Непрерывный рост цен в последние годы привел к тому, что покупатели квартир стали рассматривать Подмосковье не как место дачного досуга, а как основное место для проживания именно в условиях города. К тому же в области идет колоссальное строительство. Новые многоквартирные жилые дома строятся более чем в 80 населенных пунктах Подмосковья — от ближних Красногорска и Мытищ до отдаленных Серебряных Прудов и Электрогорска. В совокупности это более 500 площадок в разной степени освоения. Такой массовый рост строительных проектов привел к формированию предложений жилья бизнес-класса, отличающегося от основной массы новостроек.
Пора изобретений
Подмосковная недвижимость бизнес-класса не вписывается в московские стандарты. Устойчивого образа такого жилья пока не сформировалось, и застройщики вместе с архитекторами придумывают самые разные идеи домов.
В располагающем немалой территорией Подмосковье почти нет проектов высотных комплексов наподобие московских "Алых парусов". Норма для подмосковных строек — 12-14 этажей. Проекты большей этажности встречаются только в примыкающих к столице городах, где земля под застройку уже становится дефицитной. По словам Сергея Канаева, главы компании "ПИК Регион", ведущей активное строительство в Химках и Долгопрудном, существенных земельных ресурсов, позволяющих вести проекты комплексной застройки, в этих городах практически не осталось.
Одним из наиболее заметных проектов, вышедших на рынок в минувшем году, стал микрорайон "Спасский мост", который строит в Павшинской пойме компания "Комстрин". По сути, это финальный аккорд застройки Красногорья. Как правило, именно в таких ситуациях на рынок выходят проекты более высокого уровня, чем предшествовавшие им.
"Спасский мост" — именно такой случай. А Павшинская пойма — одно из наиболее выигрышных в градостроительном отношении мест. Проект включает три этапа строительства, из которых наиболее представительным станет завершающий. Это три 30-этажные башни с видом на Москву-реку. Они будут стоять на общем двухэтажном стилобате — проектное решение, которое применялось на известных московских объектах бизнес-класса. В стилобатной части будут размещены объекты инфраструктуры, еще ниже — паркинги.
Цена метра здесь не сильно отличается от московской. В настоящее время на отдельных объектах Красногорья встречаются предложения жилья в серийных домах на уровне $3300 за 1 кв. м, и для ближних столичных предместий это, надо полагать, не предел.
В компании "Комстрин" особо отмечают, что планировка корпусов позволила обеспечить большинство квартир панорамным видом на Москву-реку. Кстати, у нового микрорайона есть любопытная географическая особенность: он является своеобразным зеркалом одной из известных московских новостроек — комплекса "Алые паруса", которые расположены на противоположном берегу Строгинской поймы.
Однако наряду с такими крупными комплексами в Московской области активно создаются и объекты небольшого масштаба. К таковым относится, например, поселок "Новая Опалиха", расположенный в 10 км от МКАД по Волоколамскому шоссе (напротив села Новоникольское). Поселок включает семь малоэтажных (четыре-пять этажей) корпусов, где предусмотрены и квартиры с большими террасами (над выступающими гаражами, расположенными на первом этаже), а также двухэтажные квартиры в верхней части. Кроме того, в Опалихе строится несколько корпусов таунхаусов. Проект сочетает присущее бизнес-классу отсутствие инженерных излишеств с клубным форматом жизни: в поселке будет меньше сотни владельцев недвижимости.
Впрочем, иногда застройщики подмосковных городов создают нечто в градостроительном отношении похожее на московские дома. Таков, к примеру, жилой комплекс "Гулливер" в Мытищах (группа компаний "Стройтэкс"). Он состоит из трех башен, расположенных вдоль улицы Комарова, и длинного корпуса позади них — в ином оформлении, но в той же композиции, что столичный комплекс "Миракс Парк" на проспекте Вернадского.
Особый случай
Еще один вариант бизнес-класса в Подмосковье — это крохотный сегмент рынка (от силы 10-12 домов), где квартиры продаются дороже, чем частные дома в окрестностях Рублевского шоссе. Это и отдельные проекты вроде комплекса "Сосны" на Николиной горе или дома в "Жуковке-1", и небольшие микрорайоны, развивающиеся как закрытая клубная территория.
Среди последних наиболее известно место, именующееся "Кунцево-2" (это закрытая охраняемая территория рядом с МКАД, на которой расположены несколько домов бизнес-класса верхнего уровня). Покупатель такой недвижимости не вполне обычный клиент на рынке городских квартир Московской области, однако его социальный портрет хорошо известен. Обычно это предприниматели, заработавшие средства для покупки недвижимости именно в последние годы, но не желающие связываться с содержанием собственного загородного дома.
По описанию людей, работающих с подобными клиентами, средний возраст таких покупателей — около 40 лет, они часто бывают женаты, причем не в первый раз, у супругов существенная разница в возрасте. Они предпочитают потратить $1,2-2 млн на квартиру в доме, который расположен в живописном месте и в котором живут люди того же круга, а рядом имеется частное образовательное заведение.
В ближайшие годы ожидается появление нескольких проектов аналогичного потребительского класса, однако доля такого товара на рынке подмосковных новостроек всегда будет оставаться весьма скромной.
Тяжелые проекты
Особенностью подмосковного рынка, влияющей на характер предложений бизнес-класса, является наличие огромного количества объектов более низкой категории. Если в Москве к экономклассу относятся панельные серии (пусть даже предлагаемые за $3500-4000 за 1 кв. м), то в Московской области заурядным предложением оказывается монолитно-кирпичный дом, построенный по индивидуальному проекту, и стоимость такого жилья, как правило, не превышает $2000 за 1 кв. м (если не считать "золотых" мест прямо рядом с МКАД вроде Павшинской поймы). Такие дома, как и подобает объектам эконом-класса, как правило, похожи друг на друга и различаются только "привязкой к местности".
На этом фоне проекты, связанные с созданием жилья, которое действительно отличается от общей массы новостроек, часто оказываются проблемными, и их реализация затягивается. Это связано с финансированием проектов. Чтобы построить нестандартный дом и привлечь покупателей, способных купить жилье такого класса, нужны дополнительные вложения. А ценовой потолок Подмосковья не всегда позволяет их окупить: домов строится много и не всегда амбициозные проекты оказываются наиболее привлекательными для покупателей. К тому же случается, что необычные архитектурные идеи воплощаются в неблагоприятном окружении, и примеров тому немало.
Так, на рынке ближнего Подмосковья известен жилой комплекс "Ренессанс" в Подольске (Красногвардейский бульвар, вл. 33). В рекламных предложениях можно увидеть корпуса, по архитектурному решению не уступающие лучшим московским проектам бизнес-класса. Однако возводится "Ренессанс" на участке внутри жилого квартала старых панельных домов, причем на окраине города с малообеспеченным населением и дешевой водкой в окрестных магазинах.
Аналогичный случай — проект жилого комплекса "Каскад" в Мытищах (Новомытищинский проспект, вл. 41). Он напоминает доходные дома, строящиеся в курортных городах рядом с пляжем: боковой фасад сделан уступами, на каждом этаже имеется обширная терраса с видом на море. Но в данном случае любоваться предстоит узким, заросшим камышами ручьем — именно так выглядит в этом месте река Яуза. Панельное окружение с одной стороны и ветхие дачи — с другой тоже не добавляют "Каскаду" привлекательности. Не исключено, что именно по причине несовпадения проекта и места его реализации площадка до сих пор остается в числе проблемных новостроек (минувшей осенью стройка представляла собой огороженный забором участок с застывшим на нем экскаватором).
Однако даже более успешные проекты бизнес-класса сталкиваются с проблемами. Например, упоминавшийся выше поселок "Новая Опалиха" начал строиться еще в начале десятилетия. Несмотря на высокую степень готовности корпусов, не так давно на сайте, посвященном проекту, срок завершения работ — третий квартал 2006 года — был заменен на 2007-й.
Определение круга
И все же, несмотря на разницу форматов проектов, которые позиционируются как жилье бизнес-класса, а также разную степень финансовой успешности строительства, подмосковный рынок жилья бизнес-класса в ближайшие годы обещает существенно вырасти.
Тому есть несколько предпосылок. Прежде всего завершилась, как считают участники рынка, эпоха краха девелоперских компаний. Им на смену в последние годы пришли застройщики, которые благополучно осваивают бывшие некогда проблемными площадки. При этом устойчивость работы относительно небольших компаний зачастую обеспечивается наличием "административного ресурса" в данном населенном пункте. Именно такие компании получают лучшие участки под точечную застройку.
Наличие леса, парка, объектов инфраструктуры, близость к историческому центру, хороший уровень строительных работ делают такие площадки популярными у покупателей. Довольно много единичных домов, строительство которых началось в прошлом году, в текущем выйдут на рынок. И, как показывает практика, такие объекты распродаются быстро. Например, жилой комплекс на улице Советской в Электростали был целиком раскуплен за два с половиной месяца, как и аналогичный объект на зеленой окраине города Железнодорожного, возводимый компанией, близкой к главе города.
Еще одна важная тенденция на подмосковном рынке недвижимости бизнес-класса — значительное расширение зоны строительства. Если два-три года назад она располагалась в пределах 10 км от Москвы, то сегодня в нее вошли такие города, как Звенигород, Домодедово и даже еще более отдаленный от столицы Дмитров.
Постепенно формируется рынок современных нетиповых домов и на периферии Московской области. Сейчас, например, к продаже предлагаются квартиры в кирпичном доме клубного формата (четыре этажа) площадью до 80 кв. м по цене 29 тыс. руб. за 1 кв. м в Клину, удаленном от Москвы почти на 100 км. Или жилой комплекс "Виктория-парк" в Коломне, где метр монолитного жилья предлагается за $1640-1670. Возможно, предложение для сегодняшнего рынка чересчур смелое, однако то, что подобные проекты реализуются и число их растет, свидетельствует о неизбежности развития рынка жилья бизнес-класса на всей территории Подмосковья.
Прямая речь
А для вас место имеет значение?
Рената Литвинова, актриса, режиссер:
— Еще как имеет. Переехать за МКАД я бы не согласилась, даже если бы мне подарили там квартиру. Пока туда доберешься, 50 депрессий переживешь!
Александр Гафин, член совета директоров Альфа-банка:
— Конечно, и я бы с удовольствием переехал из Москвы: в столице скоро невозможно станет жить. Здесь слишком много строится. А гигантские пробки чего стоят? Я бы поселился на калужском направлении.
Константин Ремчуков, владелец, главный редактор "Независимой газеты":
— Нет, пока я хочу жить только в Москве. Два года назад мы переехали из Подмосковья в Москву, где сосредоточена культурная жизнь. Просто однажды мы сели с женой и подсчитали, что ежедневно, чтобы посмотреть какую-то выставку или сходить на премьеру, мы тратим три-четыре часа только на дорогу. За неделю это выходило 24 часа, а за год — 61 день в дороге. Мы решили, что это бездарно потерянное время, и купили квартиру в Москве. Теперь никакие новые дома улучшенной планировки не заставят меня уехать из Москвы.
Андрей Макаревич, музыкант:
— Я уже лет 20 живу в Подмосковье и ни за что на Москву его не променяю. В Подмосковье мне комфортнее, спокойнее, и в Москву абсолютно не тянет. Я в свое время жил на Ленинском проспекте, и подо мной жила не вполне психически нормальная соседка, которая считала, что я ее сживаю со света. Я получил такой опыт, что мне хватило на всю оставшуюся жизнь.
Степан Орлов, депутат Мосгордумы, глава комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике:
— Если бы я знал, что могу кардинально улучшить свои условия, то поехал бы в Подмосковье. У меня есть несколько знакомых семей, которые улучшили свои жилищные условия, переехав за МКАД. Москву и Московскую область давно надо бы считать не разными субъектами федерации, а одним Московским регионом. С единой трудовой миграцией. Разрабатывать транспортную и жилищную системы надо исходя из этого.
Алексей Митрофанов, депутат Госдумы:
— Это во многом зависит от места работы. Если ты свободный художник и можешь позволить себе работать дома, то Подмосковье — приемлемый вариант. Я каждый день езжу к 11 часам в центр, в Думу. И никакие мигалки не помогали добраться быстрее, чем за час двадцать. А в остальном жить за городом неплохо. До избрания в Думу я жил на Николиной горе и в Москву выбирался по крайней необходимости.