Оптимистичный процент

Доля инвестиционных покупок на рынке первичного жилья Петербурга по итогам пяти месяцев 2025 года упала до 10%. По некоторым оценкам, до отмены льготной ипотеки она составляла более четверти от всех приобретений. Снижение ключевой ставки ЦБ дает надежду на возвращение инвесторов на рынок жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2020–2021 годах наблюдался бум продаж квартир в новостройках с целью инвестирования. Участники рынка отмечали приток даже неопытных инвесторов, которые оказались в статистике продаж случайно, желая сохранить капитал после потрясений 2020 года и последствий пандемии, когда резко начала расти в цене недвижимость. Помогли разогнать спрос невысокие ипотечные ставки как по рыночным кредитам, так и по программе льготной ипотеки. Управляющий аналитического партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева оценивает долю сделок в тот период в 27,6%. «Налицо был эффект низкой базы по сравнению с 2018–2019 годами»,— объясняет она.

Сейчас, по словам эксперта, наблюдается обратный эффект — высокой базы. Первое полугодие 2024 года было последним для тех, кто еще мог приобрести квартиру в новостройке по льготным условиям, несмотря на наметившийся тренд на ужесточение монетарного курса.

Весеннее оживление

В первом полугодии 2025 года наблюдалась стагнация на рынке жилья. Но июньское снижение ключевой ставки ЦБ и снижение ставок по депозитам крупных банков, начавшееся еще весной, будут постепенно возвращать инвесторов на рынок, говорят аналитики.

«Да, в текущий момент наблюдается некоторое оживление на рынке. Во-первых, банки снижают ставки по депозитам, чем мотивируют потенциальных инвесторов быстрее принимать решение. Во-вторых, застройщики, желающие привлечь максимум средств, предлагают особые условия для тех, кто предпочтет оплатить покупку сразу или в рассрочку — в несколько приемов. Скидка доходит до 10–15%. В-третьих, Санкт-Петербург — это локация с всегда высоким спросом на жилье, особенно в точках с хорошей транспортной доступностью. Такие предложения по рынку есть, но ввиду их ограниченности очевидно, что они будут только дорожать. И таким образом часть инвесторов диверсифицирует свой портфель. В-четвертых, сейчас на рынке на стадии старта проекта находится несколько интересных локаций, что подогревает интерес инвесторов. Ведь покупка на стадии котлована в перспективе принесет ощутимую прибыль уже к завершению строительства»,— говорит госпожа Косарева.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», с коллегой согласна: «В ближайшее время мы ожидаем рост числа инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости. Это связано не только со снижением депозитных ставок, но и с завершением срока депонирования средств, что высвобождает капитал для новых вложений. При этом недвижимость продолжает оставаться одним из самых стабильных и понятных инструментов для сохранения и приумножения капитала, особенно в условиях нестабильности на других рынках. Таким образом, спрос со стороны инвесторов будет только увеличиваться, особенно в сегменте новостроек с высоким потенциалом роста стоимости».

О некотором оживлении на рынке говорит и Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: «Май прошел неплохо, мы выполнили планы уже к середине месяца. Удивительно было то, что активный спрос был в первые майские праздники. Мы ждем дальнейшего снижения ставок, как и все застройщики и покупатели. А еще больше мы ждем расширения семейной ипотеки. Июнь обещает быть жарким».

Еще один фактор роста интереса к первичной недвижимости — сокращение нового предложения на рынке. «Поэтому инвесторы заходят в проект на старте продаж новых проектов. Именно в этот момент стоимость лотов минимальна, а потенциал роста капитализации — максимален, что делает такие инвестиции особенно привлекательными. Мы в КВС наблюдаем долю покупателей со стопроцентной оплатой в размере 10% (ранее было не более 3–4%)»,— делится госпожа Альшаева.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт- Петербурге, рассказывает, что в ее компании доля инвесторов выше, чем в среднем по рынку. «Снизилась доля инвесторов и в нашей структуре продаж. Если в первом полугодии 2024 года она могла превышать 40%, то на данный момент это значение уменьшилась до 21%. Определенную роль сыграло и развитие наших проектов: на первых этапах реализации любого девелоперского проекта доля инвесторов выше. Даже несмотря на снижение, доля инвестиционных продаж у нас значительно выше, чем в среднем по рынку, где она на текущий момент составляет около 10%. Это объясняется изменением мотивации инвесторов и глобальными перестроениями внутри этой категории»,— высказывается госпожа Орлова.

Долгосрочные цели

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой», отмечает: «В период, когда ключевая ставка резко выросла, а доходность по вкладам увеличилась, часть инвесторов действительно переключилась на банковские инструменты. Это создало временный спад интереса к недвижимости. Появилось мнение, что рынок может быть перенасыщен, особенно в сегменте новостроек. Но уже к концу 2024 года стало очевидно: на фоне нестабильной валюты, инфляционного давления и геополитических факторов, недвижимость вновь воспринимается как "тихая гавань" — надежный и защищенный актив. Особенно актуальна она в таких регионах, как Санкт-Петербург, где предложение в черте города стремительно сокращается, а спрос остается стабильно высоким. По нашим данным, 10–20% сделок совершается с инвестиционными целями. Доля может варьироваться в зависимости от конкретного проекта и его уникальности: чем интереснее продукт, тем выше внимание со стороны инвесторов. Например, в проектах с уникальной архитектурой, продуманной инфраструктурой или в перспективных локациях инвестиционный спрос может существенно превышать среднерыночный уровень».

Госпожа Ружицкая полагает, что стратегия быстрой спекулятивной перепродажи, которая была популярна до перехода на проектное финансирование и эскроу-счета, постепенно уходит в прошлое. «Сейчас инвесторы чаще ориентируются на средне- и долгосрочные цели: сдача в аренду, постепенное накопление капитала через рост стоимости актива, сохранение средств от инфляции. Мы видим рост числа частных инвесторов, которые становятся своего рода рантье: формируют портфель из пула квартир и получают единоразовый или регулярный арендный доход. Это устойчивая модель, особенно в условиях волатильности других рынков»,— подчеркивает госпожа Ружицкая.

Юлия Бабякина