Один из традиционных источников пополнения городской казны во всем мире — арендная плата за использование недвижимости, в том числе нежилых помещений, за счет которой финансируются правительственные программы реконструкции города, содержания жилого фонда и нового строительства. Москва, однако, не получает и сотой доли возможных арендный поступлений — по оценке экспертов Ъ, сейчас они составляют примерно 2 млрд руб., в то время как могли бы достигать даже 200 млрд руб. Постановление правительства Москвы #868 сделало Комитет по управлению имуществом г. Москвы не только единственным арендодателем городской собственности, но и основным органом, контролирующим поступление арендных платежей за использование недвижимости.
Обязанности комитета резко расширились, и правительственный орган был вынужден прибегнуть к помощи коммерческой структуры для отправления части функций по реализации постановления городского правительства.
Существовавшая ранее (в соответствии с постановлением #520 правительства Москвы) схема распределения финансов, вырученных от сдачи в аренду нежилых площадей, предусматривала поступление этих средств на четыре адреса: балансодержателю, во внебюджетный фонд Москвы, на внебюджетный счет префектуры и в Москомимущество. Практика показала неэффективность этой схемы — средства распылялись и в недостаточной степени использовались на общегородские цели. Кроме того, в неравных условиях были разные части города: "спальные" районы с гораздо меньшим по сравнению с центром удельным весом нежилых помещений были обделены средствами от арендных платежей.
Правительство Москвы разработало и утвердило новый порядок арендопользования и распределения финансовых средств города — постановление # 868 обеспечивает сосредоточение в одном месте арендных платежей и контроля за использованием и управлением нежилым фондом. Это должно послужить к более рациональному распределению средств на содержание жилого фонда города. И хотя в столь сжатые сроки перерегистрировать все договоры аренды практически невозможно, постановление #868 однозначно (в теории) определило многие спорные нормы регулирования процесса арендопользования на территории города.
Однако теория не была поддержана практикой — способ реализации постановления #868 до сих пор остается несколько туманным. По оценке экспертов Ъ, существующий в настоящее время штат Москомимущества чисто физически не в состоянии осуществить всю технологию переработки документации и приема денежных средств (особенно если учесть, что это далеко не единственная функция комитета). Кроме того, в комитете нет сегодня достаточно полной информации об арендаторах. Кем только помимо Москомимущества, единственного законного арендодателя, не заключались в последние годы договоры аренды — районными советами, ПРЭО, УКХ, ТУ, органами местного самоуправления и т. д. Арендная плата по этим договорам, естественно, далеко не всегда достигала городского бюджета.
Только одним бывшим Советом народных депутатов бывшего Октябрьского района Москвы было заключено около 2000 договоров аренды. Величина арендных платежей по ним на 1993 год должна была составить около 10 млрд руб.
Один из выходов из сложившегося положения Москомимущество видит в привлечении профессиональных юридических фирм, обладающих опытом работы с недвижимостью и способным на практике оказать помощь в реализации нового постановления. Первой коммерческой структурой, которая была привлечена комитетом для проведения регистрации договоров аренды, субаренды, совместной деятельности, стала юридическая компания "БАНСО-1" корпорации "Неополис".
"БАНСО-1" — юридическая компания, зарегистрирована в 1991 г. Ее образованию предшествовало разделение известного юридического объединения "БАНСО" на две самостоятельные структуры. Сегодня всеми правами на использование товарного знака "БАНСО" обладает компания "БАНСО-1". Основные направления деятельности: операции с объектами недвижимости, в том числе нежилым фондом, научно-исследовательские и экспертные работ в правоотношениях на рынке недвижимости.
На прошедшей неделе компания "БАНСО-1" заключила договор с Комитетом по управлению имуществом на переоформление арендных договоров в Москве в соответствии с постановлением #868. И в настоящее время уже начата работа на территории бывшего Октябрьского района и Западного административного округа, префектура которого поддержала инициативу городского правительства. Цель договора — оказание помощи комитету и арендаторам при выявлении и переоформлении ранее заключенных договоров аренды и приравненных к ним договоров. "БАНСО-1" берется за создание базы данных, в которой были бы упомянуты все арендаторы нежилых помещений. В такой базе правительство Москвы весьма и весьма нуждается. Представители компании заявили, что намерены наиболее полно обеспечить законные права арендаторов при переоформлении договоров.
По мнению экспертов Ъ, привлечение Москомимуществом коммерческих структур, способных на практике нетрадиционными методами реализовать механизм арендопользования в Москве, возможно станет дополнительной мерой для пополнения городского бюджета. Москомимущество снимает с себя часть обязанностей по реализации постановления правительства, а коммерческая компания, оказывающая помощь в перерегистрации, получает с арендатора деньги за регистрацию договора аренды.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА