Инвесторы штурмуют рынок недвижимости Сочи

Инвестиции в недвижимость Сочи в 2025 году эксперты оценивают как более надежные и выгодные, чем возможность таких же вложений за рубежом.
В 2025 году на рынке недвижимости Дубая фиксируется падение доходности от ранее приобретенных объектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На этом фоне главный черноморский курорт — Сочи — демонстрирует устойчивый рост: по оценкам аналитиков, рынок города в меньшей степени подвержен влиянию внешнеполитических факторов. Эксперты также отмечают, что курорт обладает высоким инвестиционным потенциалом. Он обусловлен стабильным ростом стоимости недвижимости, высокой доходностью аренды, круглогодичным спросом благодаря турпотоку, юридической прозрачностью сделок и отсутствием валютных рисков. При этом премиальная гостиничная и элитная жилая недвижимость в Сочи соответствует международным стандартам. Учитывая предсказуемую модель роста и понятную арендную доходность, можно говорить о том, что Сочи продолжает укреплять свои позиции как надежное направление для вложений.

Дубай не оправдал ожиданий

Многие россияне, инвестировавшие в недвижимость в Дубае в период с 2022-го по 2024 год, сегодня сталкиваются с финансовыми потерями и трудностями. По мнению экспертов, это связано с рядом факторов.

Так, бенефициар ООО «ДКС ИМПЕРИЯ» Алексей Харитоненко отмечает, что российские инвесторы несут убытки из-за перегрева рынка: в 2022–2024-м цены выросли на 20–30%, но в 2024 году спрос упал на 15% из-за высоких ставок (5–7%) и переизбытка предложения (30 тыс. объектов), а вторичный рынок неликвиден (налог DLD 4%).

Управляющий партнер «Урбан-бюро 1702» Артем Дмитренко отмечает, что рынок недвижимости Дубая в 2022 году беспрецедентно и ажиотажно рос. Средний рост цен на жилую недвижимость составил более 50%. Но уже к середине 2024 года рост замедлился до 5–6% год к году, начала падать доходность от аренды от 8–10 к 5% и ниже.

«В 2025–2026 годах ожидается сдача рекордных объемов — 90 тыс. квартир и апартаментов (2025) и 120 тыс. (2026). Темпы роста предложения 15–20% не оправданы темпом прироста населения, составляющим около 5%. Кроме того, многие застройщики массово срывали сроки сдачи объектов либо объекты были введены в эксплуатацию с отклонением от заявленного уровня качества или полностью приостановлены, отменены, находятся под арестом», — говорит господин Дмитренко.

Все эти факторы привели к невозможности быстрого выхода и росту сроков перепродажи объектов от трех до девяти месяцев наряду с высокими комиссиями местных агентств и большими издержками. Рынок переориентировался от перепродаж на аренду, спрос на которую достаточно ограничен. Также инвесторы столкнулись с регуляторными и валютными рисками: валютные колебания усложнили выплаты тем, кто вкладывался при другом курсе, существенно ужесточился валютный контроль в России, усложнилась процедура открытия счетов для россиян, говорит эксперт.

Курорт с потенциалом

На этом фоне инвестиции в недвижимость в Сочи, который активно развивается и имеет высокий инвестпотенциал, выглядят более привлекательно. Инвестиционная составляющая города-курорта уже получила высокую оценку со стороны крупного бизнеса. Так, в рамках ПМЭФ-2025 губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев и глава Сочи Андрей Прошунин подписали соглашения с инвесторами о реализации двух масштабных проектов, что суммарно привлечет в экономику города и его базовую санаторно-курортную отрасль 11,8 млрд руб.

Эксперты также сходятся во мнении, что Сочи представляет собой одно из наиболее перспективных направлений для капиталовложений.

Алексей Харитоненко отмечает, что в 2024 году сделки в Сочи, по данным Macon, выросли на 60,9%, цены на элитное жилье — на 50% (2,2 млн руб./кв. м), средняя стоимость — 621 тыс. руб./кв. м. При этом, подчеркивает господин Харитоненко, федеральные программы комплексного развития территорий и инфраструктура (аэропорт, курорт Красная Поляна) обеспечивают потенциал развития. «Преимущества Сочи: доходность аренды 5–10% (выше, чем в Дубае, где она составляет 3–5%), прогнозируемый рост цен на 7–10% в 2025 году за счет турпотока (12 млн человек), круглогодичный курорт с развитыми сервисами, отсутствие валютных и санкционных рисков, что делает инвестиции надежнее».

По словам маркетолога и бизнес-консультанта, основателя рекламного агентства Oganov.Digital Максима Оганова, в отличие от перегретого рынка Дубая, рынок Сочи демонстрирует стабильный органический рост стоимости недвижимости на уровне 12–15% в год, который подкреплен реальным дефицитом качественного предложения и постоянным увеличением спроса. При этом его важнейшим преимуществом господин Оганов называет юридическую прозрачность и простоту: «Инвестор находится в родной юрисдикции, все расчеты производятся в рублях, а права собственности защищены российским законодательством. Это полностью исключает риски, связанные с изменением миграционной политики, сложностями с комплаенсом в зарубежных банках и потерями на конвертации валют»,— говорит эксперт.

Сочи давно вышел за рамки летнего курорта, поскольку здесь существует круглогодичный спрос, который обеспечивается не только за счет туристического потока, но также делового туризма, оздоровительных программ и миграции в регион с целью постоянного проживания, считает основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков. Это формирует устойчивый рынок аренды и дает объектам реальную доходность, отмечает эксперт. При этом спрос продолжает расти. «Город системно развивается, модернизируется транспорт, сети, инженерная база — это не просто фасадный ремонт, а реальная среда для жизни и сервиса. Само качество строительства и требований к проектам стало выше: больше внимания к инженерии, безопасности, энергоэффективности. Заказчики ориентированы не на быструю продажу, а на долгосрочный результат — это хорошо видно по тем объектам, которые мы сопровождаем»,— говорит Алексей Лукьянчиков. Таким образом, вложения в сочинскую недвижимость сегодня — не спонтанный выбор, а осознанное решение в пользу понятной локации, где растет не только стоимость, но и качество. И с инженерной точки зрения, и с точки зрения ликвидности это куда более управляемый и прозрачный рынок, чем зарубежные курорты, где рисков сейчас гораздо больше, чем кажется на первый взгляд, отмечает господин Лукьянчиков.

Курортный рынок держит премиум-планку

По данным генерального директора федерального девелопера премиальной недвижимости Parade development Дарьи Комиссаровой, наибольшую устойчивость в 2025 году на рынке недвижимости города-курорта демонстрирует сегмент премиальных лотов. Так, в городах черноморского побережья по итогам первого квартала 2025-го спрос на премиальную недвижимость увеличился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом покупательская активность в Сочи, отмечает госпожа Комиссарова, будет только расти в связи с динамичным развитием курорта, а также сокращением объема качественного предложения, который обусловлен снижением темпов строительства из-за действия моратория на выдачу разрешений и ограниченностью земельного банка вдоль побережья. «Новые масштабные проекты развития горнолыжного кластера и санаторно-курортного комплекса на общую сумму 11,8 млрд руб., анонсированные на полях XXVIII Петербургского международного экономического форума, также повышают инвестиционную привлекательность региона»,— считает Дарья Комиссарова. Эти условия создают предпосылки для того, чтобы рынок недвижимости курорта сохранял свою привлекательность в обозримом будущем.

Директор по продажам федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина также отмечает, что сегодня в регионе активно формируется пул высококлассных объектов, включая гостиничную недвижимость с премиальным сервисом, соответствующим, а нередко и превосходящим международные стандарты. При этом развивается не только отельный сегмент, но и элитная жилая инвестиционная недвижимость.

«Клиенты становятся более требовательными, отдавая предпочтение качественному продукту — жилью, которое отличается высоким уровнем комфорта, удобными планировками, обеспечено круглосуточным сервисом, имеет развитую инфраструктуру, а из окон открывается красивый вид. Кроме того, есть запрос на приватность — люди хотят жить в активно растущем курортном городе на территории, доступной только резидентам. Такой набор требований сегодня в состоянии обеспечить только проекты элит-класса. В Сочи сегодня этот сегмент представлен в основном отелями и инвест-отелями, элитная жилая недвижимость — случаи пока единичные»,— говорит Анна Сапегина.

Перспективы с видом на море

Курортные регионы России, особенно Сочи, демонстрируют высокий внутренний спрос, говорит эксперт в области инвестиций в коммерческую недвижимость, основатель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов. «Ограниченные возможности для зарубежных путешествий способствуют росту интереса к российским курортам, что ведет к увеличению туристического потока и спроса на аренду недвижимости. Поэтому мы наблюдаем положительные тенденции роста рыночной стоимости курортной недвижимости и высокие показатели окупаемости»,— говорит эксперт.

В числе других факторов, влияющих на перспективы Сочи и окрестных территорий, Артем Дмитренко называет гибкие и привлекательные программы рассрочки от застройщиков в рублях, новые продуктовые предложения от девелоперов и операторов отелей — инвестиции в готовый арендный бизнес с розничными предложением под управлением оператора, увеличение предложения апартаментов. Также ажиотажный спрос на горнолыжные курорты, особенно в сезон, стабильный рост стоимости объектов от 20–30% год к году почти до 90% в ряде объектов премиальной недвижимости, относительно низкие эксплуатационные тарифы по сравнению с рынком Дубая, рост спроса на премиальный и люксовый отдых при ограниченном предложении на рынке, развитие новых зон и курортов, таких как новый горнолыжный центр «Турьев Хутор». «Уже сейчас можно говорить о стабильном спросе: туризм в секторе инвестиций в российскую недвижимость привлекателен и для крупных инвесторов в целые объекты, и для покупки инвесторами с умеренным капиталом сервисных и гостиничных апартаментов»,— резюмирует господин Дмитренко.