Для большинства российских банкиров и бизнесменов в ситуации, когда на финансовом рынке наибольшей популярностью пользуются "короткие деньги", покажется странным следующее утверждение: можно взять кредит на 3 дня, тут же выдать его на 30 лет и не иметь при этом проблем ни со стороны заемщика, ни со стороны кредитора. Именно на таком принципе базируется целая индустрия ипотечного кредитования, например, в Америке. Там ипотечные компании получают кредиты, выдают их под залог недвижимости, а "права требования" выданных кредитов (ипотечные пулы, подтвержденные недвижимостью) перепродают инвесторам и полученные средства возвращают своему кредитору. На сегодняшний день подобную практику опробовали и некоторые российские финансовые институты, занимающиеся ипотечными операциями. В Ипотечном Стандартбанке вчера прошло годовое собрание акционеров, на котором были подведены итоги деятельности банка за прошедший год и принято решение о развитии банком ипотечных операций по американской модели.
Американская ипотечная компания при таком алгоритме действий по сути является финансовым посредником между кредитующим их самих финансовым институтом, населением — оно нуждается в деньгах для покупки недвижимости — и инвестором, который покупает уже выданные кредиты. При этом обязательства населения подтверждены недвижимостью (см. схему). Отметим, что ипотечной компании совсем не обязательно обладать собственным капиталом, а ее доход складывается из комиссионных с каждой проведенной операции.
Безусловно, подобная схема идеально действует при наличии сразу нескольких обязательных составляющих: платежеспособное население, стабильный рынок недвижимости, постоянное наличие инвесторов, желающих покупать ипотечные пулы, и стандартные финансовые продукты.
Как сообщил президент Ипотечного Стандартбанка Владимир Таранков, хотя подобная схема и требует соблюдения всех перечисленных условий, ее небольшая модификация позволяет применить американский принцип и в России: проблему платежеспособности физических лиц при оплате долга по ипотечному кредиту помогает решить предприятие, на котором работает это лицо. Российские же инвесторы, по словам г-на Таранкова, ничуть не хуже американских понимают беспроигрышность покупки "права требования", обеспеченного недвижимостью. Эффективность таких ипотечных операций подтверждается и рядом программ, которые Ипотечному Стандартбанку удалось выполнить в прошедшем году по американской модели. Это кредитование КамАЗа более чем на 1 млрд рублей и не менее солидный объем ипотечных кредитов для фабрики "Ява-табак" (см. Ъ #217, 1993 г. и #14, 1994 г.). Всего же банком за девять отчетных месяцев по американской модели было выдано гражданам ипотечных кредитов на сумму 1415 млн рублей. Инвесторам же продано 585 млн руб., или 40% от выданных ссуд.
По мнению экспертов, стратегия развития Стандартбанка вряд ли принесет ему одномоментно большую прибыль, но в дальнейшем, с развитием ипотеки в России, банк имеет возможность стать фаворитом в этой сфере бизнеса.
ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ