Основная проблема российской экономики — практическое отсутствие класса собственников, которые на законном основании могли бы распоряжаться принадлежащим им имуществом. Актуально это утверждение и для рынка недвижимости.
Эксперты Ъ неоднократно отмечали, что для нормального формирования класса собственников необходимы соответствующие законодательные инициативы. К ним относится и закон о кондоминиумах, принятие которого позволило бы перевести практически весь жилой фонд России в частное владение, одновременно решив ряд других задач: улучшить инвестиционный климат в сфере жилищного строительства, эффективнее и рациональнее управлять недвижимостью, освободить госбюджет от непомерных расходов на эксплуатацию жилья и т. д. К сожалению, "Временное положение о кондоминиуме", утвержденное президентом России на этой неделе, не решает ни одной из поставленных задач. Эксперты Ъ оценивают данный документ крайне негативно и считают, что "Временное положение" существенно ограничивает права собственников жилья, одновременно предоставляя карт-бланш местным органам управления.
Немного о том, что такое кондоминиум
Впервые это экзотическое иноземное слово было употреблено в законе РФ "О федеральной жилищной политике". Там кондоминиум определяется как товарищество жильцов, владеющих на правах общей долевой собственности не только квартирами, но и местами общего пользования (куда входят лестничные площадки и марши, придомовая территория), а также нежилыми помещениями, расположенными в доме. На Западе подобная форма собственности достаточно распространена. Несомненно, что упоминание в законе России новой формы собственности на недвижимость было достаточно прогрессивным моментом. Дело в том, что массовая приватизация квартир была только первым шагом формирования класса собственников и не могла сразу решить всех задач по созданию цивилизованного рынка жилья, поскольку приватизация квартиры не влекла за собой владение домом как целостной единицей недвижимости. Создавалась достаточно странная картина, когда все квартиры могли быть в собственности жильцов, при том что сам дом им не принадлежал. Следовательно, не нашли своего решения многие вопросы владения и финансирования жилого сектора. Однако они давным-давно разрешены мировой практикой: кондоминиумы как форма собственности на недвижимость весьма распространены практически во всех странах с развитой экономикой. Подобная форма владения, по оценке многих экономистов, наиболее приемлема для среднеобеспеченных слоев населения.
Во-первых, данная форма собственности позволяет смело идти как в местные органы власти для выделения земли, так и к инвестору с целью получения кредита на строительство. Кстати, кондоминиум в трактовке зарубежных юристов — это не только правовая форма товарищества собственников, но и сама недвижимость, которая им принадлежит. Причем такая недвижимость достаточно высоко котируется на рынке, так как подобные жилые комплексы включают в себя достаточно широкий спектр объектов сервисного назначения — офисы, магазины, автостоянки, бассейн и т. д. И, помимо обслуживания участников кондоминиума, все эти объекты приносят им довольно существенный доход.
Второй немаловажный плюс касается ремонта и реконструкции жилого и нежилого фонда. Для реконструкции членам кондоминиума опять же совсем не обязательно иметь свободные средства. Их можно получить в банке под залог недвижимости, принадлежащей кондоминиуму. Возврат же кредита и процентов по нему идет не из кармана участников кондоминиума, а от коммерческого использования нежилых помещений и мест общего пользования. Отметим, что такая форма владения зданиями освобождает государственный или муниципальный бюджет от столь обременительных расходов на содержание жилого фонда. Кондоминиумы привлекают и инвесторов, поскольку последние имеют перед собой в лице учредителей товарищества конкретного собственника, с которым можно достаточно жестко определить условия совместного владения недвижимостью.
К сожалению, положение дел в России коренным образом отличается от мировой практики. Проиллюстрируем это утверждение только одним примером. Решив надстроить мансардный этаж (что достаточно распространено в Западной Европе), вы неминуемо столкнетесь с невозможностью оформить права собственности на построенные площади. Дело в том, что ни владельцы квартир, ни муниципальные органы не могут выступать полноправным собственником части строения.
Указ перечеркнул все надежды собственников
Из вышесказанного можно сделать вывод: все участники рынка недвижимости, от владельцев квартир до крупных инвесторов, с нетерпением ждали закона или указа о кондоминиуме. Дождались!
Прежде чем приступить к анализу этого документа, скажем о реакции на него субъектов рынка. Как показал опрос членов уже созданных в Москве товариществ жильцов (собственников домов), "Временное положение о кондоминиуме" не вызвало у них никаких эмоций. Объяснить это можно только одним способом — документ, несмотря на то что он прошел согласование аж в восьми министерствах, написан настолько путано и неразборчиво, что даже у опытных юристов по проблемам собственности прочтение его вызывает ступор.
Теперь о самом положении. Самым печальным является то обстоятельство, что в документе абсолютно однозначно сказано: "Товарищество является некоммерческой организацией" (ст. 8). Эта формулировка сводит на нет всю идею кондоминиума. Сразу же возникает несколько вопросов: за чей счет, если не привлекать инвестора, вести реконструкцию, текущий ремонт или новое строительство? Каким образом возвращать банковский кредит, если не заниматься коммерческой деятельностью (сдавать в аренду помещения)? Да и зачем вообще создавать кондоминиумы, если они не приносят его членам ни прибыли, ни компенсации затрат на эксплуатацию недвижимости?
Этакий "некоммерческий настрой" прослеживается и в ст. 3 положения, где фактически все помещения (технические этажи, лестничные площадки, марши и т. д.) не подлежат отчуждению или передаче в пользование. Фактически это означает, что на членов товарищества ложатся все расходы по эксплуатации, ремонту, реконструкции и строительству недвижимости (ст. 4.). О доходной же части — хотя непонятно, откуда доходы, если нет коммерческой деятельности — сказано в ст. 10. Она определяет, что доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели его деятельности, предусмотренные Уставом и настоящим положением (содержание, ремонт, строительство, реконструкция) и не подлежат распределению между домовладельцами. То есть члены товарищества, даже если они и заработают достаточное количество средств за счет коммерческой деятельности (напомним, что она запрещена по положению), не смогут получить деньги в чистом виде и будут вынуждены направлять средства на эксплуатацию. Если же деньги не будут направлены на ремонт, то они останутся лежать на счету товарищества и обесцениваться.
Мало того, что члены товарищества не смогут извлечь из кондоминиума прибыль — по всей видимости, они будут еще и существенно ограничены в праве распоряжения своей собственностью, т. е. квартирами. И хотя ст. 14 предусматривает, что член товарищества может без согласования с другими членами распоряжаться принадлежащей ему собственностью, ст. 12 гласит, что в случае продажи собственности домовладельцу необходимо помимо установленных законом документов представить еще и копию устава товарищества, а также сведения о его обязательствах перед товариществом. Это мы уже проходили. Так председатели жилищных кооперативов за справку (например, о выплате пая) требовали и требуют некоторую мзду, а в случае неуплаты справку просто не выдают. По всей видимости, это же ожидает и членов кондоминиума.
Небезынтересным представляется и тот факт, что собственников квартир могут включить в состав кондоминиума без их желания. Статьей 8 предусмотрено, что регистрация товарищества производится в случае, если устав подписан двумя домовладельцами. А ст. 4 констатирует, что все владельцы приватизированных квартир в границах единого комплекса несут расходы по содержанию общей собственности, а также участвуют в расходах, связанных со строительством, ремонтом и эксплуатацией недвижимого имущества в целом.
Кстати, об уставе и регистрации кондоминиума. Несмотря на то что в положении постоянно встречаются ссылки на содержание устава, последний еще не принят и будет разработан только в течении трех месяцев. Вообще процессуальные вопросы недостаточно раскрыты в данном положении. Например, документ не содержит никаких сведений о порядке регистрации и регистрирующем органе. Таким образом, совершенно непонятно, кто и как будет регистрировать товарищество.
Хотелось бы предупредить всех будущих "кондоминиумцев", что несмотря на совершенно непонятное описание процедуры регистрации товарищества его ликвидация обрисована предельно четко: уничтожить товарищество может только стихийное бедствие, миллионер, если он все скупит, или же суд. Во всех других случаях "кондоминиумец" — пожизненное звание.
Если кондоминиумы не регистрируют, значит, это кому-нибудь нужно
Известно, что даже за самым нейтральным нормотворческим документом стоит чей-то конкретный интерес. Попытаемся определить — чей?
Вряд ли можно предположить, что кондоминиум (по существующему положению) — выгодное предприятие для рядовых жильцов. Все расходы по содержанию дома лягут на их плечи, что отягощается запретом на коммерческую деятельность. Нет места в товариществе и инвестору. О нем просто ничего не говорится. Остается третий, и самый главный в России, участник рынка недвижимости — местные органы власти. По всей видимости, их выгода состоит в отсутствии таковой для всех остальных фигурантов. При анализе документа создается впечатление, что власти были настолько испуганы идеей создания массового класса собственников на базе кондоминиумов, что попросту "запороли" на корню готовящийся документ. Это подтверждается и сведениями, которыми располагает Ъ.
По имеющейся информации, первоначальный проект положения выглядел совершенно иначе. Так, предусматривалось, что для создания кондоминиума необходимо согласие более 50% собственников квартир. Кроме того, кондоминиум не был ограничен в своих правах по привлечению инвесторов, ведению коммерческой деятельности, а также владению и распоряжению нежилыми помещениями и местами общего пользования. Данный проект был подготовлен специалистами юридического объединения БАНСО совместно с Госстроем России. Однако в процессе согласования в различных министерствах и ведомства документ изменился до неузнаваемости.
Такая метаморфоза, считают эксперты, замедлит рост числа кондоминиумов. Соответственно не увеличится и класс реальных собственников крупной недвижимости.
Не вселяет оптимизма и тот факт, что "Временное положение о кондоминиуме" является одним из первых принятых документов в "обойме" законодательных актов, посвященных регулированию прав в сфере недвижимости. В частности, сейчас в правительстве России находятся на утверждении законы "О внебюджетных источниках финансирования жилищной сферы", "О жилищных векселях", "Об ипотеке" и т. д. Столь своеобразное изменение документа на пути прохождения его по коридорам власти вызывает у экспертов вполне обоснованные опасения по поводу того, будут ли новые законы отвечать насущным проблемам рынка недвижимости.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ, ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ