Дачи разобрали
Осталась сезонная аренда у дорогих шоссе
Этим летом в Подмосковье сдается в аренду на четверть больше домов, чем в прошлом, треть из них предназначена для сдачи на сезон — с мая по октябрь. Широта выбора не для всех, так как большинство лотов расположены вдоль престижных шоссе, где цены начинаются от 200 тыс. руб. в месяц, то есть вдвое выше среднего по рынку показателя. Но в этом сегменте еще есть варианты, тогда как более доступные к июню уже сданы.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
В Подмосковье летом востребованы дома в радиусе до 50 км от МКАД. Наиболее активный спрос — в пределах 20–30 км. В фокусе — шоссе с хорошей транспортной доступностью и асфальт до участка. Спрос повышает близость водоема или леса. Важна инфраструктура рядом: магазины, детские площадки, охрана. Популярны дома с участками от десяти соток, лужайкой, зоной отдыха и минимумом соседей. Жилье с мебелью и бытовой техникой сдается быстрее. Арендаторы обращают внимание на планировку. Три-четыре спальни и общая зона для семейных сборов стали распространенным запросом. Ключевые параметры — мощность электросети, наличие интернета, стабильное водоснабжение. Бассейн, баня и терраса поднимают ставку аренды. Арендный сезон обычно длится с мая по сентябрь—октябрь.
В июне найти все перечисленное в одном доме и в среднем ценовом диапазоне практически невозможно. «Предложения по доступной цене сейчас единичны. Почти все дома сданы»,— констатирует ведущий эксперт «Миэль» Наталья Брухтий. И это при том, что объем предложения на рынке аренды дач за последний год вырос на четверть, следует из данных «ЦИАН.Аналитики». Предложение аренды часто пополняется за счет домов, снятых собственниками с продажи. По оценке «Миэль», до половины продавцов рассматривают такую возможность с целью аренды. Другие оставляют дома для личного использования, так как геополитическая нестабильность привела к резкому росту цен на зарубежные поездки, а путешествия по России могут обойтись еще дороже.
«Для аренды сейчас доступно 3,4 тыс. вариантов. Около 70% приходится на объявления, ориентированные на долгосрочное проживание, в 30% по умолчанию рассматривается сдача дома на сезон»,— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов, добавляя, что на рынке по-прежнему больше вариантов на более дорогих направлениях. «Более трети предложения локализовано вдоль престижных западных шоссе — Новорижского, Рублевского, Минского и Можайского»,— уточнил эксперт.
Популярные шоссе
По данным «Авито Недвижимости», в самом начале дачного сезона, в мае 2025 года, самый широкий выбор загородных домов в Московской области, доступных для сезонной аренды, был представлен в Красногорске, Домодедово, Чехове, Истре и Звенигороде. «По сравнению с маем прошлого года выбор арендных домов в Подмосковье стал больше на 29%. Заметнее всего предложение увеличилось в Видном (в два с половиной раза), Королеве (в два раза), Лыткарино (+86%), Дмитрове (+84%) и Сергиевом Посаде (+79%)»,— говорит руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Интерес к загородным объектам в долгосрочную аренду относительно мая 2024 года тоже увеличился — на 16% по области в целом. В ряде локаций спрос подскочил гораздо выше. Объекты в Красноармейске стали востребованнее в 4,2 раза, Жуковском — в 3 раза, Щелково — в 2,5 раза, Коломне — в 2,4 раза, Кашире — в 2,2 раза. В Подмосковье арендаторы активнее всего интересовались загородным жильем в Домодедово, Красногорске, Чехове, Истре и Подольске.
«Рост спроса на аренду загородной недвижимости остается устойчивым трендом. Для многих москвичей в летний период дача становится альтернативой городскому жилью. Кроме того, аренда дома на сезон может быть тест-драйвом жизни за городом с перспективой дальнейшей покупки такого объекта»,— поясняет Константин Каменев.
По данным «Авито Недвижимости», средняя цена долгосрочной аренды загородного жилья в Московской области в мае текущего года составила 80 тыс. руб. в месяц, средняя площадь объекта — 159 кв. м. Самые дешевые дома в Московской области — в Дмитрове (49,9 тыс. руб.), в Ступино, Волоколамске, Клине и Воскресенске (50 тыс. руб.). По данным «ЦИАН.Аналитики», ставки аренды в этом сезоне на 15% выше, чем в прошлом году.
Ведущий эксперт «Миэль» Наталья Брухтий говорит, что в начале сезона ставка аренды на четыре месяца обычно выше — примерно на 20%. «Это особенно заметно в мае, когда самый активный спрос на летнюю сезонную аренду. Позже цена может снизиться. Простой дом с участком у леса, где некритичны удобства в виде бани и бассейна, реально найти в пределах 100 тыс. руб. в месяц на сезон»,— отмечает она.
В бюджетных направлениях — например, на Ярославском, Горьковском и Симферопольском шоссе — дом без претензий можно было снять от 30–50 тыс. руб. на майские праздники (5–7 дней). Более комфортные дома с участком и баней обходились в 70–120 тыс. руб. На премиальных направлениях — Рублево-Успенское, Новорижское, Минское шоссе — цены стартуют от 200 тыс. руб. и могут доходить до 500–700 тыс. руб. в месяц за очень комфортный дом с богатой инфраструктурой. «На Новорижском шоссе такие объекты уходят особенно быстро»,— отмечет Наталья Брухтий.
Правила договора
Независимо от цены аренды дома специалисты рекомендуют заключать соответствующий договор между собственником и арендатором. Даже если дача сдается знакомому. «Проще и спокойнее все устные договоренности зафиксировать в договоре, это позволит избежать спорных и конфликтных ситуаций в будущем. Любые, даже самые на первый взгляд мелкие детали должны быть прописаны в договоре»,— рекомендует директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.
В базовой части договора в первую очередь должны быть прописаны сроки и цена аренды, дата и порядок внесения платежей, а также механизм досрочного расторжения договора: кто и в какой срок предупреждает и как происходит окончательный расчет. «Обязательно нужно распределить ответственность между арендатором и арендодателем в случае наступления непредвиденных ситуаций, в том числе пожара или потопа»,— предупреждает эксперт.
Оптимальный для собственника вариант — брать залог за проживание или оформлять страхование имущества. «Это поможет сберечь нервы на период сдачи дома в аренду»,— говорит госпожа Павлинова. Арендатор и арендодатель должны зафиксировать, в каком виде передается дача, описать все ценное имущество. Состояние бытовой и садовой техники, а также электроники стоит зафиксировать как можно подробнее. Указать модели и техническое состояние на момент оформления договора. Стоит предусмотреть и то, в каком виде должна быть передана дача после завершения срока аренды.
Нередко собственник и арендатор согласуют в договоре систему штрафов за не вывезенный с территории мусор, нескошенную траву, не выполненную в доме уборку. Компенсировать эти затраты поможет залог.
«В договорах аренды дорогих домов помимо внутренней уборки и вывоза мусора могут быть дополнительные опции. Например, оплата услуг садовника. Встречаются варианты, когда в предложение включены услуги повара. При этом при аренде дома за 60 тыс. руб. весь уход за территорией обычно — ответственность арендатора»,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Чтобы правильно составить договор, Ольга Павлинова советует мысленно прожить весь цикл аренды от передачи дома арендатору до возврата им ключей. «Договор не должен оставить неотвеченных вопросов в формате "если это, то что". Чем качественнее составлен договор, тем меньше рисков как у арендатора, так и у собственника»,— резюмирует она.