Ипотека на вырост

Средние ставки по ипотеке в России в июне превысили 18% годовых. При сохранении ключевой ставки на протяжении полугода ставки были стабильны с рядом эпизодичных изменений, однако с конца мая крупные банки начали массово пересматривать тарифы. Это негативно повлияет на спрос и динамику кредитования в ближайшие месяцы, полагают эксперты, которые считают возможным дальнейший рост ставок.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

К началу текущей недели средневзвешенные процентные ставки по обычным ипотечным программам в крупных банках впервые в этом году превысили 18% годовых, свидетельствует оперативный мониторинг АО «Дом.РФ», с которым ознакомился “Ъ”.

В частности, ставки по ипотеке на первичном рынке достигли 18,08% годовых (рост на 0,96 п. п. за неделю), на вторичном — 18,33% годовых (рост на 1,1 п. п.).

Это произошло в результате повышения ставок крупными банками в первую неделю июня. Изменения коснулись рыночных программ на строящееся и готовое жилье.

Так, лидер ипотечного рынка Сбербанк повысил минимальные ставки на 1,5 п. п. на новостройки, готовое жилье и рефинансирование (до 18,2% годовых). Также ставки увеличили Альфа-банк (на 2 п. п., до минимальных 20,19% годовых), ГПБ (на 1 п. п., до 18% годовых), Совкомбанк (на 0,5 п. п., до 18,49% годовых), банк «Санкт-Петербург» (на 0,99 п. п.), следует из обзора «Дом.РФ». ВТБ повышал ставки по рыночной ипотеке еще в конце мая на 1 п. п., а два дня назад резко ужесточил условия и льготных программ (см. “Ъ” от 11 июня).

Мониторинг ставок «Дом.РФ» формируется по стандартным продуктам: без учета скидок от партнеров банка, а также при условии, что квартира приобретается в аккредитованном объекте строительства. Более того, текущая динамика ставок не включает рост ставок с 10 июня. Между тем в этот период подняли ставки ПСБ (на 0,5 п. п.), «Ак Барс» (на 1 п. п.) и МКБ (более 1 п. п.). В МКБ отметили, что ставки повышены «в связи с увеличением стоимости денег, привлекаемых на рынке».

Сбербанк и ВТБ объясняли изменение тарифов ростом доходности ОФЗ на фоне высокой ключевой ставки ЦБ (16%). В ПСБ отметили, что «решение обусловлено дальнейшим ужесточением денежно-кредитных условий, а также ожиданиями более длительного удержания регулятором повышенной ключевой ставки, что влияет на рост стоимости фондирования и влечет повышение ставок на банковском рынке».

Массовому увеличению ставок по ипотеке способствовало несколько факторов.

Как отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко, это и «гонка за ресурсами» (см. “Ъ” от 23 мая) в виде роста ставок по депозитам и ОФЗ, превентивное увеличение ставок на фоне риска повышения ключевой ставки ЦБ в следующем месяце, а также «старый принцип» повышения ставок в случае неопределенности перспектив.

При таких высоких ставках повышаются и требования к доходам: лишь небольшое число граждан смогут получить одобрение и позволить себе такую дорогую ипотеку. В итоге у банка возрастает риск получить большой процент досрочного гашения ипотеки, что банку невыгодно, говорит господин Гордейко: «Это может привести к снижению среднемесячных выдач примерно вдвое». В январе—апреле 2024 года, по данным ЦБ, в месяц выдавалось по 76–123 тыс. ипотек в месяц.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова полагает, что рост средневзвешенной стоимости ипотеки до 20% годовых возможен в случае дальнейшего повышения ключевой ставки в краткосрочной перспективе. «В противном случае удорожания ипотеки не произойдет, так как банки, на которые приходится доминирующая доля рынка, уже обновили условия по кредитам, а вклад в средний уровень ставок остальных банков невелик»,— поясняет она.

Вместе с тем, отмечет Сергей Гордейко, рынок уже проходил ставки под 20% годовых, в частности в марте 2022 года. Но период таких высоких ставок был кратковременным. Эксперт допускает сохранение гибридных инструментов (например, рассрочки от застройщиков), а также перераспределение спроса внутри оставшихся льготных программ ввиду их модификации после 1 июля, которые будут поддерживать спрос.

Ольга Шерункова