Легкие в продаже

На московском рынке недвижимости наблюдается относительная стабильность цен, и откладывать покупку квартиры для проживания не стоит. Сейчас, когда на рынке есть из чего выбирать, продавцы готовы подвинуться в цене. Что почем и где можно сэкономить в Юго-Западном округе Москвы, узнавала обозреватель "Денег" Евгения Дмитриева.

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) занимает территорию 111,7 кв. км (около 10,3% территории Москвы). Он простирается от площади Гагарина за пределы МКАД и объединяет 12 районов: Академический, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Северное и Южное Бутово, Теплый Стан, Черемушки и Ясенево.

Нижний уровень

Юго-Западный округ Москвы часто называют "легкими города". Казалось бы, такое определение должно увеличивать стоимость метра площади жилья на несколько сотен долларов. Однако, как показало исследование "Денег", доступные "однушки" здесь предлагаются по тем же ценам, что и в экологически неблагополучных Юго-Восточном или Восточном округе. "Несмотря на то что недвижимость в данном округе довольно престижна и дорога, самые дешевые однокомнатные квартиры, расположенные в пяти- и девятиэтажных домах, как правило, без балкона, площадью 27-33 кв. м, стоят $125-130 тыс. Такие квартиры обычно юридически и физически свободны",— говорит директор по развитию агентства недвижимости "Статус" Марина Мокридова.

Конечно, минимальные цены в разных компаниях разные. Например, в Бюро недвижимости "Агент 002" нашли самую дешевую квартиру в этом округе за $110 тыс. Квартира на Воскресенской ул, д. 23 (м. "Теплый Стан"), площадью 31 кв. м, находится в кирпичном пятиэтажном доме. Застекленный балкон, рядом остановка, окна во двор, мусоропровод. В "Инком-недвижимость" в качестве дешевого варианта предложили однокомнатную квартиру в пятиэтажке в Южном Бутове (Джанкойский проезд, д. 5; метро "Улица Скобелевская"). Квартира в 32,5 кв. м с балконом и телефоном продается за $120 тыс.

Квартиру большей площади (61 кв. м) рядом с метро "Битцевский парк" (Новоясеневский проспект, д. 40) "Агент 002" предлагает за $160 тыс. А "Инком-недвижимость" двухкомнатную, площадью 38 кв. м (Севастопольский пр-т, д. 36; метро "Новые Черемушки"), продает за $154 тыс.

При этом практически все квартиры нижнего ценового сегмента можно приобрести с помощью ипотеки. "Ипотечные банки скорректировали свои требования к квартирам и условиям сделок так, что сейчас большинство квартир может быть куплено по ипотеке, а из-за текущего снижения спроса рыночная ситуация такова, что большинство продавцов не отказывает ипотечным покупателям",— рассказывает руководитель отделения "Проспект Вернадского" корпорации "Инком-недвижимость" Юрий Шинкаренко.

Действительно, в компании "Миэль-Брокеридж" сообщили, что минимальная стоимость однокомнатной квартиры под ипотеку на сегодня составляет $120 тыс. ($3308 за метр площади). А двухкомнатная обойдется в $173 тыс. ($3186 за метр). Самая дешевая ипотечная "трешка" в базе "Миэля" стоит $260 тыс. ($3444 за кв. метр).

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья с продавцом всегда можно поторговаться. Самый лучший аргумент здесь — свободные деньги, когда покупатель приобретает квартиру за собственные средства без ипотеки или без альтернативной сделки. Но это не значит, что у людей, приобретающих квартиру в качестве альтернативы или с использованием ипотечных средств, нет возможности поторговаться.

Перспективы продажи малоликвидного жилья — пяти- и девятиэтажек в плохом состоянии — весьма туманны, поэтому продавцы готовы торговаться и получать прибыль здесь и сейчас, а не ждать возможного повышения цен. "На сегодня продавцы некоторых объектов, достаточно долго депонирующихся на рынке, готовы снижать цены. Это связано в первую очередь с существенным замедлением роста цен на рынке недвижимости",— отмечает замгендиректора "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

С ним солидарен замдиректора агентства недвижимости "Статус" Андрей Скопцов: "Конечная цена определяется в ходе самих торгов, поэтому статистику вести достаточно трудно — информация остается конфиденциальной. Можно лишь предполагать, что максимальный размер торгов составляет порядка 5% от декларируемой изначально суммы сделки". В "Инком-недвижимость" тоже уверены, что в среднем сейчас можно выторговать скидку в 5%. "Особенно, если жилье не самого высокого качества и цена явно завышена. Общая рекомендация в нынешних условиях превалирующего предложения: чем хуже квартира, тем больше возможность для торга",— говорит Юрий Шинкаренко. Директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская тоже советует торговаться при покупке жилья нижней ценовой категории, но обещает всего 2-4% дисконта от первоначальной цены.

Что же касается жилья экономкласса в хорошем состоянии, то оно, как правило, продается по заявленной цене, так как спрос на него хороший. Однако чем больше подобных квартир в том или ином микрорайоне, тем цена может быть ниже. "Очень многие владельцы 'свободных' квартир, устав ждать покупателей, немного сбрасывают цену. Такие продавцы, как правило, независимы от рынка. А вот владельцы 'альтернативного' жилья идут на уступки куда неохотнее, поскольку им на вырученные средства придется подбирать себе другой вариант. Естественно, нужно учитывать состояние квартиры, вид из окон, 'свободная' это квартира или 'альтернативная'",— говорит Андрей Скопцов.

Тяжелее торговаться в случае с жильем бизнес-класса или элитным жильем — это просто не принято. Параметры, по которым можно сбить цену, здесь просто отсутствуют — все зависит не столько от состояния квартиры, сколько от самого продавца. "Если в качестве продавца выступает частный инвестор, вложивший в 2005-2006 годах средства в жилье исключительно с целью краткосрочных инвестиций, возможностей для торга больше",— отмечает Юрий Шинкаренко.

Самые дорогие объекты, цены на которые обычно устанавливаются владельцем квартиры, в этом округе, бывает, тянут на $2 млн. "Много квартир с хорошим ремонтом, часто сделан эксклюзивный ремонт, продаются с мебелью, кондиционером, стеклопакетами, полы с подогревом",— рассказывает Марина Мокридова. Например, "Статус" предлагает однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м за $285 тыс. в районе улицы Профсоюзная и Ленинского проспекта. Там же двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м будет стоить примерно $465 тыс. "Стоимость же дорогой трехкомнатной квартиры от 140 кв. м начинается от $1,5 млн",— говорит Марина Мокридова.

В "Инком-недвижимость" предлагают однокомнатную квартиру 51 кв. м на ул. Академика Пилюгина, вл. 4-6 (метро "Новые Черемушки"). Квартира на 10-м этаже 17-этажного монолитного дома, со свободной планировкой и без отделки, стоит $450 тыс. "Самые дорогие квартиры в новых монолитно-кирпичных домах характеризуются большими площадями свободной планировки, отсутствием внутриквартирных перегородок, современными инженерными коммуникациями, ровным социальным составом жильцов. Поскольку нет перегородок, деление квартир по количеству комнат условное",— рассказывает Юрий Шинкаренко.

Двухкомнатную квартиру рядом с метро "Коньково" в монолитном доме "Инком-недвижимость" продает за $730 тыс. Это квартира площадью 95 кв. м, с двумя санузлами, лоджией и кухней-столовой. А "Агент 002" продает квартиру в 183 кв. м (ул. Архитектора Власова, д. 20; метро "Новые Черемушки") по $11 475 за кв. метр, то есть в общей сложности за $2,1 млн.

За подбор квартиры агентства берут комиссию, размер которой необходимо заранее обговорить. В "МИАН-агентство недвижимости" комиссия составляет $3000 плюс 1,5% стоимости квартиры, кроме элитного жилья — там индивидуальный подход. Комиссия распространяется и на первичное, и на вторичное жилье, однако ее выплачивает только покупатель. В компании "Инком-недвижимость" при проведении риэлтерских операций на сумму до $250 тыс. взимается комиссия в размере 6%. При цене квартиры от $250 тыс. размеры комиссии уменьшаются. При этом компания берет 6% с клиента, кем бы он ни был, продавцом или покупателем.

Первичный рынок

Совершенно иная ситуация на рынке новостроек. Здесь и торговаться не с кем — продавцом выступает обезличенный застройщик. Да и квартиры все находятся на стадии строительства, что не позволяет их сравнивать. "На первичном рынке торг не практикуется. В период стагнации, как, например, это было в январе, застройщики предлагали бонусные схемы или проводили привлекательные акции. Но, как правило, это краткосрочный период, и затем цены повышаются",— говорит Андрей Скопцов.

На первичном рынке цену устанавливает застройщик, у которого есть бизнес-план с запланированной рентабельностью проекта. "Вряд ли застройщик сделает скидку, если покупатель ссылается на то, что, мол, вчера он смотрел точно такую же квартиру, но только стоила она гораздо дешевле",— замечает директор отделения "На Ленинском" управления новостроек инвестиционно-девелоперского холдинга "Миэль" Юлия Гераськина.

Кроме того, спрос на недвижимость в ЮЗАО оставляет минимум возможностей для торга. "По нашим данным, каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке в прошлом году, была расположена на юго-западе (см. таблицу —'Деньги'). В этом году популярность запада сохранится, а доля округа в структуре спроса может достигнуть 40%",— говорит руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Вместе с тем, по данным управления новостроек компании "Миэль", на территории ЮЗАО в Южном Бутове до конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию 600 тыс. кв. м жилья. Планом предусмотрена реконструкция районов Академический, Котловка, Теплый Стан, Коньково. В 2008 году застройщики планируют возвести порядка 1 млн кв. м жилья.

"Однако у городских властей нет серьезных планов по расширению инфраструктуры этого района, так как в других округах ситуация вообще катастрофическая. Есть планы строительства торговых и развлекательных центров в районе станций метро 'Профсоюзная', 'Юго-Западная', 'Ясенево' и 'Беляево'. Эти изменения вряд ли серьезно скажутся на стоимости жилья, так как они не приведут к каким-то значительным изменениям в инфраструктуре",— говорит Ольга Побединская.

Правда, есть информация, что столичные власти намерены построить линию легкого метро от станции "Юго-Западная" до аэропорта Внуково, а также связать аэропорт с районом "Москва-Сити". На линии предусмотрено шесть станций: одна подземная и пять эстакадных. "По опыту аэропорта Домодедово (экспресс 'Домодедово--Павелецкий вокзал') можно сказать, что это полезный и нужный городу проект, но он не поднимет существенно цену жилья в районе. Все-таки большинство людей летает самолетом не чаще двух раз в год, поэтому вряд ли кто-то станет покупать жилье из расчета, чтобы жить в хорошей транспортной доступности к аэропорту",— отмечает Ольга Побединская.

Аренда

В связи с хорошей экологией и удобным расположением ЮЗАО считается очень престижным районом. Поэтому минимальные арендные ставки здесь не опускаются ниже $700 в месяц. За эти деньги в "Инком-недвижимость" могут найти однокомнатную квартиру в типовом панельном доме, в районе, близком к МКАД, или в плохой пятиэтажке. "Съемные квартиры по цене примерно $550 в месяц можно найти уже за МКАД в пятиэтажных домах с плохими потребительскими характеристиками, старой мебелью и минимумом бытовой техники",— говорит руководитель управления аренды квартир корпорации "Инком-недвижимость" Галина Киселева. В "Миэль-недвижимости" стоимость аренды однокомнатных квартир в ЮЗАО в пределах МКАД стартует с $750 в месяц, двухкомнатных — с $800.

Рынок аренды дорогого жилья ЮЗАО стал особенно активен после открытия большого количества штаб-квартир российских корпораций и зарубежных представительств. Менеджмент крупных компаний, офисы которых расположены в ЮЗАО ("Газпром", РАО ЕЭС и другие), предпочитает снимать жилье элитного и бизнес-класса. "Как правило, эти квартиры отличаются авторским дизайном и расположены в домах, оснащенных всей необходимой инфраструктурой. В зависимости от размера семьи это может быть как большая квартира с зимним садом (до $10 тыс.), так и дорогая студия, расположенная недалеко от места работы (порядка $2 тыс.)",— говорит Галина Киселева.

М — монолит, МК — монолитно-кирпичный.

н. д.— нет данных.

По данным компании "Бюро недвижимости 'Агент 002'".