Демьянова УК
Цены управляющих компаний за год выросли примерно на треть
Тарифы управляющих компаний (УК), занимающихся обслуживанием жилья, за год выросли на 25–40% в зависимости от класса эксплуатируемого объекта. Опрошенные «Ъ-СПб» эксперты полагают, что это связано с инфляцией, ростом цен на коммунальные ресурсы и дефицитом персонала. Среди трендов на рынке УК они отмечают повышение прозрачности работы и уровня конкуренции в сфере ЖКХ, что наряду с ростом потребностей жильцов многоквартирных домов может способствовать увеличению числа независимых компаний.
Сотрудники УК во ремя уборки подъезда
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Сотрудники УК во ремя уборки подъезда
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
«Тарифы на услуги управляющих компаний по сравнению с прошлым годом выросли на 25–40% и составляют от 180 до 300 рублей за квадратный метр в зависимости от региона и класса МКД»,— поделилась своей оценкой генеральный директор АН «Культурная столица» Ольга Бочарникова.
Цифры в 15–20% в среднем и до 40% в элитном сегменте называет и генеральный директор УК CMWP Денис Троценко. «Это,— считает он,— связано и с инфляцией, и с ростом цен на коммунальные ресурсы, и с дефицитом персонала». В случае с более дорогим жильем факторами удорожания стали, по мнению господина Троценко, высокий спрос на качественный сервис и ограниченное предложение профессиональных УК. Стоимость услуг по уборке, добавляет он, за год выросла минимум на 30%.
Схожие данные приводит управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов. По его словам, средний рост цен составил 15–20%. В оценке причин эксперты также близки: господин Кравцов полагает, что это произошло из-за увеличения заработной платы работников и стоимости коммунальных услуг. «В премиальном сегменте рост цен компенсируется расширением сервисов: владельцы ожидают высокого уровня комфорта и готовы за него платить»,— отмечает он.
«80% рынка приходится на частные компании. Тем не менее в реальности эта статистика, по нашей оценке, завышена, поскольку региональные УК часто имеют неформальные связи с представителями властей, которые и инициировали их создание в ходе приватизации в 1990-х»,— говорит управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
В премиальном и элитном сегменте, сообщил господин Кравцов, за последние годы сильно выросло количество УК, связанных с застройщиками. «В первую очередь это связано со знанием продукта и сохранением концепции круглосуточного сервиса, обещанной покупателям на этапе строительства дома. Дополнительный плюс такого решения — сохранение контроля над объектом и отсутствие лишней бюрократии при решении возникающих споров или конфликтов»,— полагает он.
Только для своих
«Наиболее крупные игроки строительного рынка по-прежнему предпочитают работать с собственными управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием дома со дня его основания и, что называется, знают “каждый кирпич”. Поэтому доля независимых УК на рынке в последние годы увеличилась незначительно и составляет не более 25%, оставаясь востребованной прежде всего в элитном сегменте»,— считает госпожа Бочарникова. Как правило, добавляет эксперт, стоимость услуг таких компаний ниже, чем у связанных с застройщиками, однако качество выполнения не обязательно будет выше.
Доля независимых управляющих компаний может вырасти в ближайшее время с ростом потребностей жильцов, уточняет госпожа Бочарникова: «В многоквартирных домах все чаще появляются “умные” технологии, бассейны, прачечные, коворкинги, рестораны, спортивные залы и прочее, и все это требует узкопрофессионального подхода. Люди нуждаются в улучшении организации досуга и охраны. Случается, что специалисты управляющей компании от девелопера не справляются с данными нововведениями ввиду недостатка опыта и образования, и тогда принимается решение о договоре с независимой компанией».
До 70% рынка, говорит господин Троценко, все еще контролируют компании, аффилированные с девелоперами или муниципальными структурами. В крупных городах, отмечает он, независимые УК занимают 25–30% рынка и постепенно наращивают свою долю, особенно в премиальном сегменте, где жильцы выбирают качественный сервис.
«Там, где жители могут влиять на выбор УК, независимые компании выигрывают конкуренцию. Там, где застройщики и госструктуры контролируют процесс, независимым игрокам пока сложно, но не невозможно»,— констатирует господин Троценко. Среди важных тенденций сферы ЖКХ эксперт упомянул рост требований: люди не хотят терпеть некачественное обслуживание и не боятся менять управляющую компанию.
Значительно более низкие цифры приводит основатель группы компаний Kronung Филипп Шраге. По его данным, не аффилированные с властями или застройщиками УК занимают не более 5–7% рынка.
Премиальный сервис
В высоком ценовом сегменте, считает Денис Троценко, жильцы требуют не просто обслуживания, а полноценного лайфстайл-сервиса. В него входят круглосуточная и оперативная поддержка, кастомизация услуг (например, частный шеф-повар, срочный клининг, доставка букетов), открытость информации о тратах и квалификация персонала в соответствии с уровнем пятизвездочного отеля.
Екатерина Косарева приводит в качестве примеров услуг современных УК в элитных домах охрану территории, консьерж-сервис, клининг, аренду и СТО автомобилей, выгул животных или присмотр за детьми, вынос мусора, организацию мероприятий, наличие садовника для работы на придомовой территории и по необходимости в квартирах. «В премиум-сегменте стоимость услуг прежде всего обусловлена высокой квалификацией сотрудников, обслуживающих здание, и быстротой реагирования. Как правило, затраты на фонд оплаты труда таких сотрудников выше относительно рынка»,— указывает она.
«УК на премиальном рынке предоставляют услуги по охране, видеонаблюдению, консьерж-сервису, клинингу и другие дополнительные услуги, куда может входить, например, сопровождение ребенка в детский сад на территории комплекса. Понятная финансовая отчетность и устойчивость также важны в этом сегменте»,— заявил господин Шраге. Он также отметил оперативное решение проблем и высококвалифицированный персонал.
По мнению Алии Ханбековой, среди ключевых требований к управляющим компаниям в дорогих ЖК — высокий уровень сервиса, персонализированный подход и обеспечение безопасности и конфиденциальности.
ЖКХ онлайн
Александр Кравцов рассказал, что смарт-системы управления, онлайн-приложения для смартфона, автоматизация коммунальных платежей и запросов на обслуживание в премиальном сегменте давно стали стандартом.
«Важный сдвиг — это цифровизация. За последние годы в крупных городах появились платформы, которые позволяют жителям голосовать онлайн, контролировать расход средств и даже менять УК в пару кликов. Это убивает старую схему, когда управляшки “прилипали” к домам на десятилетия»,— считает господин Троценко.
Директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге также назвала одной из значимых тенденций на рынке управления жильем активное внедрение мобильных приложений для управления услугами, дистанционного контроля доступа и автоматизированного учета ресурсов.
Диверсификация и конкуренция
«В последние годы рынок управления жильем становится все более конкурентным. Появляются специализированные УК, ориентированные на различные сегменты: жилые дома, сервисные апартаменты, курортные объекты, управление недвижимостью премиум- и элит-класса»,— сообщила директор по продажам TibrGroup Елена Соловьева.
«В курортных локациях усилился спрос на УК, предоставляющие не просто эксплуатационные услуги, а полный цикл сервисного управления, объединяющий сервисную управляющую компанию с подбором арендаторов и юридическим сопровождением до предоставления классических гостиничных сервисов»,— говорит она.
По мнению госпожи Ханбековой, росту конкуренции среди УК способствуют цифровизация, рост требований к энергоэффективности и расширение спектра услуг (консьерж-сервис, управление арендой, организация досуга и общественного пространства).
Господин Троценко рассказал о росте конкуренции между лидерами рынка и премиальными управляющими компаниями. Он считает, что в случае с последними это обусловлено борьбой за уровень сервиса. Эксперт также упомянул о тенденции к диверсификации опций. «УК теперь не просто чинит трубы, а предлагает сервисы наподобие консьержей в отелях»,— утверждает он.
Карты на стол
«С каждым годом все больше компаний раскрывают свои данные. По итогам 2024 года — 43 (годом ранее — на 14 меньше)»,— напоминает госпожа Косарева.
Как ранее сообщал «Ъ», суммарный объем активов этих компаний превысил 10 трлн рублей, что составляет 42%, от общего объема рынка в 23,9 трлн рублей на конец третьего квартала 2024 года. «Для сравнения, в 2015 году было известно об общей выручке в 2,5 трлн рублей за год. Тренд на прозрачность очевиден»,— дополняет госпожа Косарева.
Говоря об открытости данных для жильцов, абсолютную прозрачность расходов управляющих компаний как уже существующий стандарт для премиальных домов выделил господин Троценко: «Бюджет дома должен быть как на ладони: сколько денег, на что тратится, какие резервы есть».
В контексте этого тренда господин Шраге отметил введение ГОСТа Р 70773–2023 в марте 2024 года. Этот документ регламентирует подготовку для собственников жилья предложений о размере платы за содержание дома, которые обязаны предоставлять управляющие компании. Такое предложение должно включать в себя смету и обоснование расходов. «Также по новым правилам УК должны предоставлять подробные планы по снижению затрат и улучшению энергоэффективности»,— заявил господин Шраге.