— История развития торговых центров в России началась сравнительно недавно. Первые современные торговые центры в Москве начали строить в конце 1990-х годов, а в регионах — около пяти лет назад. Несмотря на существующий и по сей день дефицит торговых площадей, многие из них не пользуются широкой популярностью у покупателей. В чем заключались стратегические просчеты первых российских девелоперов торговых центров?
— В этой ситуации лучше говорить о московском рынке торговой недвижимости, поскольку он начал развиваться на несколько лет раньше регионального, у него есть определенная история и имеется некоторый опыт — как удачный, так и неудачный. Говоря о торговых центрах (ТЦ), которые столкнулись с проблемами, можно назвать такие проекты, как "Гвоздь", "Веймарт", "Европарк" на МКАД, "Французские галереи", "Дворянское гнездо" в центре Москвы. Причем проблемы всех названных проектов были разными. Для объектов в центре города были изначально выбраны неправильные размеры, их делали недостаточно большими. Девелоперы строили свои расчеты на том, что в центральной части города высокие пешеходные потоки, а потому любой проект будет хорошо работать. Но относительно небольшая площадь ТЦ оказалась непривлекательной для покупателей: мало магазинов — мало выбора. Сегодня для всех очевидно, что торговые центры площадью менее 20 тыс. кв. м в центре Москвы работают плохо, если только они не расположены прямо над метро, а торговые центры на МКАД должны быть не менее 100 тыс. кв. м, если они расположены не на пересечении с крупными магистралями. В целом для торговых центров Москвы типичными просчетами стали неудачное месторасположение, маленькая площадь, неправильный состав арендаторов, отсутствие удобных подъездных путей, плохая визуальная доступность, непродуманный маркетинг.
Даже у удачных торговых центров бывают некоторые проблемы. Так, например, если говорить о транспортной доступности, то у "Рамстор Сити" нет въезда с МКАД, а у торгового центра "Гвоздь" нет выезда на МКАД. Если говорить о проблемах визуальной доступности, то интересное решение было найдено для ТЦ "Вэйпарк". Из-за особенностей ландшафта и посадки корпуса здания с МКАД была видна только его открытая многоярусная парковка. Девелоперам этого проекта удалось найти, на мой взгляд, удачное решение: парковку закрыли фальшфасадом, на котором расположили яркую рекламу, благодаря чему объект стал хорошо заметен с магистрали.
— Каким образом сегодня девелопер может застраховаться от совершения ошибок, которые могут сделать проект неудачным или неконкурентоспособным в будущем?
— Чтобы застраховаться от ошибок, а в будущем успешно конкурировать, девелоперу необходимо создать внутри компании профессиональную команду менеджеров, которые бы взяли на себя решение всех вопросов по реализации проекта торгового центра. Именно эта команда, наделенная полномочиями и бюджетом, должна приглашать в проект различных консультантов: архитекторов, специалистов по дизайну интерьеров и освещению, консультантов по недвижимости, брэнд-мейкеров, специалистов по парковке, инженерии и т. д. Услуги хороших консультантов стоят недешево, но эти затраты совершенно оправданны. Замыкая эту цепочку, необходимо упомянуть и управляющую компанию. Сегодня торговые центры еще не вошли в этап жесткой конкуренции, но когда это случится, наличие профессиональной управляющей компании будет иметь определяющее значение.
Торговый центр — это, наверное, один из самых сложных объектов коммерческой недвижимости. В нем много закономерностей, учесть которые в состоянии только профессионалы из этой сферы. Таким образом, сильная команда менеджеров внутри девелоперской структуры позволит минимизировать риски ошибок на всех этапах девелопмента.
— Сегодня все больше девелоперов открывают не столько торговые, сколько торгово-развлекательные центры. Влияет ли наличие развлекательной части на успешность торгцентра?
— Это одна из основных тенденций на рынке торговой недвижимости. Без развлекательной части сегодня действительно сдается редкий торговый центр. В Москве, да и в большей части России, хорошая погода — редкое явление, а также весьма ощутима нехватка мест для проведения досуга. Поэтому при наличии развлекательной части таким досуговым местом вполне может стать торговый центр. Боулинг, кинотеатр и детские площадки не приносят девелоперу той же прибыли, что и ритейлеры: арендные ставки для них существенно ниже. Однако они выполняют другую немаловажную функцию, а именно повышают мотивацию посещения торгового центра. Значительная доля посетителей приезжает в торговый центр за развлечениями и при этом имеет возможность попутно делать покупки в магазинах.
Помимо торгово-развлекательных центров будут развиваться и другие форматы. Например, в Европе широко распространены крупные мультибрэндовые универмаги (Department stores), такие как Galeries Lafayette, El Corte Ingles, KaDeWe. В центре Москвы их пока только два — "Калинка Stockmann" и ЦУМ.
— Существует ли какая-то универсальная модель создания торгового центра, который бы изначально имел определенные гарантии успешности?
— Универсальной модели создания успешного торгового центра не существует. Размер, конфигурация, местоположение и ограничения участков различны, потому идея разработать типовой формат торгового центра крайне сложна. Что-то стандартизируется, а что-то нет, поэтому даже те проекты торговых центров, которые девелоперы заявляют как сетевые, не очень похожи друг на друга. Более того, не имеют перспектив проекты, скопированные в архитектурном плане с очень удачных торговых центров. Такие случаи на рынке были, однако повторить успешные проекты никому не удавалось. Создание идеи успешного торгового центра — это искусство, где помимо определенных правил есть творческая составляющая, повторить которую невозможно.