Санаторий в Лимузи выставили на продажу

Законсервированный санаторий в Ломоносовском районе Ленобласти выставили на продажу на площадке «Авито» за 85 млн рублей. В лот вошли два здания под реконструкцию и участок 1,94 гa. Продавцом выступает физлицо, не раскрывающее свои данные. Опрошенные «Ъ-СПб» эксперты считают, что предложенная цена соответствует рынку, однако привлекательность объекта для инвесторов под вопросом из-за расположения вне основной курортной зоны.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Здания бывшего санатория-профилактория завода «Красный Химик» в деревне Лимузи — сам санаторий и котельная — были построены в 1973–1974 годах. По информации пресс-службы областного комитета по госимуществу, в 2013 году объект был приобретен правительством Ленобласти. Тогда СМИ писали, что на месте заброшенного санатория в следующем году должен был появиться центр временного содержания мигрантов.

Впоследствии планы изменились, и в 2017 году профилакторий продали физлицу. В 2018 году владельцем стало АО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации», следует из данных ЕГРН.

В 2021 году объект выкупил нынешний собственник. Его представитель сообщил, что санаторий приобретался для реконструкции и перезапуска, однако позже владелец передумал.

Запрашиваемая цена за объект составляет около 15–20% общего объема инвестиций, что в целом приемлемый показатель, считает директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

«Цена 150 тыс. рублей за сотку, с одной стороны, кажется привлекательной, но с другой стороны, коттеджи на продажу здесь не построишь. Для гостиниц приемлемой считается стоимость земли, не превышающая 5–10% от стоимости девелопмента. В целом этот показатель соблюдается»,— говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова.

По мнению основателя и владельца Eight development Данила Бекирова, предложенная цена очень привлекательна. «Фактически 80 млн рублей за 3 тыс. кв. м — это ликвидационная стоимость здания в аварийном состоянии. Основную ценность составляет то, что есть собственный участок земли 1,9 га»,— говорит он.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов полагает, что цена продажи в целом соответствует рынку, но может быть скорректирована под конкретного покупателя.

Сейчас в качестве разрешенного вида использования земли в Росреестре указано размещение профилактория. Марина Смирнова полагает, что восстановление объекта не имеет смысла. В случае строительства на его месте нового санатория или спа-гостиницы затраты составят от 220–250 тыс. рублей на «квадрат» с учетом НДС.

При этом логичнее всего, по его мнению, провести реновацию и разделить имеющиеся площади так, чтобы получилось около 70 номеров, полагает господин Ельцов. Оценить стоимость работ сейчас очень тяжело, однако примерные цифры — 120–150 тыс. рублей за «квадрат». Таким образом, на редевелопмент нужно будет потратить около 400 млн рублей.

Данил Бекиров также оценил стоимость реконструкции в те же 120–150 тыс. рублей за 1 кв. м. Эксперт полагает, что затраты сопоставимы с теми, которые потребуются для строительства нового здания.

Для рынка целевая доходность инвестора должна составлять не менее 10–12%, рассказал господин Бекиров. «Если провести реконструкцию и оставить в своих руках, то доходность может достигать 15–20% годовых при грамотном управлении»,— считает он.

«Сейчас огромной популярностью пользуются рекреационные апартаменты. Хотя их основное предложение приходится на Курортный район, в направлении Петергофа просто нет подобных объектов»,— отметил господин Бекиров.

Он полагает, что итоговый продукт будет востребован на рынке, если его реализуют достаточно качественно, и может привлечь тех, кто хотел бы приобрести апартаменты, но не может позволить себе вложения по 500–800 тыс. рублей за «квадрат» в Курортном районе.

Госпожа Смирнова оценила доходность без продаж номерного фонда по IRR (внутренняя норма рентабельности) в 15–19% на собственный капитал при ставке дисконтирования 16–18% и стоимости кредита по 141-му постановлению правительства в 9,3% (цифра за 2024 год). Санаторий, говорит она, скорее, будет интересен непрофильным инвесторам, тем, кто хочет себя попробовать в гостинично-рекреационном девелопменте.

Максим Ельцов говорит, что хоть санаторий и находится на берегу Финского залива, расположение у него не очень удачное: на противоположной стороне цена была бы значительно выше, а продать участок можно было бы быстрее. Выгоднее для девелоперов, по его мнению, будет доплатить за более удачно расположенный объект.

Чтобы реализовать номера без прибыли, полагает господин Ельцов, их цена должна составлять примерно 7 млн рублей. «На мой взгляд, вопрос где-то так на грани маржинальности»,— сказал эксперт.

Игорь Кокорев также считает, что локация наряду с относительно новым форматом санаторного объекта могут ограничить интерес инвесторов. «Участок отделен от первой линии залива транспортными магистралями, а побережье уступает по востребованности противоположному берегу — Курортному району»,— заявил он.

Артемий Чулков