По уровню цен на недвижимость Москва успешно конкурирует с крупнейшими городами Европы и Америки и уже не прочь посоперничать с самым "дорогим" городом в мире — Токио. В Москве, впрочем, в отличие от других столиц мира, значительно более остро стоит проблема технического состояния зданий в районах исторической застройки: часть старых домов находится в аварийном состоянии, в то время как средств на реконструкцию этого бесценного фонда как не было, так и нет. Это происходит отчасти потому, что практически ни в одном российском городе до сих пор не существует отлаженной системы извлечения прибыли для местного бюджета от использования городской недвижимости. Такая система могла бы решить проблему реконструкции, реставрации и нового строительства в Москве, особенно в историческом центре города, тем более что именно здесь сосредоточены потенциально самые доходные и престижные объекты.
Корреспондент Ъ ИЛЬЯ Ъ-РАЙХМАН, не претендуя на полный охват столь сложной темы, анализирует сложившуюся ситуацию.
Чем недвижимость старше, тем ценнее
Всегда и везде объекты в историческом центре города являются для инвесторов предметом пристального внимания и ценятся ими весьма высоко. В особенности это утверждение можно отнести к московским особнякам — предмету восхищения и зависти многих искушенных архитектурными изысками иностранцев.
Московские особняки появились в конце XVIII века в результате строительства дворянами своих городских усадеб (термин "особняк" применялся московскими архитекторами в отношении главного здания городской усадьбы). Однако самые бурные времена строительства особняков приходятся на конец прошлого века — время знаменитого русского модерна. По заказу российского купечества приглашались лучшие зодчие и строились дома, позднее вошедшие в архитектурные энциклопедии всего мира как образцы архитектуры модерна.
Действительно, достаточно свернуть с помпезной Тверской и пройти вглубь кварталов в сторону Поварской или оказаться на Пречистенке, чтобы увидеть уникальные постройки таких мэтров российской архитектуры, как Шехтель или Кекушев. Всего по оценкам специалистов в пределах Садового кольца находится около 2000 (!) зданий и сооружений, к которым применимо понятие "особняк". Казалось бы, вот они — золотые самородки, способные приносить миллионы долларов в городскую казну в эпоху появления "новых собственников", способных же эту красоту по достоинству оценить. Если предположить, что из всех особняков лишь третья часть используется под коммерческие цели, то при сложившейся конъюнктуре цен ($600 за 1 м2 в год) городской бюджет смог бы получать порядка $400 млн ежегодно (разумеется, при условии доведения особняков до товарного вида). Однако при подготовке материала корреспонденты Ъ выяснили, что бюджет практически ничего не получает от этой части городской собственности. Авторы материала не поленились обойти весь центр города, чтобы выяснить, кому принадлежат сейчас московские особняки. Получилась следующая картина.
Тук-тук. Кто в тереме живет?
Основными владельцами особняков являются всевозможные муниципальные и федеральные (бюджетные) структуры, посольства и представительства зарубежных государств, а также организации образования и культуры. И лишь небольшая часть зданий целиком принадлежит коммерческим структурам. Многие удивятся: ведь все мы знаем, что наиболее преуспевающие компании как раз предпочитают центр города. Именно так, господа! Однако не следует забывать, что, как правило, такие фирмы являются субарендаторами и платят не в бюджет города, а в карман какого-нибудь института или организации-балансодержателя. Например, в особняке на улице Воровского, 21 (ныне Поварская) "прописано" Венгерское внешнеторговое предприятие. Может быть, торговля между нашими странами как раз находится не небывалом подъеме, однако само предприятие, видимо, так не считает, ибо сдает весьма существенную часть своих апартаментов известным западным компаниям. Теперь обратимся к цифрам.
Основным владельцем московских особняков является город в лице управления по охране исторических памятников (УГКОИП). На его балансе числится 570 памятников архитектуры. Из них 170 занимают учреждения церкви, 240 зданий выделено всевозможным институтам, Академии наук и подразделениям Министерства культуры. Оставшиеся 80 сданы в аренду коммерческим организациям. Единственной формой регламентации отношений с арендаторами является охранно-арендный договор, согласно которому до недавнего времени средняя ставка арендной платы была равна 10 тыс.рублей за 1 м2 в год (сейчас ставки подняли до 250 тыс. руб.). Доходы УГКОИП за прошедший год составили 3,5 млрд руб. (то есть чуть более $2 млн). На эти деньги сейчас можно отреставрировать по скромной программе не более двух домов общей площадью около 2 тыс. м2 каждый. При этом, разумеется, придется забыть об использовании при реставрации редких камней в кладке дома, золочении элементов интерьера, реставрации росписей, восстановлении лепнины, наборного паркета. К тому же сфера влияния УГКОИП весьма ограничена отсутствием достаточно четкого законодательства, регулирующего отношения с арендаторами.
Другая влиятельная организация, в чьем ведении находятся особняки — это Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (УПДК). На его балансе находится 44 объекта.
В основном это наиболее престижные особняки в центре города, которые содержатся в прекрасном состоянии, поскольку посольства и представительства, как правило, весьма высоко ценят предоставленные им памятники. Все эти объекты не являются собственностью зарубежных государств, а находятся у них в аренде (или в так называемой условной аренде). Все имущественные права на недвижимость регулируются Венской конвенцией о дипломатических отношениях. Согласно этому документу, а также отдельным договорам межправительственного уровня, арендная плата взимается на паритетных началах: во сколько обходится недвижимость российским представительствам и посольствам там, столько они платят нам здесь. Конечно, есть объекты, являющиеся собственностью зарубежных государств. Например, таковыми является большинство зданий, построенных иностранцами за свой счет на Мосфильмовской улице.
В полку иностранцев прибыло
Существует, правда, еще одна проблема, заслуживающая, на наш взгляд, отдельного разговора. Речь идет о новых иностранных государствах, ставших таковыми совсем недавно. Это бывшие республики СССР. В настоящее время все они занимают крупные комплексы в самом центре Москвы. Недвижимость, которой они владеют, имеет не вполне определенный статус.
Будучи постпредствами союзных республик, эти учреждения не имели никакого отношения к дипкорпусу и решали свои проблемы на уровне московского руководства. Однако получив самостоятельный политический статус, бывшие республики СССР столкнулись с необходимостью определиться и со статусом имущественным. Регламентируется эта проблема Бишкекским соглашением, согласно которому имущество, находящееся на балансе государств, подписавших документ, становится их собственностью. Одновременно они должны предоставить аналогичный объект на своей территории.
После подписания соглашения Госкомимущество запросило у новых послов документы, подтверждающие их права на собственность. С этого момента и началась неразбериха: до сих пор паритеты не совсем соблюдаются, да и с оформлением документов новые послы не торопятся. И поэтому в государственных органах управления принято считать, что пока эти объекты относятся к государственной собственности города Москвы (именно так: и не муниципальная, и не федеральная). В этой связи корреспонденты Ъ не могут не отметить одну характерную особенность — чем меньше государство, тем круче у него собственность.
Так, посольство Эстонии занимает огромный комплекс в Собиновском переулке и прекрасный особняк в Калашном. Не менее солидным комплексом на улице Писемского владеет и республика Литва. Не отстает и посольство Грузии, расположившееся в особняке на улице Палиашвили, ничем не уступающем стоящему напротив зданию посольства Испании. В общем, все бывшие советские республики обладают сегодня великолепными зданиями в центре Москвы. Признавая даже непререкаемость межправительственных соглашений, наивно было бы предположить, что вновь образовавшиеся государства могут позволить себе роскошь работать в хоть сколько-нибудь равноценных условиях в других столицах мира.
В последнее время наметилась еще одна тенденция — "место под солнцем" принялись занимать и многочисленные автономии: например, республика Дагестан облюбовала себе особняк на Покровке, а Якутия расположилась в особняке в Колпачном переулке.
Особняки выходят на московский рынок
Остается еще порядка 1500 особняков, находящихся в жилом фонде города или принадлежащих отдельным организациям. С первыми, жилыми, все ясно. Их успешно расселяют риэлтерские компании, а затем продают. Впрочем, готовых к продаже зданий (т. е. расселенных и юридически чистых) в Москве немного. По оценкам специалистов, не более десятка. (Подробнее о фирмах, занимающихся этим бизнесом, можно прочитать в Ъ от 15 января этого года.) А вот наполнить рынок в ближайшее время могут здания, ранее принадлежавшие крупным государственным и муниципальным структурам. Например, особняки, числившиеся на балансе такого предприятия, как "Мосинжстрой". В свое время это предприятие имело 236 зданий в центре города. Теперь эта структура акционировалась и, соответственно, не является больше муниципальной организацией. Если учесть еще и кризисную ситуацию, сложившуюся в московском стройкомплексе (как, впрочем, и в российском), можно предположить, что "обновленный" "Мосинжстрой" вряд ли откажется от соблазна пополнить свой бюджет за счет продажи недвижимости. Кстати, экспертам Ъ не раз уже приходилось слышать о сделках по продаже особняков бывшего муниципального предприятия.
И еще один источник грядущего "затоваривания" рынка. Это так называемая программа реконструкции центра города. Концепция этой программы такова. Хотите иметь недвижимость в центре — получите, однако взамен отдайте половину построенного городу. И кроме того, решайте проблему комплексно, то бишь не довольствуйтесь малым (реконструкцией конкретного дома), а восстанавливайте целый квартал, да еще коммуникации вокруг него. Впрочем, масштаб вашей деятельности зависит от того, как договоритесь с властями. Можно, правда, пойти другим путем и обратиться в фирмы, которые представляются подрядчиками по выполнению данной программы. Недавно корреспондент Ъ побывал в такой компании, где за $700 за квадратный метр вам могут предложить на выбор один из трех особняков, уже отведенных под реконструкцию. И без всяких там 50/50.
Впрочем, подробнее о программе реконструкции центра, ввиду ее масштабности и значимости, мы напишем отдельно, в ближайших номерах Ъ.