Ленобласть привлекает далеких и близких соседей
Примерно 60% покупателей жилья в регионе — петербуржцы, а 30% — приезжие
В Ленинградской области за январь — май 2025 года введено 1,94 млн кв. м жилья: 55,5% от годового плана и на 5,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной прирост ввода в регионе стабильно обеспечивает сектор ИЖС, прибавивший более 23% к уровню 2024 года. Участники рынка отмечают, что в высоком ценовом сегменте участки под ИЖС и частные дома в ближайших к городу областных локациях приобретают в основном петербуржцы, а квартиры в новостройках в отдаленных уголках 47-го региона — приезжие.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным Петростата, по количеству построенного жилья в Ленобласти лидируют Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский районы. В 2024 году Ленинградская область заняла четвертое место в России по объему ввода и первое место по количеству квадратных метров на душу населения — почти 2 кв. м на человека. В последние годы в Ленобласти сдавали около 4 млн кв. м жилой недвижимости в год: в 2022 году показатель составлял 3,96 млн кв. м, в 2023-м — 4,19 млн, в 2024-м — 4,06 млн кв. м. В этом году показатель ввода запланирован на уровне 3,5–3,6 млн кв. м (см. «Ъ-СПб» от 19.02.2025).
Более половины построенного жилья в 47-м регионе сдается в сегменте ИЖС. Как отмечает генеральный директор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, в высокобюджетном сегменте ИЖС в Ленобласти покупают участки и строят частные дома в основном петербуржцы, потому что для них покупка дома в Ленобласти — не необходимость и роскошь, а просто образ жизни. «Особенно заметно эта тенденция просматривается в коттеджных поселках и локациях, наиболее приближенных к городу, в пределах 100 км от Петербурга»,— делится наблюдениями участник рынка.
По данным «Дом.рф» в 2024 году Ленобласть занимала первое место по внешнему спросу на первичном рынке недвижимости: 71% покупателей квартир в новостройках — из других регионов. Эксперты объясняют это более низким по сравнению с Петербургом бюджетом покупки и более разнообразным предложением: объемы строительства в соседнем с Ленобластью регионом год от года снижаются. «Думаю, что тренд на вытеснение покупателя из города в область будет продолжатся»,— сказал господин Ельцов.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», приводит данные: местные жители Ленобласти составляют небольшую долю покупателей новой недвижимости — около 5%, остальное формирует внешний спрос. «Если сравнивать с Петербургом, то новостройки в хороших локациях города стабильны. Комфорт-класс и бизнес-проекты в Приморском районе, на Васильевском острове и Выборгской стороне за год прибавили 11–14%. Здесь меньше рисков, выше ликвидность и выше стоимость жизни. Поэтому выбор между областью и городом — это выбор между метрами и качеством, между экономией и долгосрочной уверенностью»,— указывает он.
Управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин согласен, что за пределами КАД можно найти жилье в два раза дешевле. «Например, в Новосаратовке квартиры с отделкой продаются по 130–150 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время на юге Октябрьской набережной в Петербурге цены уже достигают 250–290 тыс., и это с предчистовой отделкой»,— приводит он цифры. По словам господина Анохина, в Северной столице покупатели платят за прописку, транспортную доступность и сложившуюся городскую инфраструктуру. «Ключевой мотив покупки в Ленобласти — увеличение площади за те же деньги. Именно поэтому сюда активно переезжают семьи из Петербурга и других регионов. На фоне высоких цен в черте города область остается чуть ли не единственным реальным шансом улучшить жилищные условия»,— подчеркивает эксперт.
Евгений Бескровный, генеральный директор АН «Запстрой», также подтверждает, что в массовом сегменте область выигрывает по доступности: порог входа здесь ниже как по первоначальному взносу, так и по ежемесячным платежам. «При этом качество жилья не уступает городским новостройкам: в обоих случаях строят одни и те же компании»,— замечает девелопер.
Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина, напротив, полагает, что качество жилья в Ленобласти — вопрос выбора конкретного проекта. «На рынке работают разные застройщики, и далеко не все объекты соответствуют заявленным параметрам. Покупатели, особенно в массовом сегменте, сталкиваются с разницей между ожиданиями и реальностью. Земля в области стоит дешевле, но это не гарантирует высокого качества строительства»,— рассуждает он. Риелтор добавляет, что в области все же встречаются проекты с минимальным благоустройством и ограниченной социальной инфраструктурой.
Опрошенные игроки рынка сходятся во мнении, что семейная ипотека остается основным инструментом, занимающим более половины ипотечного рынка как в Ленобласти, так и в Петербурге. По информации господина Анохина, сегодня примерно 60% сделок в новостройках Ленобласти проходит с использованием ипотеки. Из них около 80% — по семейной программе. Фактически почти каждая вторая проданная квартира покупается по семейной ипотеке. «Это основной драйвер спроса. Другие программы, включая IT-ипотеку, заметного влияния не оказывают: они охватывают слишком узкую аудиторию и имеют жесткие ограничения»,— заключает он. Господин Ельцов говорит, что доля IT-ипотеки в Ленобласти, как правило, не превышает 5%. Господин Потанин признает, что данный кредитный продукт используется в 47-м регионе точечно и оценивает его долю в некоторых случаях в 10–15%, но зачастую — ниже.
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич тоже считает, что IT-ипотека работает слабо: слишком много ограничений, а подходящих клиентов немного. «Иногда встречаются сделки с использованием этой программы, но только в локациях у границы с городом. Дальние районы области — небольшие поселки и деревни — привлекают в основном приезжих из южных регионов,— рассказывает она.— Для них важны площадь и минимальная цена. Такие покупатели выбирают простые панельные дома в населенных пунктах с базовой инфраструктурой. Они не гонятся за локацией, а решают задачу размещения всей семьи на адекватных условиях».