Сбывающиеся прогнозы — чем не повод для гордости? В августе этого года я писала об искусственном дефиците на рынке московской недвижимости и политике "мнимых продаж" в подмосковных коттеджных поселках. Крупные застройщики и риэлтеры признавались, что придерживают до 90% квартир. Новых надежных строительных проектов мало. Продавцам выгоднее было "держать" деньги в квартирах, которые летом дорожали каждую неделю.
За городом, где ажиотажного спроса нет, существует практика псевдопродаж. О бойкой торговле публично заявляет девелопер, чтобы привлечь внимание покупателей, или землю втихую продают без подряда. Приезжает покупатель в такой поселок и видит: стройка идет — но он не знает, что строятся дома не на деньги девелопера, а на средства собственника, приобретшего землю без подряда, да еще, как правило, на льготных условиях. Тем не менее движение есть, есть шанс, что поселок достроят в сроки, близкие к заявленным. Значит, можно покупать землю хоть с какой-то гарантией, что не останешься жить один в чистом поле.
Эксперты продолжали повторять, что цены за квадратные метры далеки от своего потолка. В пример приводили почему-то Лондон, где цены еще выше. "А чем Москва хуже Лондона?" — риторически вопрошали при этом эксперты. Не буду перечислять чем, но Москва и Лондон все-таки "две большие разницы". Не говоря уже о том, что цены на недвижимость в британской столице в последние два года тоже существенно выросли. Стараниями наших соотечественников прежде всего.
Тем временем — летом 2006-го — на московском рынке ипотечного кредитования сложилась уникальная ситуация: число обращений и одобренных банками заявок стремительно росло, но при этом до 90% кредитов оставались (и остаются) не востребованными заемщиками. Причина — неплатежеспособность (извините за каламбур) довольно обеспеченных заемщиков.
На мой взгляд, девелоперы сильно переоценили платежеспособность жителей Москвы и области. К примеру, при зарплате в $1,5 тыс. в месяц можно получить максимальный кредит в $80 тыс.— не хватит даже на однокомнатную квартиру.
В то же время в автосалонах наблюдаются очереди на месяцы вперед. Как показал опрос одной из компаний--продавцов машин, более трети участников очереди решили приобрести автомобиль, отказавшись от покупки квартиры. Аналогичную тенденцию отмечают риэлтеры, занимающиеся арендой жилья. Среди их клиентов растет число тех, кто отложил покупку недвижимости, а в качестве компенсации снял более дорогую, чем раньше, квартиру.
О качестве московских новостроек и домов в Подмосковье даже писать не хочется — оно того не стоит. Что вместе с другими аргументами в пользу "не покупать" стало очевидным для большинства потенциальных покупателей. Цены замерли. Начался активный сброс так называемых инвестиционных квартир. Появилось много предложений продажи жилья в домах, построенных в последние два-три года. Их уже больше, чем покупателей.
Что же эксперты рынка?
Пока продолжают повторять, что даже активный сброс инвестиционной недвижимости не может повлиять на цены. Разве? Они уже падают. Существенно — пока только на квартиры экономкласса. Сейчас самые смелые заявления участников рынка обещают в 2007 году снижение цен на 15-20%. В цифрах выходит на $1 тыс. за 1 кв. м, что уже очень неплохо.
На мой взгляд, 15-20% будут только началом. Хотя бы потому, что застройщики, как правило, строят не на свои, а на кредитные деньги. Кредиты придется возвращать. Вероятно, сложнее всего придется девелоперам, построившим в Москве многоквартирные дома, часть из которых не найдет своих покупателей никогда.
Аппетиты придется умерить, и тогда, вероятно, девелоперы начнут кивать на чиновников. Если миллионные взятки за получение строительной площадки, разрешительную документацию и прочие бюрократические штучки действительно имеют место.