Спрос ниже плинтуса

Более месяца назад в России перестала действовать популярная программа льготной ипотеки, а участники пермского рынка недвижимости уже сообщают о сокращении продаж новостроек. Одни застройщики прогнозируют падение продаж первичного жилья в городе на 15–25%, другие — на 30–50%. По мнению экспертов, восстановление отрасли начнется не раньше 2025–2026 годов. Ожидать появления новых льготных программ для населения не стоит, пока ЦБ РФ не откажется от позиции охлаждения спроса по ипотеке.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В мае-июне этого года рынок первичного жилья в Перми, как и в других городах-миллионниках, получил дополнительный стимул роста: в преддверии отмены программы льготной ипотеки с июля многие потребители спешили совершить сделки с недвижимостью. В аналитическом сервисе «Объектив.рф» сообщили о росте продаж с новостройками. В июне в краевом центре по договорам долевого участия в строительстве было совершено 1096 сделок, что на 66% больше показателя июня 2023 года (660 сделок). По сравнению с маем 2024 года (832) количество сделок в июне выросло на 31,7%. В «Объектив.рф» обратили внимание, что данные по числу сделок за июнь не финальные, поскольку Росреестр еще завершает регистрацию июньских сделок.

Средние цены на новостройки в июне составили 135,2 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 20% больше, чем год назад (112,6 тыс. руб. за 1 кв. м). За месяц стоимость первичного жилья в городе выросла на 0,8% (май 2024 г. — 134,1 тыс. руб. за 1 кв. м). Руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая отмечает, что в минувшем году в Перми наблюдалось интенсивное удорожание новостроек, оно было обусловлено высокой ключевой ставкой, уровнем инфляции (которая, по данным ЦБ РФ, к концу 2023 года составила 7,4%), ростом цен на стройматериалы, дефицитом кадров в отрасли, введением банковской комиссии на выдачу льготной ипотеки. Во второй половине года на новое жилье сохранялся высокий спрос, который тоже «разогнал» цены.

Управляющий партнер «Эстейт Групп» (отдел продаж застройщиков на аутсорсинге) Ольга Фаст представила данные аналитического центра «Наш.дом.рф», согласно которым в июне на рынке первичного жилья Перми было заключено 1297 сделок — это на 16% превысило рекордные показатели сентября 2023 года (1116). «Максимальное влияние завершение льготной ипотеки оказало именно на массовый сегмент, где отмечено сокращение предложения за счет вымывания более доступных лотов. Средняя цена сделки в июне — 6,2 млн руб., а средняя цена проданного «квадрата» — 136,7 тыс. руб.»,— подчеркивает Ольга Фаст. Господдержка и ее отмена в меньшей степени затронула сегмент высокобюджетной недвижимости, потому что для этого класса жилья в связи с высокой стоимостью квартир использование льготной программы не так актуально.

Программа льготной ипотеки, ставшая катализатором роста рынка новостроек, действовала в России с апреля 2020 года по 1 июля 2024 года. За это время ставка по ней колебалась от 6% до 12% годовых, перед окончанием действия программы кредитная ставка по ней составляла 8%. Из действующих программ со сниженными ставками на первичное жилье пермяки сейчас могут пользоваться «Семейной ипотекой». Согласно сервису «Наш.дом.рф», средневзвешенная ставка на покупку первичного жилья в РФ на конец июля составляет 19,66%. По данным гендиректора АН «Респект» Алексея Ананьева, получить ипотеку по указанной ставке может лишь узкий круг покупателей. Нынешние программы имеют большой первоначальный взнос, и получатель такой ипотеки должен подтвердить свой доход через Пенсионный фонд и в целом иметь минимальную долговую нагрузку. Все остальные берут кредиты по более высокой ставке — около 22% годовых плюс страховка, поведал господин Ананьев.

Напомним, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что снижения ключевой ставки до конца года не планируется (недавно ее повысили до 18%). Глава ЦБ РФ отметила также, что ставки по ипотеке начнут уменьшаться по мере замедления инфляции и снижения ключевой ставки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Продажи падают — не поймаешь Как рассказал коммерческий директор ПЗСП Кирилл Николаев, во II квартале этого года количество сделок в компании увеличилось примерно на 30% год к году. В июне на рынке наблюдался ажиотаж из-за приближающегося завершения программы льготной ипотеки. Некоторые клиенты откладывали оформление кредита до последнего момента. Кроме того, многие банки исчерпали лимиты досрочно, прекратив прием новых заявок. Банки также сократили сроки обработки уже поданных заявлений, что тоже вызвало беспокойство среди клиентов. Июль, когда завершилась программа, традиционно считается не самым активным месяцем на рынке недвижимости. Но после отмены льготной ипотеки пермские застройщики заметили значительное снижение активности покупателей и продаж. «Пока сложно делать окончательные выводы. Однако уже можно сказать, что по сравнению с июлем 2023 года наблюдается спад примерно 40%. Мы предполагаем, что к концу месяца эта цифра снизится до 20%»,— рассказывает коммерческий директор ПЗСП.

В целом объемы продаж нового жилья в Перми могут сократиться на 15–25%, прогнозирует Кирилл Николаев. При этом девелоперы едва ли значительно снизят цены, поскольку сталкиваются с ростом себестоимости строительства и ограничениями со стороны банков по проектному финансированию.

Тренд на сокращение продаж подтверждают и в девелоперской группе PAN City Group, более точные показатели в холдинге пока не называют. В течение всего 2024 года спрос на первичную недвижимость был стабильным, но перед отменой льготной ипотеки он активизировался, так как многие потребители захотели успеть «запрыгнуть в последний вагон».

Алексей Ананьев из АН «Респект» считает, что оценивать объемы падения рынка новостроек можно будет не ранее чем через три, а то и шесть месяцев. После отмены льготной ипотеки сделки в Перми происходят в основном когда жители продают вторичное жилье или берут «Семейную ипотеку», которая ранее, по данным собеседника, занимала в общей массе ипотечных продуктов 6–10%.

Кирилл Николаев из ПЗСП обращает внимание, что теперь большинство клиентов компании выбирают «Семейную ипотеку» или оплачивают новостройки наличными. В PAN City Group подчеркивают, что возросшие процентные ставки по ипотеке сделали ежемесячный платеж неподъемным для многих. После 1 июля он в среднем составляет 100 тыс. руб., что в полтора раза больше средней зарплаты в регионе. «В связи с этим считаем, что в ближайшие 6–12 месяцев ожидается снижение спроса на квартиры в новостройках на 30–50% относительно последних двух лет в зависимости от класса жилья, локации, степени готовности объекта»,— рассуждают в девелоперской группе.

По словам руководителя Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ» Ксении Чернецкой, отмена льготной ипотеки ожидаемо притормозит рынок недвижимости, девелоперы готовятся к снижению спроса на 20–30%.

Несмотря на падение продаж, пермские застройщики не отказываются от ранее утвержденных планов по строительству. «Объекты, которые ПЗСП планирует вывести на рынок в ближайшее время, будут выходить согласно плану. Мы пока не пересматриваем финансовые показатели и планы продаж. Продолжаем разрабатывать новые проекты и искать подходящие земельные участки для дальнейшего строительства»,— делится гос­подин Николаев. Так, в июне ПЗСП получил разрешение на строительство первой очереди ЖК на ул. Автозаводской, 5, в Закамске. В ближайших планах — застройка территории Китайского рынка на ул. Кронштадтской и возведение большого комплекса в Ижевске.

PAN City Group тоже работает над перспективными проектами в ранее определенном графике, без отклонений.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ждать у ЦБ погоды Ксения Чернецкая полагает, что восстановление рынка новостроек начнется к осени 2024 года. В качестве положительного фактора для этого она называет продление «Семейной ипотеки» до 2030 года и считает, что к осени могут появиться новые категории ипотечных программ для профильной аудитории — преподавателей, медиков и других. Стагнация спроса пока не позволит девелоперам активно индексировать цены, но и предпосылок к снижению прайсов и демпингу тоже пока нет. Общая динамика роста цен останется умеренной.

Кирилл Николаев тоже придерживается мнения, что в сфере недвижимости появятся адресные льготные программы, нацеленные на определенные группы покупателей. Кроме того, к осени правительство РФ не исключает пересмотра условий «Семейной ипотеки», напоминает коммерческий директор ПЗСП. Некоторые застройщики уже начали самостоятельно субсидировать ипотеку. «Однако мы считаем, что это не решит проблему, поскольку приводит к увеличению стоимости квартир на 30–40%, что влечет за собой дополнительные риски»,— заявляет господин Николаев.

Другие опрошенные эксперты не видят перспектив скорого восстановления рынка новостроек. По мнению экспертов PAN City Group, оживление сегмента ожидается в 2025–2026 годах, оно будет зависеть от решения регулятора по выходу на рынок новых адресных ипотечных программ, уровня ключевой ставки и других факторов. В период адаптации рынка к новым условиям спрос потребителей может сместиться от просторных квартир к жилью с более компактными планировками. Это уменьшит бюджет покупки и размер ежемесячного платежа по ипотеке. Также вероятна тенденция к постепенному выравниванию цен на первичное и вторичное жильё (сейчас разница составляет до 30%). «Уравнивание условий по ипотеке на первичное и вторичное жилье активизирует спрос на „вторичку“, что позволит части населения произвести обмен на новостройку без привлечения ипотечных средств под высокую ставку»,— замечают в PAN City Group.

Вместо существенного снижения цен на новостройки девелоперы будут проводить маркетинговые акции на конкретные объекты. Рост цен на недвижимость сохранится в пределах инфляции, а в краткосрочном периоде 2024-го — начала 2025 года может замедлиться и остановиться. Застройщики, применяющие механизм субсидирования ипотечных ставок в тандеме с банками, могут точечно — до 10% — повышать цены.

Алексей Ананьев из АН «Респект» считает, что рынок может начать восстанавливаться только после 2025 года. Тренд может появиться сначала в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре как в наиболее развитых территориях. После этого позитивные тенденции доберутся и до Перми. Однако пермский рынок жилья теперь не всегда повторяет динамику столичных городов, добавляет гендиректор АН «Респект». Риелтор не исключает дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ РФ до конца 2024 года в рамках ужесточения кредитно-денежной политики. Это, в свою очередь, отразится на ипотечных ставках и продажах жилья в стране. Пока ЦБ РФ не откажется от позиции охлаждения спроса по ипотеке, ожидать появления новых ипотечных программ для населения не стоит, уверен эксперт.

Евгения Ахмедова