|
В Западном округе без перемен |
Западный административный округ многие риэлтерские компании приравнивают к Центральному как по престижности, стоимости квадратного метра жилья, так и по спросу на него. Поэтому неудивительно, что объектов экономкласса в этом районе уже почти не строится, а вторичное жилье, выставленное на продажу, живет на рынке не больше двух недель. И даже октябрьская стагнация рынка не смогла изменить ситуацию в этом округе — спрос все так же превышает предложение.
Западный административный округ по сравнению с другими округами Москвы можно смело назвать лидером по строительству. На 2006 год там запланированы самые большие объемы ввода в строй нового жилья — более 1,3 млн квадратных метров. По данным компании "МИЭЛЬ-недвижимость", по количеству предлагаемых к реализации домов ЗАО занимает лидирующее место: 22% от общего числа домов, находящихся в реализации по Москве. За ним следуют СЗАО (16%) и ЮЗАО (13%). "ЗАО является безусловным лидером по количеству возводимых объектов: на сегодня их порядка 50. Причина лидерства довольно банальна — это дорогой район. Квартиры в этом районе инвестор-застройщик реализует намного быстрее, чем точно в таком же доме, но в любом другом округе",— говорит директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.И это понятно, ведь в рейтинге престижности округов Москвы Западный стоит на втором месте после Центрального. На территории этого административного округа проходят традиционно считающиеся элитными магистрали — Рублевское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты. Там же расположены популярные районы Крылатское, Фили и другие. "Западный округ является и одним из самых экологически благоприятных для проживания округов — парки, зоны отдыха и ландшафтный заповедник 'Крылатские холмы' занимают порядка 15% площади округа. Новые дома строят практически во всех районах Западного округа. В основном это монолитно-кирпичные здания, которые возводят по индивидуальным проектам",— говорит директор департамента маркетинга компании МИАН Михаил Тонков.
Поэтому и спрос на жилье в новостройках в этом районе огромный, и этот спрос подогревает рынок, не давая остановиться ежедневному росту цен на недвижимость. Действительно, как отмечает Михаил Тонков, в ЗАО все типы квартир пользуются высоким спросом — что жилье экономкласса, что элитное. "Однако этой осенью в связи с ростом цен ситуация несколько иная: все большим спросом пользуются квартиры экономкласса с небольшой площадью",— утверждает Михаил Тонков. Но в ЗАО большинство предложений-новостроек — это дома бизнес-класса и класса "люкс". "Застройщики, учитывая тягу наших людей к престижу и элитарности, ориентируются на предпочтения и вкусы публики и предлагают соответствующие объекты. Стоимость квадратного метра в ЗАО традиционно выше, чем в остальных округах, а по некоторым объектам приближается к стоимости метра в ЦАО",— рассказывает Ольга Побединская.
Но это в большей степени касается вторичного жилья. Например, стоимость квадратного метра в дореволюционном доме в центре Москвы может оцениваться в $4200-5500 за квадратный метр. То есть однокомнатную квартиру площадью 38 квадратных метров в районе станции метро "Маяковская" можно найти за $200 тыс. В то время как в Западном округе, например на Кутузовском проспекте, за $180-190 тыс. выставляются на продажу однокомнатные квартиры в старых панельных или кирпичных домах. Дело в том, что в Западном округе из-за появления все новых домов и жилых комплексов другого качества, чем строили в досоветские и советские времена, исчезают предложения так называемых "бюджетных вариантов" — квартир малой площади. А ведь именно на такие объекты из-за гиперроста цен сегодня наибольший спрос. Поэтому каждое такое предложение и сопоставимо по цене с жильем в ЦАО.
"Благоприятный с точки зрения экологии, удобный с точки зрения транспортной доступности и наличия развитой инфраструктуры, ЗАО пользуется все большим спросом среди покупателей жилья повышенной комфортности. Однако в силу основной тенденции последнего времени (активного роста цен на жилую недвижимость) наибольшим спросом пользуется жилье, находящееся в нижнем ценовом сегменте. В любом объекте присутствуют квартиры с неудачными планировками, где-то их больше, где-то меньше. Вполне логично, что хорошие варианты всегда будут пользоваться большим спросом, а квартиры с неудобными планировками могут оставаться в продаже довольно долгое время",— отмечает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин.
Аналитики департамента продажи жилой недвижимости компании Blackwood также отмечают, что большой спрос наблюдается в сегменте жилья экономкласса, при том что в ЗАО на продажу выставляется крайне мало таких объектов. "Тем временем средняя стоимость квадратного метра в новостройках ЗАО составляет $4500 за кв. м (в ЦАО — от $6500 за кв. м)",— отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Впрочем, нужно уточнить, что это всего лишь средняя цена. В любом случае, как бы ни приближался Западный округ к Центральному, самые дорогие квадратные метры в новостройках все-таки не на Рублевском шоссе или Кутузовском проспекте, а в пределах Бульварного кольца. Здесь с легкостью можно найти жилые комплексы, стоимость квадратного метра в которых начинается от $15 тыс. Более того, минимальная возможная площадь квартиры в таких объектах — 150 квадратных метров. "Спрос на рынке остается стабильным, его нельзя назвать удовлетворенным. Как показывает статистика, число желающих приобрести квартиру в новостройках так же высоко, как и прежде, однако беспрецедентный рост цен, который мы наблюдали на протяжении года, заставляет потребителей обратить внимание на Московскую область или на квартиры меньшей площади",— говорит Сергей Лушкин.
Осенью этого года наблюдалась некоторая стагнация цен на жилье, покупатели ожидали снижения цен, а его не произошло, поэтому людям пришлось покупать жилье по ценам существующим. "Однако этот спрос спровоцировал последующий галопирующий рост. Вероятно, в этом году события будут развиваться иначе, чем осенью прошлого года: с московского рынка уходят покупатели, приобретающие жилье в инвестиционных целях. К середине ноября — началу декабря количество сделок увеличится, и это может привести к небольшому подорожанию жилья",— говорит Михаил Тонков.
Действительно, если проследить динамику цен на примере новостройки на ул. Староволынская, вл.11 "Ближняя Дача", то можно увидеть, что стартовая цена на начало этого года составляла $4500-11 000 за квадратный метр. В сентябре стоимость поднялась до $7500-12 000, а в октябре ниже $8500-13 890 за квадратный метр квартиру уже найти было невозможно.
Спрос на новостройки, как и на все жилье в Москве, до сих пор намного опережает предложение, несмотря на высокие цены и часто переносимые сроки сдачи объектов. Тем не менее настоящего долгостроя в этом округе практически нет. "ЗАО благоприятный район для застройки, именно поэтому интерес к нему проявляют в основном застройщики, имеющие вес на рынке, заработавшие себе отличную репутацию. Насколько нам известно, объекты, сроки сдачи которых сильно задерживаются, в этом районе практически отсутствуют",— говорит Сергей Лушкин. Руководитель отделения "На Ленинском" компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Юлия Гераськина тоже считает, что откровенных долгостроев в ЗАО нет. "Да, сроки могут переноситься, но отставание от графика не является критическим",— говорит она.
Исключениями являются, пожалуй, всем известный жилой комплекс "Вертикаль" и жилой комплекс "Кутузовский". Сдача последнего, например, была назначена на второй квартал 2005 года. В настоящее время идет отделка фасада, т. е. срок сдачи переносится как минимум на четвертый квартал 2006 года.
Сверхликвидный вторичный рынок
Спрос на недвижимость в Западном округе распространяется не только на новостройки. Если у вас в собственности квартира в этом округе, можете быть уверены — с ее быстрой продажей по хорошей цене проблем не возникнет. Например, по мнению Ольги Побединской, быстро уходит 1-2-комнатная квартира площадью от 38 до 54 кв. м в панельном доме. "Она может быть даже без ремонта, так как отсутствие ремонта уже мало кого смущает",— говорит она. Так же быстро ушла квартира на Рублевском шоссе, станция метро "Молодежная". Однокомнатная квартира площадью 37 кв. м в среднем состоянии, находящаяся в панельном доме, меньше чем за две недели была продана за $195 тыс. По соотношению "цена--скорость продажи" недвижимость в Западном округе догоняет Центральный. Так, однокомнатная квартира 38 кв. м в районе станции метро "Красные ворота" за 10 дней ушла за $215 тыс. При этом новые жильцы использовали ипотечное кредитование для оплаты 40% квартиры.
Однако это чаще всего касается объектов экономкласса. По сведениям Михаила Тонкова, примеров быстрой продажи квартир бизнес-класса за последний месяц нет. "Все продается долго, за исключением случаев, когда квартира 'сбрасывается' по демпинговой цене, но для этого у продавца должны быть веские причины, и такая покупка может быть небезопасной для покупателя",— предупреждает Михаил Тонков. Так же долго, по его мнению, продаются "монолиты" с отделкой в элитных жилых комплексах, так как собственники стремятся вложить в стоимость квартиры затраты на ремонт и обустройство. "Практика показывает, что вернуть удается не более 50% вложенных средств",— говорит Михаил Тонков. По данным компании Blackwood, долго продаются квартиры в "Белом лебеде" (Мичуринский проспект, 6), так как цена на них несколько завышена по сравнению со многими аналогичными предложениями в этом районе. По мнению Ольги Побединской, "зависнуть" может квартира, находящаяся на первом этаже панельного дома. "В данный момент все зависит исключительно от цены квартиры. Но в последнее время в этом районе у нас таких квартир не было",— говорит она.
Средняя же стоимость квадратного метра вторичного жилья в ЗАО в монолитном доме составляет $6000, в панельном — $4500. "Несмотря на то что предложение на рынке недвижимости выросло на 15-20%, спрос на эту недвижимость снизился, так как цена на нее перешла психологический барьер — $4000. Более того, в объявлениях о продаже жилья все чаще попадаются новостройки Москвы и ближайших городов Подмосковья, сданные госкомиссии еще полтора-три года назад без отделки, а один владелец продает сразу несколько квартир. Так, если на продажу квартир, купленных явно в инвестиционных целях весной — в начале лета, было небольшое количество, то сегодня их объем мы оцениваем в 15% от общего количества новых объявлений о продаже",— говорит Ольга Побединская.
Цены же на вторичном рынке Западного округа зависят от множества параметров: район, качество дома, этаж, ремонт, вид из окон, наличие мебели, ситуация с правом собственности, наличие несогласованных перепланировок. C начала года рынок этого жилья переживал существенный рост цен. Например, квартира на Ленинском проспекте, 116 на конец июля стоила $9100 за кв. м, а на конец августа — $9700 за кв. м. То есть прирост цены составил 7%. Все это происходило на фоне сниженных объемов предложения. Летние же месяцы ознаменовались некоторым замедлением темпов роста из-за сезонного снижения активности покупателей и начала стабилизации цен, а также из-за увеличения объема предложения квартир. "В сентябре цены традиционно начали расти, но прирост оказался не таким большим, как в начале года, объем предложения при этом повысился. Среди причин можно отметить выход на рынок части инвестиционных квартир и оживление активности покупателей в связи с замедлением темпов роста цен. Физические лица стремятся осуществить запланированные ранее операции с недвижимостью, опасаясь очередного резкого скачка цен или, наоборот, обвала рынка. Возможно, именно поэтому значительное число квартир выставляется продавцами по ценам, не учитывающим совокупное влияние указанных параметров, что приводит к пополнению рынка явно переоцененными объектами",— считает Константин Ковалев.
Более того, с приходом на рынок новых продавцов, которые два-три года назад вложили средства в долевое строительство, немного меняется структура рынка. Как отмечает Ольга Побединская, новые продавцы, которые только что вышли на рынок, ориентируются в своих ценовых ожиданиях на прошлый бурный рост цен и назначают цену, которая при нынешнем состоянии рынка выглядит явно завышенной. "Продавцы же, которые вышли на рынок около месяца назад, начинают немного снижать цену и предлагают покупателям поторговаться. На наш взгляд, тот небольшой рост цен, который мы наблюдаем сегодня, зиждется на ценовых ориентирах новых продавцов. В то время как старых продавцов больше устраивает ситуация, когда можно продать чуть подешевле или с использованием ипотеки, но уже сегодня, чем стоять на своей цене и ждать, когда на квартиру найдется покупатель",— говорит Ольга Побединская.
Как отмечают риэлтеры, в последний месяц, несмотря на стагнацию рынка недвижимости, спрос на нее не ослабел и по большей части поддерживается движением покупателей из регионов и развивающейся ипотекой. Действительно, как отмечает Ольга Побединская, в последнее время возросла доля клиентов, желающих приобрести квартиры с помощью ипотечного кредита. "Сейчас их доля от общего числа покупателей составляет 50%",— говорит она. Сергей Лушкин уточняет, что около 50% сделок с недвижимостью экономкласса происходят за счет банковских средств. Тогда как к кредитам на элитное жилье прибегают всего 10% клиентов, а приобретением недвижимости бизнес-класса с использованием ипотечного кредитования интересуются 30% покупателей. По данным Юлии Гераськиной, доля интересующихся ипотекой не превышает 20-25% от числа всех обращений в компанию. "А если быть более точным, то она локализована в пределах 10-25%. Не стоит забывать, что люди, приобретающие жилье в сегменте "бизнес-премиум" или в элитном сегменте (а это в первую очередь ЦАО и ЗАО), в ипотечных кредитах, как правило, не нуждаются",— говорит Юлия Гераськина.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
Новостройки в ЗАО
| Адрес | Стоимость 1 кв. м ($)* | Компания | Проектный срок сдачи дома |
|---|---|---|---|
| Академика Анохина ул., к. 11А | 3200 | КЭУ г. Москвы МО РФ | IV кв. 2007 г. |
| Академика Анохина ул., вл. 26, к. | 3362 | МСМ 5 | IV кв. 2006 г. |
| А, Б | — I кв. 2007 | ||
| г. | |||
| Беловежская ул., вл. 17-19 | 4200 | "Главмосстрой" | III кв. 2006 |
| "Беловежская пуща" | г. | ||
| Вавилова ул., 2 "Нескучный сад" | 5400 | "РуЗА" | Ноябрь 2007 г. |
| Ватутина ул., вл.9-11, к. 1, 2 | 3700 | МСМ 5 | I кв. 2007 г. |
| Веерная ул., д. 61Б | 3100 | УСТ | IV кв. 2007 г. |
| Вернадского просп., вл. | 4800 | МСК | н/д |
| "Корона-Эйр" | |||
| Вернадского просп., вл. 78 | 4000 | ОСК | Первое |
| "Академ-Палас" | полугодие 2008 | ||
| г. | |||
| Вернадского просп., вл. 84, к. 1, | 4000 | "Проминдустрия" | IV кв. 2007 г. |
| 2, 3 "Академия-Люкс" | |||
| Вернадского просп., вл. 86, к. 8 | 3100 | МСМ 5 | IV кв. 2007 г. |
| "Академия" | |||
| Вернадского просп., вл. 90 | 6500 | MiraxGroup | IV кв. 2008 г. |
| Mirax-Park | |||
| Вернадского просп., вл. 105, стр. | 4100 | Инстройбанк | IV кв. 2006 г. |
| 5а "Елена" | |||
| Гвардейская ул., вл. 2, 6 | 4000-8000 | "Нью-Кармэл" | II кв. 2009 г. |
| Давыдковская ул., вл. 19 "Дом на | 5000-6500 | Blackwood | н/д |
| Давыдковской" | |||
| Дружбы ул., вл. 4, к. 1А, 1Б, 1В | 10 000 | ДИПС | 2006 г. |
| Ельнинская ул., вл. 15, к. А, Б | 4500 | "Кунцево-Инвест" | Дом сдан |
| "Изумрудная долина" | |||
| Загорского пр-д, вл. 20, стр. 5 | 6500-9300 | Blackwood | IV кв. 2006 г. |
| "Сетунь" | |||
| Истринская ул., вл. 2-8, к. | 3500 | "Альтаир" | 2008 г. |
| "Пальмира" | |||
| Кастанаевская ул., вл. 18 | 3000 | СУ-155 | н/д |
| Кастанаевская ул., вл. 24/9 | 4500 | РИК "Рубин" | н/д |
| "Изумруд" | |||
| Кастанаевская ул., вл. 68 | 3500 | Blackwood | I кв. 2008 г. |
| Кастанаевская ул., вл. 68 | 5500 | "Фарн-трейд" | I кв. 2008 г. |
| Крылатские холмы ул., вл. 37 | 4700 | "Стройконцептрелиз" | н/д |
| "Крылатская панорама" | |||
| Кунцевская ул., вл. 6 | 5200 | "Юит Дом" | I кв. 2008 г. |
| Кунцево-2, пос. Заречье, | 4000 | "Вега-Риэлти" | н/д |
| "Двенадцать месяцев" | |||
| Кутузовский просп., вл. 23 | 6500 | "Экосантик" | 2007 г. |
| Ленинский просп., вл. 67А | 6850 | "Капитал Груп" | н/д |
| "Университетский" | |||
| Ленинский просп., 96-1 | 6100 | "Квартал" | IV кв. 2007 г. |
| Ленинский просп., 126-1 | 6300 | "Квартал" | IV кв. 2007 г. |
| Лукинская ул., вл. 2А, | 2500-2700 | "МИЭЛЬ-Недвижимость" | I кв. 2007 г. |
| Ново-Переделкино | |||
| Лукинская ул., вл. 6, ЖК | 3200 | МФЕПН | IV кв. 2006 г. |
| "Переделкино" | |||
| Мичуринский просп., вл. 6, к. В | 7000 | "Ирас-М" | н/д |
| Golden House | |||
| Мичуринский просп., вл. 6, к. Б | 7200 | "Ирас-М" | н/д |
| "Кристалл-палас" | |||
| Можайское ш., д. 6 ("Дом на | 4200 | "Дружба" | IV кв. 2006 г. |
| Кутузовском") | |||
| Молодогвардейская ул., вл. 15 (д. | 3200 | н/д | н/д |
| 13) | |||
| Мосфильмовская ул., вл. 2 "Дом на | 8000 | "Дон-строй" | н/д |
| Мосфильмовской" | |||
| Нежинская ул., вл. 3 "Кутузовская | 7000 | MiraxGroup | н/д |
| ривьера" | |||
| Нежинская ул., вл. 8-12, к. | 4200 | "Жилищный капитал" | Дом сдан |
| "Нежинский ковчег" | |||
| Новозаводская ул., вл. 6, к. 5, 6 | 3500 | ПСТ | н/д |
| Новозаводская ул., вл. 8 | 5500 | ФЦСР | II кв. 2007 г. |
| "Гусарская баллада" | |||
| Островной пр-д, "Остров фантазий" | 6500-7100 | Blackwood | Дом сдан |
| Пудовкина ул., кв. 5А | 5500 | "Амсолит" | II кв. 2007 г. |
| "Обыкновенное чудо" | |||
| Пырьева ул., вл. 5, к. 1, 2, 3 | 5000 | "Амсолит" | Дом сдан |
| Раменки, вл. 20 "Раменки-20" | 4500 | ВИС-СК | IV кв. 2006 г. |
| Резервный пр-д, вл. 2/18, корп. Б, | 8000-10 000 | Blackwood | IV кв. 2006 г. |
| вл. 10, корп. А "Кутузовский" | |||
| Резервный проезд, вл. 10, к. А | 7000 | "Флэт и Ко" | IV кв. 2006 г. |
| "Кутузовский" | |||
| Сколковское ш., "Заречье" | 3500 | "Жилстройинвест-2001" | н/д |
| Староволынская ул., вл. 11 | 8500-13 890 | Blackwood | Дом сдан |
| "Ближняя Дача" | |||
| Староволынская ул., вл. 12, к. 4 | 6000 | "Эко-тепло" | н/д |
| "Дача Сталина" | |||
| Удальцова ул., 13 | 6000 | "Квартал" | н/д |
| Удальцова ул., 17, к. 1, 2 | 4000 | "Квартал" | IV кв. 2006 г. |
| Филевский бул., вл. 10, к. 1, 2, 3 | 5000 | ФЦСР | н/д |
| "Ривер-Хаус" | |||
| Ярцевская ул., вл. 27В, к. 1, 2 | 5000 | "Кунцево-Инвест" | 2007 г. |
| "Изумрудная долина-2" |