Проектное финансирование пришло в «Движение»
Банки и девелоперы оценили перспективы рынка недвижимости
В конце июня в Сочи прошел ключевой для рынка недвижимости форум «Движение». Несмотря на охлаждение спроса на жилье и высокую ключевую ставку, участники рынка назвали текущий момент оптимальным для подготовки новых проектов. Ожидается, что объемы ипотечного кредитования восстановятся к 2027 году, однако при текущих темпах вывода жилья рынок может столкнуться с дефицитом предложения, предупреждают и банки, и девелоперы.
Фото: Предоставлено пресс-службой Газпромбанка
Фото: Предоставлено пресс-службой Газпромбанка
VI форум «Движение» собрал на одной площадке более 4200 участников из девяти стран мира: топ-менеджеров девелоперских, строительных, производственных и других крупнейших компаний рынка недвижимости, а также банкиров, журналистов и представителей госструктур.
По итогам января—июня 2025 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России снизился, по разным оценкам, от 26% до 38%. Положительная динамика зафиксирована только в сегментах гостиничной недвижимости и земельных участков. Но если доля первого пока не превышает 2% рынка, то площадки под девелопмент остаются одним из ключевых направлений для вложений.
Даже в условиях высокой ключевой ставки, дорогого проектного финансирования и охлаждения спроса на жилье девелоперы по итогам первого полугодия инвестировали в земельные участки около 103 млрд руб., что на 24% выше показателя аналогичного периода 2024 года, оценили в NF Group. Только в Газпромбанке на текущий момент открыты кредитные лимиты проектного финансирования для застройщиков на сумму более 1,5 трлн руб.— об этом в ходе пленарного заседания на форуме «Движение» сообщил первый вице-президент Газпромбанка Александр Ушков.
В рамках «Движения» Газпромбанк организовал несколько мероприятий, в том числе провел бизнес-завтрак для представителей девелоперского и финансового секторов. По словам участников завтрака, активность рынка сегодня поддерживается ожиданием восстановления ипотечного спроса, а также возможностью кредитования проектов на всех этапах реализации по схеме «100 на 0», что практически не встречается в других отраслях.
Активизацию спроса большинство девелоперов и представителей банков прогнозируют не ранее 2026 года. По мнению участников рынка, до конца текущего года ключевая ставка может снизиться до 17–19%, в 2026-м — до сравнительно комфортных для покупателя 13–14%, а ниже 10% опустится только через полтора-два года. При этом к моменту возвращения ипотечного спроса девелоперам необходимо сформировать достаточный земельный банк. «Важно не допустить, чтобы покупатели вернулись на рынок в отсутствие предложения»,— подчеркнул вице-президент — начальник департамента финансирования проектов в недвижимости Газпромбанка Александр Саможенков. Опасения дефицита предложения поддерживаются снижением темпов вывода новых жилых комплексов: в первом полугодии показатель сократился более чем на 20% к уровню января—июня 2024 года.
И девелоперы, и банки отмечают несбалансированность развития регионов России, что также может стать драйвером развития отрасли. Например, в последние годы значительное количество девелоперов вышло в города Дальнего Востока, что потенциально ведет к затовариванию рынка. В то же время существуют точки роста, где складывается дефицит жилья,— это регионы с растущим обрабатывающим и промышленным производством, а также побережья Черного и Азовского морей.
В регионах маржинальность может быть ниже, чем в Москве, но за счет невысокой конкуренции, льготных ипотечных программ, доступности земельных участков, меньшей инфраструктурной нагрузки и открытых согласовательных процедур они позволяют девелоперам развиваться более динамично и диверсифицированно, указал акционер, первый вице-президент девелоперской компании Glorax Александр Андрианов.
В целом около 40% опрошенных застройщиков считают оптимальным решением наращивать портфель в текущих условиях, поскольку земельные участки сегодня — это рынок покупателя, сообщили в ходе бизнес-завтрака. В уральском холдинге «Атом» добавили, что в ожидании снижения ипотечных ставок доводят проекты до этапа разрешения на строительство и подготовки строительной площадки.
Однако в текущих условиях необходимо более взвешенно подходить к составлению финансовых моделей и оценке потенциала будущих жилых комплексов — в частности, проблемы могут быть в проектах, которые реализуются по ставке выше 20%, их доля оценивается примерно в 15% от общего количества. В этом случае предложить рынку более конкурентный и устойчивый продукт помогает экспертиза банков, отметили участники мероприятия. Например, кредиторы выставляют заградительные ковенанты на проекты с большим количеством студий — эти ограничения поддерживаются высокой ипотечной зависимостью такого предложения, нагрузкой на социальную инфраструктуру и запретительной политикой ряда городов на реализацию жилья в «мелкую нарезку».
«Газпромбанк давно вовлечен в работу с отраслью, предоставляя полный спектр банковских продуктов, включая проектное финансирование. Являясь генеральным спонсором форума "Движение", Газпромбанк не только в финансовой сфере содействует развитию строительной отрасли страны, ее продвижению вперед, но помогает также обмену опытом, укреплению сотрудничества между участниками рынка. Благодаря "Движению" мы за короткий отрезок времени провели свыше 60 деловых встреч с клиентами и подписали 5 соглашений. Это помогло лучше понимать партнеров и ситуацию на рынке»,— сообщил по итогам форума Александр Ушков.