Офисам сокращают квадратные метры
Как мелкая нарезка площадей меняет рынок коммерческой недвижимости
Арендовать просторный офис станет сложнее и дороже. На столичный рынок вышло рекордное количество площадей, проданных небольшими блоками.
По состоянию на июнь в бизнес-центрах реализовано 45 тыс. кв. м, 70 % из них, как посчитали аналитики CORE.XP, от частных инвесторов. Сколько стоит снять московский офис? И как мелкая нарезка меняет рынок коммерческой недвижимости? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Частные инвесторы купили 515 тыс. кв. м офисов с датой готовности в этом году, и это без учета крупных инвестсделок, замечают в CORE.XP. Если перевести сухие цифры площадей, то это 72 футбольных поля по стандартам FIFA. Согласно рекомендациям, площадь поля составляет 7,14 тыс. кв. м. Коммерческая недвижимость на стадии котлована дает практически двойную прибыль при сдаче объекта, говорят аналитики. Если жилая приносит максимум 4% годовых, коммерческая — 8%. Поэтому инвесторы и выбрали офисы. Тем более девелоперы предлагают их мелкими лотами.
Высокая ключевая ставка не остановила покупателей, только в первом полугодии они приобрели 43 тыс. кв. м, и 70% этих помещений площадью до 300 кв. м. Только сдать и снять их будет непросто, считает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша: «Получается, один этаж поделен в мелкую нарезку, условно, на блоки 50-70 кв. м. Будет внутренняя конкуренция в здании между такими инвесторами: один захочет сдать быстрее и дешевле, другой дороже, будет сложнее договориться. Что касается более крупных арендаторов, действительно, есть сложности, здания распроданы, при этом есть инвесторы, которые покупали этажами. Приходит на помощь девелопер, говорит, мол, я готов сделать консорциум среди новых собственников, например, объединить два-три этажа и сдать одному крупному арендатору.
Есть риски, когда у вас договор с арендой с множественностью лиц. Непонятно, что делать, если один из арендодателей передумал, продал свое помещение».
Сейчас такие сделки только планируются, офисы небольшими блоками выйдут на рынок аренды ближе к осени, считают собеседники “Ъ FM”. Кроме юридических сложностей в виде множества договоров, арендаторам придется заложить комиссию на консультантов (чаще это сами девелоперы либо управляющие компании), в среднем это стоимость месячной ставки плюс сам ремонт.
Но капитальные расходы (CAPEX) на фоне дорогих кредитов не входят в планы бизнеса. Многие предпочитают формат гибких офисов «под ключ», говорит заместитель коммерческого директора оператора Business Club Степан Зайцев: «Средний запрос от 50 рабочих мест. Одна из крупнейших сделок в принципе в сервисной площади была с Т-Банком. Падает процент вакансий, на этом фоне собственники зданий стараются максимизировать свою прибыль, ставки аренды поднимают. По сравнению с прошлым годом все выросло на 10-15%».
Доля вакантных площадей на столичном рынке, по разным данным, составляет 3,5–4%, при норме в 10-15%. На этом фоне аренда офисов в ключевых деловых районах за год подорожала на треть, а в Павелецком кластере на 50%, и арендаторы взяли паузу, замечает партнер NF Group Мария Зимина: «Редко в хороших зданиях, неважно в каком это районе, видим меньше чем 55 тыс. руб. за 1 кв. м — это базовая ставка. Если сравнивать "Сити", Павелецкий и Ленинградский районы, везде дорого. "Сити", наверное, самый тяжелый район, ставки от 70 тыс. руб. за "квадрат".
С начала года видно, насколько зашкаливают цены. Воронка продаж падает, показов мало. Когда ты показываешь клиенту, что цена аренды будет примерно такая, он не спешит обивать пороги с тем, чтобы немедленно это посмотреть, а то еще и арендовать. Все собственники говорят, что у нас как-то маловато показов. Где вы и клиент? Все думают: "А зачем мне сейчас переезжать? С какой целью?" Разве что обстоятельства заставляют. Нигде ставки не падают, однако и темп роста замедлился».
Но уже к концу года на рынок аренды могут выйти 450 тыс. кв. м офисов в мелкую нарезку, что частично компенсирует дефицит предложений, прогнозируют аналитики. А раз площадок станет больше, то и ставки, возможно, пойдут вниз.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".