Окончание зимы всегда означает активизацию торговли земельными участками под строительство коттеджей, и, хотя по-настоящему рынок оживает примерно к середине апреля, уже в марте прослеживаются его основные тенденции и можно предположить, насколько поднимутся цены на землю, какие участки и под какое строительство больше всего заинтересуют потенциального покупателя. Группа недвижимости Ъ предлагает вниманию читателей обзор рынка земельных участков, основанный на данных агентств "Альфа-Эстейт", "Вавилон", "Красные Ворота", "Поместье" и др.
Поскольку структура спроса-предложения и, соответственно, цена на земельные участки чрезвычайно подвержены сезонным изменениям, отличить реальное падение или рост спроса от сезонных циклических изменений далеко не просто. Приведем один простой пример: АО "Поместье" в сентябре--октябре 1993 года предлагало к продаже земельные участки по Ленинградскому направлению в 10 км от Кольцевой дороги по $1800 за сотку. Зимой брокеры вынуждены были снизить цену до $850 за сотку, а в апреле, по словам сотрудников фирмы, цена одной сотки может достичь $2000. Таким образом, очевидно, что рост цены на участок составил не $1150 за сотку, а всего $200 — и это еще без учета инфляции доллара на российском рынке.
Очевидно, что рынок земельных участков напрямую связан с рынком коттеджей, а следовательно, и с рынком стройматериалов. От того, каким будет коттедж и сколько он будет стоить, в огромной степени будет зависеть и спрос на землю. Например, участки под строительство коттеджей в Солнечногорске (55 км от Кольцевой дороги по Ленинградскому шоссе), осваиваемые компанией "Дорстройсервис", не пользуются спросом, в частности, и потому, что компания предлагает панельные коттеджи, тогда как наибольшим спросом, хотя они и значительно дороже, пользуются коттеджи из кирпича. Попытка перенести из Америки на подмосковную землю деревянные коттеджи (в США они пользуются большим спросом из-за сейсмоустойчивости) также не увенчалась успехом — российскому клиенту они напоминают дачу с постоянной необходимостью следить за урожайностью смородины. Кроме того, среди российских покупателей чрезвычайно распространено мнение, что деревянные постройки горят лучше, нежели каменные.
Цена одной сотки зависит не только от типа коттеджа, который предлагается покупателю, но и от размера участка. Уже совершенно очевидно, что участки размером меньше 15 соток практически не пользуются спросом, даже если это участок по Рублевскому направлению в 5 километрах от Москвы в сосновом бору недалеко от озера.
В январе Ъ уже писал о том, что рынок земельных участков отличается минимальной ликвидностью по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Кроме уже приводившихся соображений психологического характера в пользу этого факта говорит еще ряд доводов, связанных с юридической стороной вопроса: если при покупке-продаже квартиры можно воспользоваться услугами любой нотариальной конторы, то операции с землей можно заверять только в той нотариальной конторе, к которой он "приписан", что, естественно, предоставляет большой простор для коррупции и взяточничества и уменьшает поэтому количество потенциальных клиентов. Кроме того, согласно российскому законодательству, обязательно должны быть определены цели, для которых будет использоваться земельный участок (строительство коттеджа, фермерство или садово-огородническая деятельность). Корреспондентам Ъ известно, что ряд владельцев коттеджей в районе Николиной Горы (приобретшие участки по цене $10 тыс. за сотку) испытывают сейчас значительные затруднения в связи с тем, что, как оказалось, должны ежегодно представлять определенный объем произведенной ими сельскохозяйственной продукции.
Зависимость цены участка от стоимости строительных материалов также представляется совершенно очевидной: рост цен на стройматериалы в ноябре-январе привел к тому, что если стоимость уже построенного коттеджа составляет, например, $200 тыс., то на строительство такого же коттеджа сейчас потребуется уже $250 тыс. Это заставляет предположить, что объем инвестиций в строительство коттеджей, сильно сократившийся этой зимой, может восстановиться только через несколько месяцев, когда все уже построенные коттеджи будут раскуплены. Примерно в это же время, а по-видимому, даже несколько ранее должны подорожать из-за сезонного пика спроса и участки.
Сейчас, по свидетельствам опрошенных нами риэлтеров, предложение еще довольно значительно превышает спрос. "Оптовые поставки" земли приказали долго жить в связи с повышением себестоимости строительства и могут возродиться, по-видимому, только к середине лета. Что же касается разовых сделок, то предлагаемые участки слишком часто не соответствуют требованиям рынка. Например, к ним может не быть подведен телефон, который является теперь необходимой принадлежностью хорошего участка, что было далеко не так еще осенью прошлого года. Однако большинство опрошенных нами риэлтеров ждут некоторого изменения ситуации начиная с апреля и собираются повышать цены на объекты таким образом, чтобы они несколько превысили уровень октября 93 года. Однако "придерживать" объекты до повышения спроса никто не собирается — играть таким образом на рынке земли сейчас, когда рынок находится в столь неопределенном положении, было бы верхом неразумия.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН