В июне Москву посетила делегация Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), которая встретилась с представителями ведущих отечественных профессиональных объединений оценщиков и зарубежных консалтинговых компаний, представленных на отечественном рынке оценочных услуг. Своим зарубежным взглядом на оценочную деятельность с корреспондентом журнала "Деньги" Виталием Бузой поделился председатель совета директоров по странам Европы RICS Лучано Капальдо.
Господин Капальдо, имели ли вы дело с российскими оценщиками? Если да, то какое у вас сложилось впечатление об их работе?
— Да, я видел отчеты об оценке недвижимости российских оценщиков, переведенные с русского на английский. Могу сказать, что эти отчеты были достаточно профессионально структурированы, была очень хорошо представлена методология, на основе которой они делались. Однако были в них и недостатки. Главным образом недоставало, что ли, широты взгляда на объект оценки, характерной для зарубежных оценщиков и инвесторов. Проблема рассматривалась слишком узко, чрезмерно детально, и не было ее макроэкономического видения, международного подхода к своей работе.
Что именно вы понимаете под международным подходом?
— Иностранному инвестору--пользователю отчета об оценке важно понимать не только стоимость оцениваемого объекта (скажем, земли или здания) на отчетный период времени, а важно понимать макроэкономическую ситуацию в целом. Скажем, насколько информационно прозрачен рынок, каков юридический, налоговый климат в регионе, каковы прогнозы на развитие рынка вообще и прочее. Российские же оценщики — по крайней мере, если судить о них по тем работам, которые я видел — чрезмерное внимание уделяют конкретному объекту оценки в отрыве от рынка в целом. В этом кроется опасность неправильно оценить объект, и в результате инвестор может потерять деньги.
Чем вы это могли бы объяснить?
— Возможно, причина в том, что российские стандарты оценки разрабатывались людьми, которым недоставало практической работы по оценке. Ведь в Советском Союзе, а затем и в России в первые годы независимости не существовало рынка, поэтому российские преподаватели оценочных дисциплин, самые первые российские оценщики, занявшиеся данным видом профессиональной деятельности, были, возможно, прекрасными теоретиками, но не рыночниками-практиками. Поэтому и отчеты об оценке кажутся несколько оторванными от жизни.
Как известно, рыночная стоимость чего-либо формируется покупателем и продавцом, которые действуют каждый в своих интересах. В советской действительности такого не было. Как правило, покупателем или продавцом выступало государство, которое и диктовало цену. Таким образом, оценщик действовал в интересах одной из сторон. К сожалению, это в России случается и сегодня. Стоимость того или иного объекта формируется не покупателем и продавцом, а оценщиком, который может оказаться либо не вполне профессиональным, или, повторяю, действовать в интересах только одной из сторон.
А какими, на ваш взгляд, должны быть стандарты оценочной деятельности — американскими, чисто техническими, или международными, интегрирующими технологии, методику и методологию оценочной деятельности?
— Безусловно, необходимо руководствоваться международными стандартами. Американские стандарты создавались исключительно для североамериканского рынка, и они главным образом учитывают его особенности. Поэтому если мы говорим о России и о международных инвесторах, а не только об американских, то российские стандарты оценки должны основываться на международных.
Основной тренд развития российского рынка оценки в последнее время — переход от государственного регулирования к саморегулированию. Как вы оцениваете действия российских законодателей, направленные на перевод оценщиков на принципы саморегулирования? Как вы относитесь к идее отмены государственного лицензирования оценочной деятельности? Какова европейская практика в этой сфере?
— Я однозначно за саморегулирование. Управлять рынком должны профессионалы, на нем работающие, а не чиновники или политики, которые зачастую действуют исключительно в собственных интересах. Процесс государственного лицензирования не столько помогает профессиональному росту оценщиков и развитию рынка, сколько является поводом для коррупции. Поэтому принимать решение о том, кому работать на рынке, а кому нет, должны сами участники рынка, практикующие профессионалы, а не отдельно взятые люди, облеченные на данный момент властью. В по-настоящему рыночной экономике такого быть не должно. На Западе правительство вмешивается в этот процесс только тогда, когда речь идет об оценке объектов государственной важности, принадлежащих государству, но регулированием рынка не занимается.
В России создаются саморегулируемые организации оценщиков. Существует риск, что их будет много. Каково, по-вашему, должно быть число саморегулируемых организаций оценщиков в стране — одна, две, три, пять, десять или даже больше?
— Нет однозначного ответа на этот вопрос. Рынок сам со временем решит, скольким организациям на нем остаться. Здесь важнее вопрос не количества профессиональных объединений, а собственно их профессионализма, жизнеспособности, возможности вырабатывания высокопрофессиональных стандартов деятельности, профессионального контроля за деятельностью членов данных организаций.
Понятно, что на рынке останутся только самые сильные и профессиональные. И количество объединений в любом случае в условиях рыночной экономики будет оптимальным для национального российского рынка оценочной деятельности. Так что в принципе таких организаций может быть сколько угодно, важно только, чтобы они действовали в рыночных условиях и на принципах свободного рынка.
Как вы оцениваете активность российских компаний в отношении IPO? Это стало весьма популярной темой в России в последнее время.
— Действительно, зачастую заявления российских компаний о планах первичного размещения акций на западных биржах — это дань моде. На самом деле на IPO может пойти только твердо стоящая на ногах компания, имеющая прозрачную финансовую отчетность, составленную по международным стандартам, заверенную по международным стандартам аудита. Далеко не каждая компания может себе это позволить, и существует большой риск провала IPO. Очень негативно на таких планах также сказывается и перенос заявленного IPO на более поздний срок. Один-другой такой перенос, и по имиджу компании среди зарубежных инвесторов может быть нанесен непоправимый удар. Тому существует уже немало примеров. Поэтому, прежде чем объявлять о планах IPO или строить такие планы, необходимо тщательно взвесить все за и против. В конце концов, IPO не панацея и не единственное средство привлечения инвестиций, существуют и другие способы.
Насколько мне известно, Королевский институт сертифицированных оценщиков уделяет большое внимание обучающим, образовательным программам в области оценочной деятельности. Будет ли RICS сотрудничать в этом направлении с российскими организациями?
— Одна из основных задач RICS как международной организации — помочь национальным специалистам, в том числе и российским, привести местную практику в соответствие с международными стандартами. Мы ни в коем случае не навязываем свое мнение, но мы хотим помочь и можем помочь уже существующим в России образовательным учреждениям в области оценки вести свою деятельность, разрабатывать учебные программы с учетом передовой мировой практики. Также мы можем поспособствовать внедрению и применению в России международных стандартов оценки.
Помимо этого каковы цели вашего визита в Россию? Насколько я знаю, это ваш первый визит в нашу страну.
— Я хочу собрать информацию о перспективах и потенциале развития RICS в России. Также я намерен представить перед российскими оценщиками новое издание нашей "Красной книги" — стандартов деятельности RICS. Она будет существенным подспорьем для российских оценщиков, намеренных вести свою деятельность в соответствии с международными стандартами оценки.
Кроме того, это действительно мой первый визит в вашу страну, поэтому могу добавить, что увидеть Россию тоже не последняя цель моего визита.
А каковы, на ваш незамыленный взгляд, перспективы российского рынка оценочной деятельности?
— Я купил в Москве журнал, посвященный рынку недвижимости, и был удивлен, что он стоит дороже, нежели любое подобное издание в Лондоне. Это свидетельствует о большом спросе на подобную информацию, из чего я делаю вывод о том, что за этим рынком в России большое будущее.
РОДОСЛОВНАЯ
Что такое RICS
Королевский институт сертифицированных оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) — одна из крупнейших в мире организаций профессионалов в области земельных отношений, недвижимости и строительства. Общество создано в 1868 году в Великобритании, в 1881 году ему была пожалована королевская грамота.
На сегодняшний день институт насчитывает 136 тыс. членов--физических лиц из 120 стран мира, а также 50 национальных ассоциаций, ассоциированных групп и общественных объединений.
Европейская штаб-квартира RICS, созданная в 1993 году в Брюсселе, представляет интересы 17 национальных ассоциаций Европы.
Основные функции RICS: поддержка высоких стандартов образования и профессиональной подготовки; защита потребителей посредством контроля за соблюдением правил и профессиональных стандартов деятельности; предоставление информации и независимой экспертизы по вопросам землепользования, недвижимости, девелопмента и проблемам окружающей среды, связанным с этой деятельностью.
Кроме того, RICS является консультантом в области экономики, оценки, финансирования, инвестиций и управления активами.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
"Саморегулирование повысит ответственность оценщиков"
Валерий Рутгайзер, заместитель председателя комитета по оценке ТПП РФ, доктор экономических наук:
— Я возлагаю большие надежды на саморегулирование — оно развяжет руки оценщикам и повысит их ответственность за результат оценки, даст толчок разработке справедливых стандартов оценки и вообще развитию российского экономического законодательства. В частности, особенно актуальным является вопрос выкупа владельцем более 95% акций ОАО остающихся менее 5%. По моему мнению, надо дополнить закон об АО следующим положением: цена выкупа акций может включать дополнительные бонусы их владельцам, соответствующие премии за добровольную продажу и за полную передачу контроля в АО. В случае же принудительной продажи миноритарного пакета по требованию мажоритария, что предусмотрено законом, цена выкупа должна включать оба бонуса: за сам факт сделки и за переуступку полных прав контроля в АО. В конечном счете речь идет о справедливой стоимости бизнеса, понятие которой отсутствует в сегодняшнем российском законодательстве.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
"Стандартизация и образование — основные принципы саморегулирования"
Марина Федотова, проректор Финансовой академии (ФА) при правительстве РФ, доктор экономических наук:
— Мировой опыт саморегулирования оценки зиждется на двух принципах: стандартизации деятельности и образовании. Эти две сферы находятся в центре внимания ФА. Национальные стандарты оценки надо разрабатывать в соответствии с международными, но на основе российской специфики. Что касается образования, то надо повысить требования к нему. ФА ведет ряд научных работ по развитию методологии оценочной деятельности, взаимодействует с авторитетными международными организациями как для согласования позиций по стандартизации оценочной деятельности, так и для налаживания системы обучения и стажировки наших оценщиков за рубежом. Так, ФА аккредитовала в RICS свою программу высшего профессионального образования "Оценка стоимости имущества". В июне состоялся первый выпуск специалистов, прошедших обучение по этой программе. ФА крайне заинтересована в сотрудничестве с RICS.