Что предпочтет покупатель, располагающий $500 тыс.,— кипу векселей с сомнительными правами на строящуюся трехкомнатную квартиру за пределами третьего транспортного кольца столицы или дом от 150 кв. м и 10 соток в собственность в 10-30 км от МКАД? Разумный покупатель выберет частный дом. Особенно если принять во внимание то, что качество строительства и проектирования загородного жилья, как правило, намного выше московского.
Москва насчитывает около 15 тыс. обманутых "дольщиков", а среди покупателей недвижимости в поселках нет ни одного (или, во всяком случае, никто на митинги к администрации Одинцовского района не выходит). Банки активно развивают загородную ипотеку. В то время как 90% одобренных ипотечных кредитов для покупки городской недвижимости остаются невостребованными из-за скачков цен.
Складывается впечатление, что столичные власти и девелоперы всерьез опасаются своих загородных конкурентов. Мне кажется, не случайно прекрасная идея создания вокруг Москвы комфортного пригорода столкнулась с "системными проблемами". Удивительно, что даже "людям небедным и влиятельным" (а они стоят за каждым подмосковным мегапроектом) приходится тратить годы на переговоры с чиновниками. На сегодняшний день подавляющее большинство поселков находится в стадии согласований. А начало строительства в очередной раз откладывается.
Проблемы всех мегапроектов похожи, как близнецы-братья.
Самая главная — невозможность быстрого переоформления земли. Проекты планируется реализовать на землях сельхозназначения. Перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко, соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для творчества и растягивается на годы.
В результате группа компаний ПИК продает участки в будущем поселке "Парк-вилл" (Рублево-Успенское шоссе), хотя земля там пока еще находится в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Но поскольку земля продается без подряда, действия ПИКа вполне укладываются в рамки закона. Аналогичная ситуация с проектом "Комстроя" "Антоновка" (150 га, Калужское шоссе). Если верить продавцам этого мегапроекта, 70% участков уже проданы. Покупателей, утверждают риэлтеры, не смущает статус земли — для дачного строительства.
Отмечу, что при покупке подобного участка покупатели не знают, когда закончится строительство у соседей, да и внешний вид поселков напоминает "шанхай", где каждый строит, исходя из собственных представлений о прекрасном.
Не удается быстро осуществить перевод земель и таким влиятельным бизнесменам, как Сулейман Каримов (проект компании "Нафта-Москва" "Рублево-Архангельское", 430 га, Новорижское шоссе) и Арас Агаларов (Agalarov Estate, 300 га, Новорижское шоссе). Говорят, что продажи в поселке Agalarov Estate запланированы на завершающие этапы строительства. Предположительная цена сотки — $100 тыс.
По наблюдениям участников рынка, продажи элитной недвижимости на начальных этапах оборачиваются потерянными на рекламе деньгами. В действительности же потенциальные покупатели домов, приехав на стройку, даже не выходят из машины — боятся испортить обувь.
Пока же частые гости новых поселений отнюдь не покупатели, а чиновники Росприроднадзора, поскольку водоемы в том или ином виде есть во всех мегапроектах. Стоит ли после этого удивляться, что девелоперы "Рублево-Архангельского", чьи земли граничат с Москвой-рекой, панически боятся упоминаний о будущих яхт-клубе, причале и эллингах.