С начала этого года в России начала действовать новая упрощенная схема получения земельных участков и согласований перед началом строительства. Однако пока многие девелоперы относятся к нововведениям скептически. Как утверждает один из идеологов новой концепции — председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям МАРТИН ШАККУМ, для того, чтобы застройщики поняли все преимущества схемы, понадобится минимум полгода.
— Какие проблемы должен решить закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"?
— Основная цель закона — устранение административных барьеров на всех этапах продвижения строительного проекта. В том числе снятие проблем, связанных с прохождением экспертизы проектной документации, изменением целевого назначения земельных участков. Вступивший в силу закон реально ускорит реализацию нацпроекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". Ожидается, что уже через два-три года ежегодный объем строительства благодаря закону будет увеличен на 20-25%. Один из самых важных пунктов в документе — введение единой экспертизы проектной документации и единого строительного надзора.
— Насколько это сократит сроки строительства объекта?
— Ожидается, что с введением этих норм сроки подготовки проектной документации сократятся на 60%. Что касается надзора, то раньше приходилось получать заключения в нескольких инстанциях, а сейчас только в одном органе, что также позволит ускорить процесс ввода объекта в эксплуатацию. При этом требования, конечно, не уменьшаются, но с одной организацией решить проблемы в любом случае проще, чем с несколькими. В данном случае выгода для застройщика очевидна.
— Какие еще проблемы решает новый закон?
— С вступлением в силу этого закона решена очень серьезная проблема — в ближайшее время будет реанимирована реализация крупных строительных проектов, в том числе в Москве, по сносу аварийного жилья и строительству на его месте нового. К сожалению, нормы Земельного кодекса Российской Федерации об аукционе как единственном способе предоставления земельных участков для строительства жилья, которые были приняты в 2004 году, фактически заблокировали возможность участия инвесторов в процессе развития таких территорий. До этого подряды распределялись на неконкурсной основе, и глава муниципалитета мог заключить с той или иной организацией инвестиционный контракт, где была бы прописана возможность участия этого застройщика в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья. Когда ввели единственный способ предоставления земли под жилищную застройку — аукцион, не предусмотрели особенностей всей этой процедуры. Получалось, что сначала муниципалитет за собственные деньги должен был расселить жителей из аварийного жилья, снести такое жилье, обеспечить земельный участок инфраструктурой и только потом выставить земельный участок на торги. Естественно, у муниципалитетов подобные средства отсутствовали, и ситуация стала тупиковой. На протяжении полутора лет, по сути дела, крупные проекты стояли. Сейчас ситуация исправлена: по новому закону аукцион проводится на право заключить договор о развитии застроенной территории, а не на приобретение площадки. То есть застройщики теперь будут предоставлять муниципалитетам жилье для отселения граждан, а затем бесплатно без аукциона получать земельный участок под строительство.
— Новый закон кроме упрощения подготовки документации для начала строительства упростил и процедуру получения и оформления земельных участков. Что именно упрощено и какой земли это касается?
— В первую очередь это касается федеральных земель сельхозназначения. Если такие земельные участки прилегают к населенному пункту, который имеет потребность расширяться, то целесообразно эти земельные участки застраивать. В законе мы предусмотрели эту возможность. Если эти земельные участки находятся в федеральной собственности, то органы власти субъектов Российской Федерации, включив такой земельный участок в границы населенного пункта, смогут выставить его на аукцион для жилищной застройки. Такие земли есть и в непосредственной близости от МКАД. Правда, здесь существует ряд нюансов. Сегодня многие земли сельхозназначения используются селекционными институтами, питомниками — их просто нельзя использовать для жилищной застройки. Правительство Российской Федерации до 1 мая 2007 года может определить, какие именно особо ценные земельные участки сельскохозяйственного назначения нельзя включать в границы населенных пунктов для строительства жилья по этой процедуре.
— Много земли остается еще в Подмосковье, которую можно включить в черту поселений?
— В Московской области сегодня более 45 тыс. га неиспользуемых федеральных земель. Существует большое количество земельных участков, предоставленных предприятиям и учреждениям Министерства обороны, других министерств и ведомств, РАН, Российской академии медицинских наук и т. д. Законом разрешили субъектам Российской Федерации предоставлять федеральные земли под жилищную застройку в целях реализации национального проекта. Пока эта схема касается только федеральных земель сельскохозяйственного назначения. Но в дальнейшем речь может зайти и о федеральных землях других категорий.
— При каких условиях можно строить на сельхозземле?
— Надо понимать, что закон не допускает жилищного строительства на землях сельскохозяйственного назначения без их перевода в земли населенных пунктов. Законом вводится лишь передача полномочий Российской Федерации по распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности и которые включаются в границы населенных пунктов, субъектам РФ. Особенность этой процедуры заключается в том, что органы государственной власти наделяются полномочиями прекратить право постоянного (бессрочного) пользования, минуя установленный законодательно срок неиспользования таких земельных участков — три года. Другая особенность этой процедуры состоит в том, что предоставить такой земельный участок субъект РФ вправе только для жилищного строительства.
В новом законе четко прописана процедура включения земли в границы населенных пунктов, в том числе сроки и количество согласований. Раньше процедура включения участка в границы поселений определялась каждым субъектом Российской Федерации по-своему, а сейчас определяется четко федеральным законом.
— Это касается всех владельцев сельхозземли или только федеральной собственности?
— Передача полномочий субъектам Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками касается только земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности. Процедура же включения земельного участка в границы населенных пунктов может применяться в отношении земель всех категорий независимо от форм собственности. Если губернатор одобрил включение в границы поселений поле, которое принадлежит частному лицу, то в этом случае перевод земли в другую категорию делать не надо.
— Что нужно сделать для включения сельхозземли в черту деревни?
— Прежде всего необходимо сформировать земельный участок, поставить его на кадастровый учет. Затем подать заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта в орган местного самоуправления, который готовит заключение о возможности включить участок в границы населенного пункта и вместе с заявлением направляет его в субъект Российской Федерации. Решение о включении земельного участка в границы населенного пункта в течение месяца должен принять губернатор. Раньше процедура перевода земельного участка из одной категории в другую занимала от полутора лет и более. Со вступлением в силу закона этот срок сократится.
— Вы считаете, что новый закон ускорит процесс жилищного строительства?
— Безусловно. Для малоэтажного строительства теперь есть все предпосылки — можно включать в границы населенных пунктов земельные участки, прилегающие к поселениям, и расширять эти поселения. Что касается процесса строительства, то реальные изменения наши застройщики смогут ощутить уже через полгода. Кроме того, увеличится оборот неиспользуемых федеральных земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, на мой взгляд, в Подмосковье на торги будут выставлены тысячи гектаров земли.