая из невозможности любой аренды в пределах береговой полосы, противоречит действующему регулированию. «Закон запрещает приватизацию таких участков, но не их аренду, если обеспечен свободный доступ и не нарушаются интересы общества. В этом случае отмена решений двух инстанций показывает, что суды проигнорировали как нормы специального законодательства, так и саму специфику переходного периода в Крыму»,— считает эксперт.

Юрист по недвижимости Александр Пахомов также обращает внимание на то, что нижестоящие суды не проверили основания возникновения и переоформления прав аренды, действовавших с 2010 года. «Речь идет не только о вопросах публичного доступа к береговой полосе, но и о корректной юридической связи между договором субаренды, заключенным при украинском регулировании, и договором аренды, заключенным уже в рамках законодательства РФ»,— говорит он.

По его оценке, при новом рассмотрении дело, скорее всего, не приведет к признанию аренды недействительной. «Если будет установлено, что право было переоформлено в соответствии с законом и не нарушает публичные интересы, договор может быть признан действительным. При этом суду предстоит исследовать, обеспечивался ли фактически свободный доступ граждан к прибрежной территории»,— добавляет господин Пахомов.

Суд подчеркнул, что переоформление прав, возникших при украинском правопорядке, возможно при условии соответствия нормам российского законодательства, что требует дополнительного анализа. По мнению экспертов, исход дела при новом рассмотрении будет зависеть от того, сможет ли суд установить фактическое соблюдение публичных интересов, включая свободный доступ к берегу, а также правомерность возникновения аренды в 2010 году и ее последующего переоформления.